據業內人士介紹，目前長租公寓數量在全國租賃市場的占比約為2%~3%，而發達國家的占比則為20%~30%，相對來說，國內長租公寓仍有巨大發展空間，市場規模至少在萬億元級以上。
富有潛力的市場前景和租售并舉的政策紅利，讓長租公寓站上風口。對一些擁有大量自持物業的開發商來說，長租公寓是自持物業去化及盤活重要的途徑之一，多家開發商也紛紛開始進軍相關領域。
一半是海水，一半是火焰，繁榮的租賃市場爭奪戰背后是焦灼的盈利難題。
資本較量
在市場高增長的“黃金時代”，房地產商更傾向于“拿地、建房、回款、再拿地”的發展模式。因此，為轉變“輕租重售”的局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房“多租少售”或“只租不售”，迫使地產商轉型。
于是開發商們主動或者被動轉身為“包租公”。雖然由售轉租后，房企的利潤被大大削薄，但他們普遍認為，租賃業務有較為穩定的現金流，受調控的影響較小，因此更看好其未來的發展空間。
碧桂園相關負責人對《中國建設報·中國房地產》表示，進入長租公寓領域是企業承擔社會責任、積極響應政府號召、響應國家租售并舉政策的重要戰略舉動。碧桂園發展長租，始終站在為主營業務服務、增值地產板塊的角度去規劃布局，而非為了長租而長租。因此，在試水階段，碧桂園選擇了長租公寓這種相對成熟的產品形態，關注那些最具成長性、有購房潛力的年輕客戶，為初入社會打拼的他們提供遮風擋雨的溫馨空間，讓其體驗到碧桂園的產品、服務、文化與情懷，有助于提前鎖定購房客戶。
業內專家告訴《中國建設報·中國房地產》，長租公寓租金收入穩定、運營模式清晰，適合開展資產證券化業務。除了傳統的收租模式，未來會更加趨向于資產證券化，打通金融關口以獲取更好的收益。
今年1月14日，魔方公寓在上交所掛牌發行了第一單住房公寓ABS（資產支持證券）業務。8月15日，自如聯合中信證券發行了第二單住房公寓ABS產品。
10月至12月，市場上多個住房租賃類融資產品發行。10月11日，國內首單長租公寓類REITs項目、新派公寓權益型房托資產支持專項計劃正式獲批發行，擬發行金額為2.7億元。10月23日，國內首單央企租賃住房REITs項目——保利租賃住房REITs獲批，總規模50億元；12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS計劃獲批，發行總額60億元；12月5日，龍湖發公告稱，計劃發行50億元住房租賃專項公司債券，首期30億元。
在企業紛紛發行各類融資產品的同時，以工行、建行、中信等為代表的銀行系也伸出橄欖枝，以數千億元資金支持租賃市場。
10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協議；11月3日，建設銀行宣布進入深圳長租市場，首創發行個人住房租賃貸款產品按居貸；11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融產品，提供總額不少于6000億元融資支持；12月5日，中國建設銀行上海盧灣支行與碧桂園集團上海區域簽約，為其發展長租公寓提供200億元人民幣資金支持。同日，廣州市城市建設投資集團有限公司獲得工行200億元住房租賃業務授信資金。
碧桂園相關負責人表示，碧桂園有強大資源整合能力，會將各業務板塊及本身優勢，注入長租公寓這個領域。碧桂園將結合自身基因，通過高效率運營、成本控制和靈活的決策機制，使之更適應這個市場。
當然，受限于長租公寓資源與資金端需求，并不是所有市場主體都可以輕松借用資本力量，融資成本差異也較大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前租賃市場類似“風口”、“A輪融資”等概念背后的邏輯在于，長租公寓需要做大規模，短期內還是資本的較量。
盈利困境
站上風口的長租公寓運營情況到底如何？
中原地產首席分析師張大偉表示，租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業虧損。
據克而瑞數據，萬科泊寓目前在全國24個城市擁有24000間公寓，但并未實現整體盈利。萬科董事局主席郁亮曾表示，“如果能夠達到1%~2%的回報率，我們就已經很滿意了。”
龍湖曾定下三年內實現租金收入達60億元的目標，但對外公開則表示三年內不考慮盈利問題。
已試水公寓市場兩年有余的世聯行，除北京紅璞公寓有盈利，其他項目全部處于虧損階段。世聯行2017年中報顯示，2017年1~6月，資產服務業務毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%。
目前長租公寓機構的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態。就算盈利，長租公寓的利潤率也不高。第三方住房機構的數據顯示，目前長租公寓行業投資回報率僅在2%左右。
談到未來的盈利模式問題，碧桂園相關負責人告訴《中國建設報·中國房地產》，一部分要通過房租溢價及增值衍生服務實現盈利，另一部分與主業結合，成為主業的客戶蓄水池。
據了解，目前，市場上的租賃項目主要以兩種運營方式為主，一種是“包租”的輕資產模式，一種是持有物業的重資產模式。
華菁資本報告稱，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨界點。
華菁資本認為，這樣的利潤結構意味著長租公寓領域并不是一個盈利空間很豐厚的行業，對于已經進場和試圖進場的玩家仍然是一個有門檻的行業，無論是資源獲取端還是運營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。
嚴躍進表示，實際上輕資產“并不輕”，因為房源的收購成本較高，尤其是當大城市房價上漲的時候，二手房的收購成本勢必會上升，而且還涉及到房源的管理，零碎的房源要整合在一起，壓力較大。而對于一些重資產的模式來說，規模效應容易做，所以這都會在融資和企業投資價值評估上有所表現。
張大偉表示，從全國看，累計多城市出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。但其中低價部分基本被國企獲得，對于租賃企業來說，土地成本依然過高。
一面是開發商的盈利困難，而另一面卻是租房者面對高企租金的“望房興嘆”。
鏈家報告顯示，公寓市場的消費人群以26~35歲間的80后為主，其占比達58%，超過其他所有年齡段人群的總和。七成租客的月租金支付在3000元內，其中五成多在2000元內，甚至還有近兩成在1000元內，租客對于租金承受能力并不強。
總體來看，目前長租公寓的市場正在遭遇成長陣痛。如何破解燒錢容易賺錢難的尷尬處境，考驗著市場參與者與運營者的智慧與能力。
