上半年業(yè)績那么好，下半年斷崖式下跌是危言聳聽嗎？
戰(zhàn)斗在一線的小伙伴們，也許已經(jīng)感到絲絲涼意了。
家居行業(yè)是整個大居住鏈條中的一個終端環(huán)節(jié)，現(xiàn)在上游出現(xiàn)了問題，勢必會傳導(dǎo)到下游鏈條。
出了什么問題？8月開始，一手房開工數(shù)，以及二手房市場成交量紛紛出現(xiàn)了斷崖式下跌。
家居行業(yè)客戶主要來自兩個方面，一個是零售業(yè)務(wù)，以近期交易或者一兩年內(nèi)交易的商品房為主；另一個是工程業(yè)務(wù)，按照去年甚至前年中標的項目進行安裝服務(wù)。
那么近期出現(xiàn)的成交量全面下跌的情況，極有可能反映了下半年的零售業(yè)務(wù)，以及明后年的工程業(yè)務(wù)。
上半年驕人的業(yè)績，是消費積壓以及銷售向頭部集中的結(jié)果，上游市場的冰點效應(yīng)正在或即將傳導(dǎo)到家居行業(yè)。
行業(yè)整體將面臨的是更加嚴酷的存量競爭時代。
01
銷售規(guī)模累計增速連續(xù)8個月回落
9月15日，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-8月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，整體市場不容樂觀。
數(shù)據(jù)顯示，新房銷售短期內(nèi)面臨較大下行壓力，8月單月商品房銷售面積同比下降近16%，東部地區(qū)銷售增速出現(xiàn)回落。 與此同時，施工和拿地雙雙再度降溫，其中新開工同比降17%至2019年以來月度最低。
單月來看，8月，全國新房銷售規(guī)模同、環(huán)比進一步回落，分別下降4%和7%。銷售面積同比降幅擴大7個百分點至15.6%，較2019年同期也下降4%。
通過對比年內(nèi)和歷年基數(shù)，8月新房銷售已出現(xiàn)明顯降溫，各地區(qū)市場表現(xiàn)均遭遇不同程度的遇冷，其中東部地區(qū)降溫尤為顯著。
全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
02
房屋竣工面積
成為開發(fā)投資額一大支撐亮點
房企審慎態(tài)度下新開工大幅減緩。
數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房屋新開工面積下降3.2%，較1~7月降幅擴大2.3%。受此影響，1~8月房屋施工面積同比增速再度收窄0.6%，至8.4%。
但值得一提的是，8月全國房企房屋竣工面積4957萬平方米，同比增速和累計同比增速雙雙增長至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具備剛性壓力，另一方面提速已售項目竣工可盤活預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金。因此房屋竣工面積持續(xù)發(fā)力，支撐8月整體投資規(guī)模環(huán)比小增。
短期來看樓市面臨一定下行壓力。“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)預(yù)計不及往年。
受短期新房銷售及房企到位資金有限的影響，四季度房企對項目新開工將繼續(xù)保持謹慎態(tài)度，減緩開工進度和降低施工強度將成為更多房企的選擇。
但“交付大年”和資金回款壓力下，項目竣工面積將持續(xù)發(fā)力，并延續(xù)當前增速歷史高位水平。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢
（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積月度走勢
（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
03
一線市場二手房成交量暴跌
再來看看二手房的情況
易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月13個重點城市二手住宅成交量環(huán)比大跌14%，同比暴跌約34%。
這一波指向二手房的調(diào)控內(nèi)容，可謂是打了樓市的“七寸”。
首先，多個城市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并與銀行按揭貸款掛鉤；同時，受房貸兩道紅線影響，部分銀行貸款額度收緊，房貸利率上調(diào)，二手房放貸周期持續(xù)拉長，并出現(xiàn)部分城市二手房停貸的情況。
二手房成交集體回落已成趨勢，我們從典型城市二手房市場表現(xiàn)來看，8月四大一線城市及熱點二線城市二手房成交量價齊跌正成為普遍現(xiàn)象，預(yù)計市場將進入很長一段時間的下行周期。
深圳，一直是全國樓市的風(fēng)向標。
作為首個發(fā)布二手房成交參考價格的城市，深圳二手住宅市場自4月以來進入“速凍”模式，月度成交量甚至跌破3000套大關(guān)。
8月，深圳成交再度下跌，僅成交2043套，環(huán)比下跌20%，同比下跌82%，而且這已經(jīng)是深圳連續(xù)第五個月下跌，創(chuàng)近十年除春節(jié)月份最低值。
上海二手房的高光時刻是在今年1月，當時二手住宅成交套數(shù)達到44564套，創(chuàng)下2016年9月以來新高。3月份成交量也在近4萬套。
一系列調(diào)控政策加碼后，今年7月初，二手房進入“指導(dǎo)價”時代。
從成交數(shù)據(jù)來看，7月上海二手住宅較于6月環(huán)比下降14.6%，月，二手住宅成交跌幅進一步擴大至24.3%，創(chuàng)2020年3月以來新低，相較于1月成交最高點降幅達到60%。
此外，同樣作為風(fēng)向標的北京，在8月也迎來了二手房成交量下跌，但整體仍處于相對高位。8月北京二手住宅成交套數(shù)較于7月環(huán)比下降10.7%，相較于3月最高時減少近三成。
北京二手房市場回落的原因在于，一系列政策落地之后，二手房市場觀望情緒增加，再加上部分銀行二手房貸款額度收緊，放款周期延長，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)回落。
04
二線市場降幅均在20%以上
二線市場也是一樣。
8月5日，杭州進一步加強限購，提高社保年限的要求。自今年3月達到高點以來，杭州二手住宅成交量開始連續(xù)4個月下滑，杭州8月單月成交創(chuàng)近十年最低，
熱點二線城市，調(diào)控力度與杭州類似的還有東莞。8月2日東莞出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”之后，8月東莞二手住宅成交2283套，相比上月小幅下降，隨著政策效果逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計未來幾個月東莞二手住宅成交量下跌速度和深圳類似。
在成都跟進深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價之后，市區(qū)二手住宅成交量，較2020年同期下降24%，較2019年同期下降了62%。8月成交套數(shù)相較于年內(nèi)最高值降幅達到三成。
此外，南京、廈門、金華、無錫和青島等城市8月二手住房成交套數(shù)均呈現(xiàn)出同環(huán)比下降，降幅均在20%以上。
二手房市場正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場。
從監(jiān)管層面來看，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳“殺傷力”超乎想象，二手房交易周期被加長，二手房成交活躍度下降，甚至部分城市已波及新房市場。
短期來看，信貸政策持續(xù)收緊，對于二手房市場而言更是一把利劍。鑒于目前多地銀行已出現(xiàn)二手房停貸現(xiàn)象，未停貸城市多數(shù)放款周期也在3-6個月，二手房貸款難度增加，預(yù)計短期內(nèi)熱點城市二手房仍將繼續(xù)降溫，部分城市二手房或已提前“入冬”。
綜上所述我們可以判斷，上半年行業(yè)普遍性的高速增長將被終結(jié)，大潮退去后，裸泳者立現(xiàn)。家居企業(yè)管理層將面臨新周期的考驗。
文章來源：未來商業(yè)智庫
