碧桂園服務，當前市值近2000億港幣，市盈率高達80倍，遠超茅臺的55倍；
華潤萬象生活，當前市值超900億港幣，市盈率170倍；
融創服務，市值750億，市盈率140倍。
高成長：三年利潤復合增速超100%，從2017年到2019年，碧桂園服務的收入分別為31.22億、46.75億、96.45億，三年復合增速75.77%。
相應的，這三年歸母凈利潤分別為4.02億、9.23億、16.71億，三年復合增速達到103.88%。
收入高確定性：
物管業務未來三年平均收入增速有望超40%
物業管理公司的業務分為物業管理服務、業主增值服務（又叫“社區增值服務”）、開發商增值服務（又叫“非業主增值服務”）三塊，其中業主增值服務和開發商增值服務統稱“增值服務”。
物業管理公司的主要收入來源為物業管理業務，從2017年到2019年，收入占比分別為81.51%、73.70%、60.31%。物業管理收入具備高度的確定性，物業收入=每平米物業費*在管面積。
由于物業費提價能力有限，老房子增加物業費試試，肯定被業主懟死。物管收入的增長主要靠在管面積驅動。換句話說，賣的新房多了，物業費高了，收入相應提升。碧桂園是拿地大戶、銷售大戶，碧桂園服務背靠大樹好乘涼。
2020年，碧桂園累計實現歸屬本公司股東權益的合同銷售額約5706.6億元，比2019年提升了3.34%；歸屬本公司股東權益的合同銷售建筑面積約6733萬平方米，比2019年提長了7.95%。
儲備面積陸續轉化為“新增在管面積”，這是物管收入高確定性的根本原因。 截止2020年上半年，公司儲備面積高達4263萬平米，儲備面積/在管面積高達133.43%，按照住宅物業滯后2-3年的交房節奏，未來3年在管面積平均增速為44.48%。
高預收+輕資產：現金流極好
物管費先收錢后服務：下游占款能力強。物業管理一般為先收費后提供服務，因此，預收賬款占比較高（新收入準則下預收賬款改為“合同負債”），公司17-19年合同負債分別為5.57億、10億、16.18億元，合同負債/收入分別為17.84%、21.39%、16.78%。同一時期，貴州茅臺合同負債/收入分別為24.78%、18.44%、16.08%，碧桂園服務在對下游的占款能力上堪比茅臺。輕資產：無需拿地、資本開支小，資本開支主要用于并購。物業管理與房地產開發不同，無需拿地，資本開支主要用于并購形成商譽。
從資產負債表看，公司17-19年，現金及等價物/總資產比例分別為75.76%、70.07%、56.35%，商譽/總資產比例分別為0.60%、12.43%、13.07%，現金及其等價物、商譽二者合計占總資產比例分別為76.36%、82.50%、68.42%。這家公司簡直是現金奶牛，19年現金及等價物占比有所下降，主要是公司19年買入流動性較好的金融資產“以公允價值計量且變動計入當期損益的金融資產”（占總資產的比例為10.44%）。備注：每一元利潤含金量為營活動現金流凈額/歸母凈利潤”比值。
現金流極好，每一元利潤含金量高達2元。從公司每一元利潤含金量數據看，17-19年，公司每一元利潤含金量分別為2.20元、1.68元、1.95元。貴州茅臺17-19年，每一元利潤含金量分別為0.82元、1.18元、1.10元。茅臺和碧桂園服務同為輕資產行業，折舊和攤銷對現金流的擾動較小，具備可比性。
過去3年，碧桂園服務每一元利潤含金量高達2元，大幅超過茅臺的1.10元，主要原因是碧桂園服務“消滅”了存貨（物業管理賣的是服務，服務沒有產生存貨）。
盡管茅臺對上下游占款能力較強，但需要存貨維持銷售（而存貨占用了資金較多），因此碧桂園服務現金創造能力強于貴州茅臺。利潤波動小，根據財務成本原理：利潤波動=收入波動*DOL*DFL，其中DOL為經營杠桿，DFL為財務杠桿。
由于公司輕資產，所以經營杠桿較低；由于公司占款能力較強，現金流極好；公司有息負債率接近0，財務杠桿較低。低經營杠桿、低財務杠桿意味著公司利潤波動較小，財務上也能驗證公司商業模式的優秀。
勞動力成本上升 但利潤增速更高，從2017到2019年，公司收入端復合增速75.77%，利潤端復合增速103.88%，利潤增速顯著高于收入增速。碧桂園是有名的郊縣樓盤天王，所以人工成本低。
碧桂園服務、新城悅服務深耕三四線，物業管理業務毛利率都在25%以上，顯著高于深耕一二線城市的保利物業和綠城服務，后兩家都低于15%。
物業行業比起茅臺 還是差遠了，物業行業看上去不錯，啥啥都好，但真是比不上茅臺。有幾個原因。這些物業公司附著在母體上生存，象碧桂園、中海、萬科等，如果碧桂園新房銷量下降，物業公司將成為無源之水。而且，老住宅物業費很難提高，只能通過增值服務費動手腳。收增值服務費有政策風險，最近，萬科物業在哈爾濱打了一場官司。
2020年6月8日，《中國消費者報》報道哈爾濱市工人新村招商·諾丁山小區的物業服務公司長春萬科物業公司哈爾濱分公司強收所謂增值服務費，招商嘉天公司和萬科物業要求，業主必須在政府審批的每平方米1.60元／月的前期物業費基礎上，再簽訂每平方米0.92元／月“增值服務”費的補充協議，否則不發入戶鑰匙。
這篇報道的標題就是“萬科物業強收增值服務費遭質疑”，有些業主選擇起訴維權。一審結果是，業主無需交納2020年增值費，已交費用不予退還。這樣的結果相當于打了個哈哈，但提示了未來的風險。萬科物業是相當不錯的，都濕了腳，其他物業會面臨同樣風險。還有，物業是勞動密集型產業，如果人力成本上升快，利潤將下降。南都物業的風險之一就是人力成本上升快。
碧桂園呢，人力成本確實比較低。從人均薪酬看，公司17-19年人均薪酬分別為7.34萬元、7.24萬元、7.47萬元，三年復合增速僅0.88%，顯著低于人均創收復合增速（16.99%）。三年的復合增長才0.88%，看上去不太自然。
物業公司現在業績好，很可能是一次性釋放，別把物業公司當貴州茅臺。
文章來源： 葉檀財經
