一年250余次密集調控后 明年樓市或迎新一輪調整期和降溫期
【編者按】在經歷了2017年力度空前的強調控之后，各線城市去庫存成效明顯，作為樓市風向標的北上廣深等四大一線城市房價得到有效扼制，漲幅連續14個月回落。20日閉幕的中央經濟工作會議明確了2018年房地產重點“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。
面對即將到來的2018年，“因城施策”的房地產差異化調控還會頻頻出臺嗎？在“租購并舉”背景下，“租購同權”會大范圍落地嗎？土地市場是否會出現新變化？庫存相對充足的三四線城市是否會成為樓市新一輪熱點？隨著2017房企“5000億”時代的到來，以及千億房企擴容，房企的并購潮是否會在2018集中上演？這是所有關注中國樓市的人心中揣著的疑問。
每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文藝
12月20日閉幕的中央經濟工作會議定調2018年房地產重點工作之一是“加快建立租購并舉的住房制度”，并有詳細表述，意味著明年我國在落實“住有所居”目標上將邁出實質性步伐。
2017年，在密集的強調控背景下，市場對明年的政策走向的追問也更加強烈。2018年的調控力度是繼續加強還是會有所放松？明年房地產市場還會有哪些政策出臺？
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對《每日經濟新聞》記者分析稱，2018年樓市將以“平穩”為基準，市場的過冷或過熱，房價的大幅上漲或下降都不被政策所允許，長效機制建立有望在明年取得實質性進展，未來幾年內也將有一系列重大政策出臺。
樓市或迎新一輪調整期
20日閉幕的中央經濟工作會議關于明年房地產的表述為：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。”
《中國住房發展報告》指出，隨著本輪樓市回升小周期接近尾聲，未來一年將迎來新一輪調整期和降溫期。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月，年內全國房地產調控政策發布將近110個城市與部門（縣級以上），發布的調控政策次數多達250次以上，以手術刀式的精準調控，針對市場變化調整調控內容與加碼力度。
2017年下半年，樓市調控持續深化，租購并舉、共有產權等房地產長效機制已經開始落地，更清晰的長效機制在加快制定布局。
張大偉對《每日經濟新聞》記者表示，限售一類的政策未來預計將快速向三四線城市蔓延，后續可能會超過50個城市執行限售。核心分布特點是，房價上漲城市，位置在一二線熱點城市周圍。
中指院預測，政策方面，長效機制建設迎關鍵期，市場中長期運行環境逐步確立，短期調控不放松穩預期。未來樓市政策仍會延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，明年將是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化。
同時，中指院指出，總體來看，本輪周期將持續5年或更長時間，預計2018年市場將出現下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調，全年降幅將達9.3%~11.3%。
社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2018年熱點城市將逐步回歸理性，房地產調控政策仍將延續，租賃市場迎來發展契機，房地產稅預期的存在、短期投資價值低等都使得短期樓市難以有好的表現。
哪些超預期政策會出爐
鏈家研究院發布的《品質時代——2018年房地產市場和行業展望》報告從八個方面對樓市進行了預測，2018年全國房地產由去庫存轉向去杠桿，市場總體進入平穩放緩階段。明年成交量會在目前“跌到谷底”下自發修復，“北弱南強”態勢漸顯，二線城市將出現新的分化，一些“明星二線城市”將會崛起。
該報告還指出，2018年中國房地產改革將更加區分政府與市場的關系，將“住房”與“房地產”問題切割開來，實現“政府的歸政府，市場的歸市場”。
北京市房地產法學會副會長趙秀池向《每日經濟新聞》記者表示，未來各地仍然會“因城施策”，從供求雙向調節來促進供求平衡。對于房價上漲過快的城市一方面會采取各種政策限制投機投資性需求；另一方面也會增加供給，還會加大租賃市場的支持力度，促進“租購并舉”的住房制度建立。
易居研究院研究中心總監嚴躍進表示，明年將延續2017年調控思路，未來會針對開發動力不足等問題出臺相關優惠政策。在租賃市場方面，租賃貸款等政策內容開始增加，包括租購同權、積分落戶等實際上都會引起政策關注。
克而瑞地產研究認為，作為房地產長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創新等各方面可能會比市場各方預期更快地出臺。而《中國住房發展報告》中也對明年調控市場提出類似建議，即包括加快改革土地制度和機制改革；加快財稅體制改革，2018年將房產稅納入立法議程，明確房產稅時間表等。
倪鵬飛呼吁，明年應將房地產稅納入立法議程，并且明確房地產征收的時間表，給市場提供一個前期預期的消化。
日前，財政部長肖捷撰文表示，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。
