中共中央政治局召開的會(huì)議提出，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)要使宏觀杠桿率得到有效控制，既是對(duì)金融業(yè)的整體要求，又是對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的具體指示。根據(jù)清華大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的統(tǒng)計(jì)，中國家庭財(cái)富的63%表現(xiàn)為房地產(chǎn)，在某種程度上家庭財(cái)富過高的房地產(chǎn)化已經(jīng)造成了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)使宏觀杠桿率得到有效控制，體現(xiàn)在3個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域：
一是房產(chǎn)金融杠桿。在中國，大多數(shù)人最熟悉的房產(chǎn)金融是住房金融，個(gè)人貸款購房是最常見的住房金融形式。除此之外，現(xiàn)在越來越多的企業(yè)采用不動(dòng)產(chǎn)抵押、不動(dòng)產(chǎn)債券的方式進(jìn)行融資，這在一定程度上加大了房地產(chǎn)金融的杠桿率。其中，最危險(xiǎn)的是消費(fèi)貸等非房地產(chǎn)資金流入樓市的問題，隨著金融產(chǎn)品的不斷演化和放開，越來越多的短期消費(fèi)信貸產(chǎn)品通過變?cè)烀康男问竭M(jìn)入房地產(chǎn)，從而引發(fā)了潛在的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
二是地產(chǎn)金融杠桿。地產(chǎn)金融往往集中于房地產(chǎn)開發(fā)的上游階段，比如說土地的獲得、改良以及經(jīng)營開發(fā)階段等。這些金融的應(yīng)用主體往往是地產(chǎn)金融企業(yè)，在土地價(jià)格日益高漲的情況下，地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都加大了金融杠桿的力度，比較常見的有土地出讓融資、土地開發(fā)融資等。由于房地產(chǎn)的貨幣化程度和貸款利率較高，這些企業(yè)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)在某種程度上高于房產(chǎn)金融杠桿。隨著地產(chǎn)融資的逐漸收緊，風(fēng)險(xiǎn)也在增加。
三是房產(chǎn)銀行杠桿。大量的商品房貸款，讓銀行變成了房產(chǎn)的實(shí)際持有者。這就導(dǎo)致了很多依托于房屋抵押所形成的新型金融形式，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)二次抵押現(xiàn)象，這些潛在杠桿同樣值得關(guān)注。
化解風(fēng)險(xiǎn)需要構(gòu)建房地產(chǎn)金融的長效機(jī)制。在經(jīng)過福利分房的1.0時(shí)代、購買商品房的2.0時(shí)代后，在某種意義上，我國已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)3.0時(shí)代。租購并舉就是這個(gè)時(shí)代到來的標(biāo)志，與之相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)金融將會(huì)從快金融向慢金融方向轉(zhuǎn)變。
原先，無論是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)還是個(gè)人購房，對(duì)于銀行來說都是快金融，雖然有著較長的還款期，但是從本質(zhì)上來說是在賺快錢，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張。而隨著租購并舉時(shí)代的到來，各個(gè)城市輕租重售的發(fā)展模式正在向租購并舉方向轉(zhuǎn)移。所以越來越多的房地產(chǎn)金融參與者需要意識(shí)到，利用房地產(chǎn)金融賺快錢的時(shí)代已過去，如何利用金融真正實(shí)現(xiàn)服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效發(fā)展變得非常重要。
從過去的房改經(jīng)驗(yàn)和美國次貸危機(jī)來看，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面臨兩個(gè)難題。
一是防止房地產(chǎn)金融的變?cè)熠厔?shì)。非房地產(chǎn)資金或者外源性資金進(jìn)入房地產(chǎn)變成房地產(chǎn)資金，從而造成房地產(chǎn)的隱性風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)在消費(fèi)變?cè)旖灰字幸殉醅F(xiàn)端倪，需要注意。
二是防止房地產(chǎn)金融的過度資本化。美國等西方發(fā)達(dá)國家的金融成熟程度遠(yuǎn)超中國。在美國，房地產(chǎn)企業(yè)的過度資產(chǎn)證券化讓房地產(chǎn)危機(jī)最終演化成為世界性的金融危機(jī)，所以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度資本化也將是未來的調(diào)控目標(biāo)。
對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來說，野蠻生長的時(shí)代已經(jīng)過去，未來規(guī)范化發(fā)展將會(huì)成為房地產(chǎn)金融的主流，原先高利潤、快速發(fā)展的粗放式金融發(fā)展方式正在發(fā)生根本性的變化，未來精細(xì)化、細(xì)水長流式的金融發(fā)展將會(huì)成為主旋律。
作者系蘇寧金融研究院特約研究員
