12月25日,多家房地產研究機構的最新數據表明,截至12月中旬,北京新房和二手房成交量依舊低迷。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示,從統計數據看,北京二手房市場價格整體回調10%以上,超過8成二手房房源出現降價。
記者調查發現,學區房價格出現一定程度跌幅。
學區房價回調幅度不一
中國證券報記者調查發現,長椿街地鐵附近學區房均價維持在14萬元/平方米左右。房產中介對中國證券報記者表示,最高時達到16萬元/平方米,目前回調了2萬元/平方米左右,回調幅度不算大。
記者在西城區宏廟學區調查了解到,豐匯園目前成交均價約17萬元/平方米。有業主表示,目前房價跌至去年10月份的水平。同樣屬于宏廟學區房的宏英園,80平米兩居室中介報價1500萬元,并表示實際簽約價可談。
值得注意的是,北三環學區房已出現低于6萬元/平方米的價格。位于北三環附近的一套150平方米的三居室學區房報價為900萬元。據中介介紹,總價高、單價低的房子,存在近50萬元的討價空間。而知春路、海淀黃莊、中關村(行情000931,診股)附近的學區房,成交均價約在11萬元/平方米左右,相比最高點回調20%以上。
相比之下,六環外房價較為堅挺。較新的小區每平方米均價維持在4萬-4.5萬元之間。以昌平區龍山華府為例,二手房均價約4.4萬元/平方米。年代較為久的小區報價在3.7萬元/平方米以上。對于距離市中心更遠的亦莊地區,二手房均價維持在4.5萬元/平方米。
以亦莊經濟技術開發區的林肯公園為例,目前二手房均價達6.5萬元/平方米。一位居住在林肯公園的業主對中國證券報記者表示,亦莊的房子普遍比較新。經歷了2016年底的房價上漲,這里的房子每平方米普遍上漲2萬元以上。新樓盤的二手房比較搶手,房源少。
偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示,老舊差學區房領跌,不少老學區房價格跌回到去年三季度。但有少數二手房價出現上漲,主要以次新房為主,且配套設施先進、交通方便。
業主心態出現變化
位于北三環的一套70平方米的學區房報價吸引了中國證券報記者的注意。該學區房于2017年7月份在中介銷售平臺掛網,最初報價為660萬元,在下調至600萬元、再上調至630萬元后,便一路下調。截至10月份,報價調至580萬元。目前業主報價為520萬元,并備注價格還可以談。
中介對中國證券報記者解釋稱,“最初業主報價660萬元。但我們結合大環境和成交價,建議業主如果想盡快出手應下調價格。調至600萬元后,看房人增多,業主心態出現了變化,強烈要求上調到630萬元,看房人自然就少了。由于一直沒有合適買主,業主著急出手,于是心理預期一路下調。如果全款買價格還可以再低。”
記者隨中介前往看這套房子。該業主表示,想賣了房子跟兒子去杭州住。杭州的房子一天一個價,早就過了5萬元/平方米。這套房子賣不掉,杭州的房子就買不了。該業主透露,如果將房子出租,租金在6500元-7000元/月。
易居研究院研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示,北京樓市降溫,二手房價格下跌,這是多個調控政策的綜合效應。而交易價格低迷,反過來使得很多房東脫手時猶猶豫豫,錯過轉手機會。臨近年底,發現真正的買家其實并不多,只能不斷下調價格。不過,很多看似價格不斷調低的二手房,其實相比去年還是明顯上升,無非就是獲利空間收窄。不管怎樣,價格下調說明二手房房東對未來價格走勢出現動搖。隨著一線城市房價出現回落,預計會有不少城市將跟進。
實行差別化調控
在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上,住建部部長王蒙徽提出,2018年要抓好房地產市場分類調控,針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
從北京二手房市場看,據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2017年12月上中旬,全市二手住宅網簽共5769套,與11月中上旬相比增加9.8%,相比2016年12月中上旬下降45.6%。截至12月20日,全市今年二手住宅共網簽131761套,較2016年同期下降50.3%。
孔丹對中國證券報記者表示,總體看,北京二手房價格從2016年初開始上漲,到3月30日加速上漲,直到9月30日的調控前一直沒有回頭。9月30日以來,市場開始下跌。不過,2017年3月,市場開始爆發,不到一個月時間普遍上漲20%,很多學區房價格上漲40%-50%;之后便進入下行通道。
目前二手房市場主要有兩類人群,一類是首次置業買房者。這些購房者在下行市場可選擇范圍較大。還有一類是換房者,由于上一套房購買時間通常較久,在大幅獲利的前提下,需要忍痛讓出一部分利。
對于2018年的市場情況,孔丹預計,月均交易量將比2017年11月、12月份要高,主要在于需求的合理釋放。通常而言,新政發布后,市場會有一個季度以上的觀望期。預計明年北京二手房市場整體穩中有降,但降幅逐漸縮小。交易量則慢慢釋放。
