站在年底回看2017年，樓市在“房子是用來住的不是用來炒的”基調(diào)下，走過了不平凡的一年，調(diào)控政策不斷，租賃住房新政頻出，市場回歸平穩(wěn)。降溫之下，有的購房者出手了，有的人卻猶豫了，部分換房族甚至陷入“怕房價再降，更怕又漲”的矛盾心態(tài)。
房價降了 你買房了嗎？
85后小夫妻：“調(diào)控年換房需要勇氣”
國家統(tǒng)計局11月70城房價數(shù)據(jù)顯示，北京新房價格已低于去年同期，二手房價格環(huán)比更是連續(xù)7個月領(lǐng)跌。
“終于出手了。”在北京工作的李彤(化名)躊躇三年多的換房大計，在今年“十一”黃金周有了進(jìn)展。
跟中介交了5萬元定金，確保在接下來的一周時間里，這套住宅被李彤夫婦“鎖定”，不再接受其他看房人，房源信息也從在售列表消失，當(dāng)然，要將其變?yōu)榧t色蓋戳的“簽約”，他們還有很長的路要走。
過了與房東討價、跟中介周旋的亢奮勁兒，李彤夫妻倆奔波于雙方父母家籌措首付。他們算了下，2013年入住的婚房能賣373萬元，扣除這部分，與他們想購入的這套位于北京雙井地區(qū)的二手房首付以及其他稅費總和的差額在60-70萬元。“好在是換房，首付湊湊還是夠的。”
房價降了，換房卻不輕松。“老公之前買房有貸款，這次只能按二套房首付六成算，加上銀行放貸越來越慢，10月份定的房子，網(wǎng)簽要等到明年1月，過戶更要等待更長的時間。”
作為樓市調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京在2016年“9?30”后的一年多時間里，發(fā)布了約50次調(diào)控政策，經(jīng)過今年“3?17”調(diào)控的升級，北京限購限貸政策堪稱歷史最嚴(yán)。“認(rèn)房認(rèn)貸”基礎(chǔ)上，二套房首付升至60%；商貸最長年限縮至25年；當(dāng)下主流的二套房商貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍；伴隨銀行按揭額度越來越緊，放款周期普遍要兩個月左右……
正因如此，買房總成本并未隨城市房價同步走低。
“房價降低與購房成本下降是兩個層面的問題，二者有關(guān)聯(lián)，卻非完全正向變動。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對中新網(wǎng)記者分析，房價降并不代表在售樓盤降價，政策收緊導(dǎo)致購房者的首付壓力依然不小，另外，部分開發(fā)商或違規(guī)收取“價外費用”，致使實際售價高于成交價格。
有房的人，有必要折騰房子嗎？這是最近李彤被問最多的問題。作為85后，人到中年的話題誰都逃不過，在生娃提上日程后，她愈發(fā)覺得需要住的再寬敞一點。
有的人出手了，但在“買漲不買跌”的心理下，也有人猶豫了。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購房群體結(jié)構(gòu)并未在調(diào)控前后發(fā)生變化。作為最易動搖的一類，剛需群體在市場預(yù)期降溫后，心態(tài)從恐慌入市轉(zhuǎn)為觀望，“入市”意愿和緊迫性明顯降低。
上百城250余次調(diào)控為了啥？
業(yè)界聲音：“落實長效機制，平衡發(fā)展”
不只是北京，對于全國樓市來說，2017年都可稱之為調(diào)控之年。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至目前，今年全國已有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策。
政策作用下，房地產(chǎn)市場預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，記者梳理國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5月份開始，上海、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；平穩(wěn)度過“金九銀十”，11個熱點城市新房價格跌回一年前，市場分化日趨明顯。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，“雙向調(diào)控”是本輪樓市調(diào)控的突出特點，“市場過熱、過冷同時存在，在以往調(diào)控中比較少見，這也導(dǎo)致調(diào)控方法必須改進(jìn)，實施精準(zhǔn)調(diào)控、因城施策。”
隨著調(diào)控深入，政策傾向發(fā)生了微妙變化。在通過限購、限貸、限漲、限售、限商“五限”成功控制住市場預(yù)期后，住房租賃制度改革成為2017年樓市下半場的重頭戲。
一方面，不少城市通過房企自持住房、集體租賃住房等模式大幅增加未來幾年的租賃市場房源；另一方面，在需求端尋求創(chuàng)新，購租同權(quán)、官辦租賃服務(wù)平臺、信用租房等舉措逐步深入市場。
層出不窮的措施，目的只有一個。顧云昌說，樓市調(diào)控最終目的就是實現(xiàn)平衡發(fā)展。
張波也認(rèn)為，2017年樓市圍繞“真正落實長效機制”啟動了調(diào)控組合拳，而根本目的就是構(gòu)建房地產(chǎn)階梯型消費，解決高房價與高庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。
房價降 租金也降？
90后北漂：“找個靠譜房東更重要”
換房裝修的空檔期，身為北京人的李彤將開啟人生第一次租房體驗，她才知道，原來租房市場冒出了不少新花樣。
首先租賃平臺多了。2017年，成都、北京、杭州、武漢、廣州等城市均先后上線了官方住房租賃服務(wù)平臺，多以長租公寓和中介代理房源為主，部分也支持個人房源的自主掛牌，房源真、價格穩(wěn)、無中間環(huán)節(jié)的“靠譜”模式為市場帶來了新秩序。
此外，租金、押金的組合方式更加多變，信用租房、租房貸橫空出世。最初被互聯(lián)網(wǎng)電商提出的免押金、信用租房等新興模式，逐漸被其他租賃主體接受，在杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上，“免押金”赫然成為一類篩選條件。
不同于李彤的租房初體驗，90后“北漂”蔣東(化名)是個“挑房”老手。
趕在畢業(yè)季前，蔣東幫女友換了新房東，“與房價相比，今年房租變化并不明顯，年后和畢業(yè)季仍是漲租金的高峰期。”與同齡人相比，蔣東對樓市的理性得益于他在北京一家地產(chǎn)中介近兩年的工作經(jīng)歷，見證了北京樓市從高燒走向平穩(wěn)。
談及新興的信用租房，蔣東更愿意相信自己的經(jīng)驗，“北漂”兩年多，他都是自己找一手房東簽合同，“免不免押金都是次要的，找個靠譜房東才是關(guān)鍵”。
蔣東對住房租賃政策的出臺都有關(guān)注，但最關(guān)心的，還是租金何時能降？
“要讓租金真正下調(diào)，關(guān)鍵是要看兩個因素。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)記者采訪時說，一是絕對下調(diào)，需要有更為活躍的租客需求以及減少空置率；二是相對下調(diào)，即租金可能上漲，但性價比提高，類似有精裝修、家政服務(wù)等。
為籌備結(jié)婚，蔣東最近辭職回河北老家買了房子，等料理完裝修，他決定回北京繼續(xù)“北漂”，“大城市機會還是多，收入高好幾個檔次，趁年輕折騰折騰不是壞事。”
明年樓市何去何從？
70后孩子媽：“怕房價再降，更怕又漲”
要不要在今年買房的糾結(jié)，大多緣于對樓市預(yù)期的迷惑。“怕房價再降，更怕又漲。”有著不同購房需求的多位受訪者均對記者表達(dá)了這樣的矛盾心理。
1977年出生的柳禾(化名)算晚育一族，剛滿5歲的女兒即將面臨上小學(xué)的關(guān)鍵節(jié)點，她說，“年中曾看中海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，當(dāng)時感覺價格還會降，沒想一拖就拖到了年底”。
柳禾跟老公均就職于國內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)公司，收入不錯，換房的經(jīng)濟壓力并不存在，她唯一糾結(jié)的是不知道房價未來怎么走，“如果再跌，現(xiàn)在住的房子怕賣不上價；但若開漲，學(xué)區(qū)房將會高不可攀。”
中國社會科學(xué)院于12月5日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》預(yù)測，2018年房地產(chǎn)市場將迎盤整期，住房價格增幅或繼續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進(jìn)一步下降。
但上述報告也指出，一線城市房價收入比依然居高不下，北京房價收入比居所有城市之首。“若房價收入比過高，說明存在一定泡沫風(fēng)險。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束，總體預(yù)期未變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導(dǎo)致反彈。
官方也嗅到了市場的悸動。11月21日，住建部會同國土部、央行召開房地產(chǎn)市場座談會，要求堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。
12月8日召開的中共中央政治局會議在分析研究2018年經(jīng)濟工作時提出，加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是要著力抓好的一項重點工作。
這一定調(diào)將給明年樓市帶來什么？顧云昌對此進(jìn)行了分析：一方面是住房租賃制度建設(shè)將在人口凈流入城市繼續(xù)發(fā)揮作用，且建設(shè)速度會加快，目標(biāo)是“兩多一并”：多渠道保障、多主體供給和購租并舉；另一方面，“1+3”的長效機制將逐步形成，“1”是指住房租賃制度改革要加快；“3”是在財政稅收、土地供應(yīng)、金融政策三方面出臺更多舉措。
“按照樓市發(fā)展的周期性，2018年將是樓市的‘小年’。”顧云昌預(yù)計，明年全國房地產(chǎn)市場銷售面積不可能達(dá)到高峰，二手房價穩(wěn)中有降的趨勢也會延續(xù)。
