自十八大提出建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度后，我國樓市調(diào)控政策從未間斷。
“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果近年逐步顯現(xiàn)。從2013年我國樓市火熱攀升至高點(diǎn)，到2014年、2015年開始出現(xiàn)階段性調(diào)整和分化，再經(jīng)歷2016年的冰火兩重天后，如今多數(shù)熱點(diǎn)城市開始“高燒退溫”。
12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市中7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；北京、上海、鄭州和武漢四個(gè)城市環(huán)比持平。
12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明確了2018年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)了長期租賃。會議指出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
據(jù)銀監(jiān)會網(wǎng)站，銀監(jiān)會黨委傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，也表示要有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
【租購并舉】
“未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”
【會議表述】
要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，與以往政策相比，此次會議最大的變化是，提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。
“多主體供應(yīng)將改變過去幾十年房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯。”張大偉表示，只有企業(yè)供應(yīng)商品房、政府供應(yīng)保障房并不能稱之為多主體供應(yīng)，多主體必然要求供應(yīng)多元化。“過去的土地制度決定了住房來源基本為獨(dú)有商品房，未來集體、企業(yè)可能逐漸進(jìn)入住房供應(yīng)體系。”
按照合同法第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過一十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
“長期租賃不是永久租賃，從市場發(fā)展角度看，未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前市場上這部分不僅僅是房源缺，客戶也缺。”張大偉直言，目前中國房地產(chǎn)市場，租賃行為是最不穩(wěn)定的交易，90%以上的交易都是一年期。
摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，此輪調(diào)控政策最大的變化在于強(qiáng)調(diào)租賃市場。
從保障房層面看，朱海斌介紹，目前保障房市場規(guī)模壯大，2011年到2015年保障房3600萬套。2015年以后又開始推出比較大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，2015到2017年1800萬套，未來三年達(dá)到1500萬套。
“但是租賃房還在剛剛啟動的階段，未來租賃房市場如何開展、如何增加租賃房的供應(yīng)是2018年房地產(chǎn)市場最值得關(guān)注的政策焦點(diǎn)。”朱海斌表示，租賃房供應(yīng)可能有以下幾個(gè)途徑：由政府主導(dǎo)蓋租賃房；對城中村或者農(nóng)村集體用地進(jìn)行土地制度改革，農(nóng)村集體用地用來直接蓋租賃房，只能租不能賣；此外，最近北京使用工業(yè)用地或者事業(yè)單位用地用來開發(fā)租賃房，這在一線城市可能會是最主要的租賃房的供應(yīng)渠道。
“但從目前的租售比看，房企發(fā)展租賃基本都是口號，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加傾斜。”張大偉表示，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多的政策體現(xiàn)在對做租賃端的企業(yè)進(jìn)行支持。
新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，未來的住房制度將進(jìn)一步體系化，住房制度應(yīng)該包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅和租賃住宅四位一體的住房制度。多主體供應(yīng)意味著未來可能不僅僅是國有土地獨(dú)家壟斷，還可以集體土地入市租賃住房市場，還可以企事業(yè)單位自有土地用于住房或租賃住房，甚至商改住，工改住。未來住房也不一定只是開發(fā)商來建設(shè)，還可以由企事業(yè)單位、農(nóng)村集體組織，多主體來供應(yīng)住房。
對于房地產(chǎn)稅的步驟，張大偉有著樂觀的預(yù)判，“整體看，房地產(chǎn)稅越來越近，2018年肯定會有實(shí)際落地的措施。”他認(rèn)為，最初執(zhí)行辦法從新購的超面積征收，但從長遠(yuǎn)看，征收范圍會涉及存量多套房。
交通銀行研究中心認(rèn)為，會議提出要保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會放松，但也不會再加力，實(shí)行差別化調(diào)控，因城施策。“由于房地產(chǎn)稅還在立法環(huán)節(jié)，這次會議沒有提到房地產(chǎn)稅。”
【長效機(jī)制】
發(fā)展租賃市場要平衡好各方利益
【會議表述】
完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
“房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制也發(fā)生了變化”，“從‘研究建立’轉(zhuǎn)變?yōu)?lsquo;完善促進(jìn)’，表明‘房地產(chǎn)長效機(jī)制’已從理論層面進(jìn)入到實(shí)踐層面。”張大偉認(rèn)為，結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制呼之欲出，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。
“幾個(gè)字的差別，是否說明長效機(jī)制已初步形成，但仍需完善？”對此，歐陽捷認(rèn)為還有待進(jìn)一步觀察，目前長效機(jī)制方面，還沒有一個(gè)單位、組織說得清楚、全面、透徹，還有待進(jìn)一步學(xué)習(xí)。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中有關(guān)“住房制度”方面的表述有四個(gè)地方值得關(guān)注：
第一，第一次提出了“保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益”。“在建立租賃并舉過程中，確實(shí)出現(xiàn)了一些偏頗或者不均衡傾向，過去政策更多傾向于承租人。”陳志認(rèn)為，政策要能夠使得租賃市場的供給側(cè)和承租人雙方都能受益。
陳志解釋，目前市場上租賃供給主要有三個(gè)來源：源自企業(yè)增量市場上拿地的新建房屋、集體土地正在建設(shè)的租賃住房、老百姓自有房，而這三種租賃供給源頭都涉及供給側(cè)和承租人的利益均衡問題。
“以企業(yè)提供租賃住房為例來看，新建房價(jià)格與租賃價(jià)格之間存在著錯(cuò)位，加上資金成本在上升，不能忽視了提供租賃住房企業(yè)的盈利追求。”在陳志看來，如果提供租賃房的企業(yè)不能盈利，租賃市場的發(fā)展就無法具有可持續(xù)性。“不能為了推‘租賃’而推，要平衡好各方的利益。”
第二，與前一段基調(diào)不太一樣的是，會議重提了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。在陳志看來，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，有必要進(jìn)行調(diào)控，但是也不應(yīng)該一味打壓或者抑制市場。“房地產(chǎn)市場是一個(gè)綜合體系，除了住宅，還包括旅游住宅、租賃住宅等，整個(gè)房地產(chǎn)體系要保持相應(yīng)的平穩(wěn)性，尤其是經(jīng)濟(jì)動力互換的過程中，房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)還是要承擔(dān)相應(yīng)的重要角色。”陳志說，既不能讓房價(jià)增長過快，又不能讓房地產(chǎn)成為其他調(diào)整的阻礙。
第三，會議提出“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”。陳志認(rèn)為，宏觀調(diào)控的目標(biāo)，是不讓市場大起大落，保持市場平穩(wěn)。在保持調(diào)控政策連續(xù)性的同時(shí)，也要具有靈活性，政策要與當(dāng)時(shí)的市場情形、社會目標(biāo)相適應(yīng)。
第四，“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。在陳志看來，“分清事權(quán)”指的是中央定調(diào)控原則、方向和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，地方政府應(yīng)根據(jù)本地區(qū)市場的具體情況作相應(yīng)的調(diào)整，而不是簡單地根據(jù)中央政策制定“一刀切”的政策，要根據(jù)實(shí)際市場狀況實(shí)行“差別化調(diào)控。”
