“有人唱衰中國(guó)房地產(chǎn),說十年之內(nèi),中國(guó)房?jī)r(jià)將斷崖式下跌。假如這種說法成立,那么中國(guó)的城鎮(zhèn)人口得在未來十年減少七分之六。這怎么可能發(fā)生呢?只要中國(guó)城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增長(zhǎng),我們就一定需要更多地蓋房子、蓋更好的房子。這才是中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。”近日,中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮,在由國(guó)際職業(yè)經(jīng)理人(中國(guó))俱樂部主辦的“學(xué)習(xí)黨的十九大精神暨國(guó)際職業(yè)經(jīng)理人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)論壇”上發(fā)表演講時(shí)表示。據(jù)悉,兩百余名來自業(yè)界和學(xué)界的專家參加了此論壇,探討了房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)。
陳淮認(rèn)為,在過去十余年,中國(guó)百姓住房條件有了普遍的改善,這是歷史事實(shí)。“我們已經(jīng)解決大多數(shù)有房子住的問題,還沒有解決所有人都有房子住的問題。到2020年實(shí)現(xiàn)人均一間房的目標(biāo),還得繼續(xù)努力。”他說。
新時(shí)代蘊(yùn)含新機(jī)遇
在陳淮看來,進(jìn)入新時(shí)代,供求關(guān)系發(fā)生了根本逆轉(zhuǎn),而改善居住條件,將帶動(dòng)持續(xù)的消費(fèi)需求,也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。
“我們?nèi)娓鎰e了供不應(yīng)求、短缺的時(shí)代。和前一個(gè)奔小康階段不一樣的是,讓越多的人民群眾成為有產(chǎn)一族,是殷實(shí)的小康之家應(yīng)有之意。“陳淮說。
中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副教授楊振在論壇上表示,政策的延續(xù)性也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來了更多的信心,同時(shí),中國(guó)在過去發(fā)展中獲得的勞動(dòng)力紅利,也將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦咚刭|(zhì)人才帶來的紅利。
“在這個(gè)過程中,創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享等理念成為發(fā)展趨勢(shì),也是房地產(chǎn)等行業(yè)努力發(fā)展的方向。” 楊振說。
國(guó)際職業(yè)經(jīng)理人(澤瀚)俱樂部副秘書長(zhǎng)張義建觀察到,2017年房地產(chǎn)資金積壓總量預(yù)計(jì)或不低于90萬億元。
“假如這些錢能夠傾瀉出來灌溉農(nóng)田,再讓有田有地的農(nóng)民分享紅利進(jìn)城養(yǎng)老,即可實(shí)現(xiàn)減少房產(chǎn)空置、減低庫(kù)存、去除泡沫等目標(biāo)。”張義建說。
租購(gòu)并舉并不減少需求
而針對(duì)熱議的“租購(gòu)并舉”話題,陳淮觀察到,租購(gòu)并舉,并不會(huì)減少買房或租房的總需求;并且在發(fā)達(dá)國(guó)家,租房業(yè)務(wù)也很發(fā)達(dá),它是現(xiàn)代化的趨勢(shì)和過程。
“有個(gè)問題很關(guān)鍵,誰當(dāng)房東?政府需要為救助性人口提供保障住房,但不能當(dāng)所有人的房東,還是得依靠個(gè)人買房,并逐漸形成完善的租賃市場(chǎng)才行。”陳淮說。
張義建觀察到,廉租房是利用政府補(bǔ)貼、面向最低生活保障家庭且住房困難的特定人群進(jìn)行租賃。“未來五年內(nèi)租賃用地將占我國(guó)土地總供應(yīng)量的30%,可投資的供地量減少,供需關(guān)系緊張。”他說。
而在陳淮看來,房子除了住的功能,也具有個(gè)人財(cái)富累積價(jià)值。“在未來,我買的房子可以租出去,我住的房子可以是租別人的,這叫租購(gòu)并舉的現(xiàn)代化進(jìn)程。”陳淮說。
陳淮認(rèn)為,租購(gòu)并舉需要一個(gè)同樣發(fā)展成熟的租房市場(chǎng),而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)構(gòu)成與發(fā)展不充分、不平衡的市場(chǎng),還有很大的空間值得探索挖掘。
城鎮(zhèn)化推動(dòng)房屋經(jīng)紀(jì)創(chuàng)新
“進(jìn)入新時(shí)代,中國(guó)也在不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程,大多數(shù)中國(guó)人住鄉(xiāng)下的情形將轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼≡诔鞘欣?這是個(gè)巨大的變化。因此,中國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的問題就凸顯出來。”陳淮說。
在澤瀚控股集團(tuán)董事局主席莊健看來,這也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇所在。“今天我們不能站在房地產(chǎn)單一的發(fā)展視角看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向,房地產(chǎn)的平衡,是投資供給與市場(chǎng)需求的平衡,也是貧富差距的平衡,更是城市化進(jìn)程中城鄉(xiāng)的平衡。” 莊健說。
據(jù)他介紹,澤瀚一直探索以“農(nóng)消對(duì)接”推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品流通供給側(cè)改革,以CSA(社區(qū)支持農(nóng)業(yè))農(nóng)產(chǎn)品速銷助推“精準(zhǔn)脫貧”,以秸稈產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)形成價(jià)值回填和雙向補(bǔ)貼,以住房購(gòu)買“債轉(zhuǎn)股”創(chuàng)新住房資產(chǎn)證券化新模式,實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的”總目標(biāo)。
“如何實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)證券化?我們探索出‘尾款股本化’房屋經(jīng)紀(jì)創(chuàng)新模式,以旗下公司‘澤潤(rùn)居安房屋經(jīng)紀(jì)(大連)有限公司’為載體,通過集團(tuán)整體產(chǎn)業(yè)鏈的資金對(duì)接和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng),來實(shí)現(xiàn)購(gòu)房‘尾款股本化’,將‘未來負(fù)債’向‘現(xiàn)實(shí)股本’轉(zhuǎn)移。”莊健說。
在他看來,這將轉(zhuǎn)變地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷思路,同時(shí)也是順應(yīng)時(shí)代的“新共享經(jīng)濟(jì)模式”。
