12月20日閉幕的中央經濟工作會議提到,“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”回望近一年多來租賃市場發展,自2016年“9·30”樓市調控以來,超過百城相繼發布了調控政策,其中促進住房租賃市場、租購并舉解決居住需求成為政策共性,租賃市場也成為2017年政策著力最多的板塊。
日前,58集團旗下58同城、安居客、趕集網聯合發布了《調控下半場 租賃新時代——2017-2018中國住房租賃藍皮書》,對一年來住房租賃政策導向、市場動態、行業創新等進行了全面分析?！?017租賃藍皮書》顯示,我國住房租賃市場持續較快增長基礎上,住房租賃供給側格局發生了較大變化,多種新型供應模式加大進入力度,尤其是長租公寓和金融創新領域,多種多樣的租房模式將使2018年的租賃市場呈現出百花齊放的狀態。
租賃市場供應格局大變
2017年,國家決策層對住房租賃市場提出了多項扶持鼓勵政策,也因為“租售同權”的提出,租賃住房第一次享有了與購房相同的權益。由此,租賃市場開始發生著巨大的變化。
多年以來,私人住房是租賃市場上的絕對供應主體,但從今年開始,各種新型的供應渠道正逐步加大在租賃供給端的比例,其中既包括政府在土地出讓環節就專門規劃的租賃性住宅用地的出讓,也包括更加市場化的長租公寓類產品,此外,房地產信托、信用租房等金融創新產品也紛紛出現,極大地改變了住房租賃市場原有的單一供應格局。
鏈家集團董事長左暉在不久前的經濟學家年會上曾表示,相比于美、英、法等國家來說,中國租房占比還很小。平均來看我們租房人口戶數比大概是在21%左右。美國和英國都在35%左右,法國則達到39%。越大的城市租房比例應該越高。像紐約超過50%,香港超過50%,北京超過35%。左暉補充道,他認為北京未來的租房人口比數會像其他世界級城市一樣,超過50%。
巨大的租賃需求,就要求租賃用房的供應要大幅增加。在58集團發布的《2017租賃藍皮書》中指出,一方面,專門的租賃用房供應逐漸納入土地出讓規劃,這將在未來數年為租賃市場提供了一個重要的供應渠道。近年,各地政府出臺相應的政策促進租賃用地的供應。以北京為例,規劃2017-2021 年全市住房建設計劃約150 萬套,其中租賃住房50 萬套,租賃住房計劃供地1300 公頃,在全部住宅供應中占比21.7%;上海也在“十三五”期間,預計供應住宅用地5500 公頃,其中規劃租賃用地1700 公頃,約70 萬套。
安居客首席分析師張波認為,今年租賃土地大幅增加在數量上體現的,無疑就是大批城市從實際租賃供地數量來規范未來的土地供應。
清華大學經管學院教授、國家統計局原副局長許憲春在鏈家研究院舉辦的思享會上也指出,滿足多樣化的居住需求是解決城鎮住房市場不平衡不充分發展的方向。隨著收入增長,人們對品質居住的追求不斷提升,對存量房屋提出了盤活與更新的需求。重點城市的租賃供給需求之間缺口較大,互相供給與需求結構之間不匹配?？缡】缡腥丝诹鲃颖壤?產生龐大的租賃需求,應當建立安全體面的住房租賃供應體系。
金融創新加入租賃市場供應主體
此外,2017年以來,包括信用租房創新等各種金融創新力量也進入租賃市場,2018年這種趨勢將更加明顯,推動房屋租賃市場的供應力量和供給方式。
作為一種消費分期場景,租房分期類消費金融產品此前已開始布局租房市場。其業務模式大同小異,核心就是借助消費金融產品的支持,變租金“押一付三”為“押一付一”或“押零付一”。 像鏈家就和貝殼金控聯手推出了租房分期產品“租貝”。針對季付/半年付/年付的鏈家租客專門設計的“按月支付房租”服務產品,用以緩解租客一次性大筆租金壓力,實現“先住后付,住滿30天再交租”。此外,58 集團下的58 月付、我愛我家的房司令、京東戰略投資的會分期等都是租房領域的金融創新。
張波認為,租房分期要用足夠的實力打動占據大量租房房源的行業中介巨頭,必須同時具備強大的資金實力以應對自持房源的規模增長,能繼續存活發展的都是背后有大的資本實力撐腰。以58 月付為例,背靠58 集團,主要面向大學生和有穩定工作收入的人群提供租房分期服務,也與華夏管家、優租寓、快租、孟鄰白領公寓等品牌公寓建立合作關系。
2018 年信用租賃市場將迎來網絡巨頭更加頻繁地加入,《2017租賃藍皮書》指出,互聯網巨頭如阿里巴巴、京東都在參與到租房市場,可能對租賃市場環境的健康產生較大的積極作用,并且信用租房將進一步健全社會信用體系。
長租公寓在供給側加速擴張
此外,今年崛起的長租公寓也將在2018年占據更加重要的地位。根據居客房產研究院不完全統計,截至2017年底,國內長租公寓企業已超千余家,公寓運營房屋數量已超200 萬間,知名房產企業如萬科、龍湖、遠洋等紛紛入局搶占市場。
根據58集團的《2017租賃藍皮書》分析,相對租賃市場的其他供應方式而言,長租公寓具有房源質量有保障、租期穩定、能提供保潔等服務、裝修風格更為年輕化等諸多優點,受到越來越多租客尤其是年輕人的歡迎。長租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、萬科泊寓,后者如鏈家的自如、我愛我家的寓見等。
安居客房產研究院統計數據顯示,魔方公寓已經在全國15 個大中型城市擁有了超過150 家門店,管理房間逾3 萬間,為近4 萬名住戶提供租住生活服務。而萬科“泊寓”也在2017 年加速擴張,近期數據顯示泊寓已布局全國27座城市近200家門店,總房間數高達九萬間。不僅如此,萬科公布的泊寓發展計劃顯示,在2018年泊寓計劃拓展到45萬間,遠期規劃100萬間,在萬科的遠期規劃中,長租公寓業務年收入將達155億元。
事實上,近年上海、北京等城市在土地出讓環節制定的鼓勵住房租賃的相關政策,也將推動長租公寓市場未來的加速供應。包括近年出讓的自持性土地,最終也可能由開發企業變成長租公寓進入租賃住房供應端。
58集團的《2017租賃藍皮書》統計數據顯示,截至2017 年10 月,全國10 城自持用地(含部分自持)達148 宗,自持體量約552 萬平方,其中涉宅地塊112 宗,總建筑面積超400 萬平方米。包括萬科、保利、中海等大品牌開發商也積極參與其中。
相比開發企業在集中式公寓端的攻城略地,傳統大型中介企業也在租賃供給端不遑多讓,在分散式公寓或集中式公寓端發力。
公開信息顯示,鏈家自如旗下已擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、自如優品六條產品線,服務北、上、深三地超過60 萬租客。而我愛我家的長租公寓業務“相寓”發展速度也不遑多讓,已累積規模達到43萬間。
盡管租賃供給端已經出現了諸多的創新供給模式,但《2017租賃藍皮書》同時指出,相比國外發達國家經驗,國內長租公寓行業還僅僅處于起步階段,未來還有很大的發展空間。據中國飯店協會公寓委員會的調查和測算,預計至2020 年底會超過1000 萬間。但與發達國家品牌公寓在租賃市場25%-30%的份額相比,我國的占比仍然處于較低的階段。
從“居者有其屋”到“居者享其權”
安居客房產研究院首席分析師張波認為,從租賃政策的深化來看,雖然2015年就已提上日程,但真正全面落地還是在2017年。中國房地產發展經歷了黃金十年,“居者有其屋”的主流意識導致大量人群理解的安家置業往往是和買房畫等號。但中國未來十年不得不面對城市化引發的大量人口持續進入城市,以及目前高價和人群總體收入不匹配的現實,一味地滿足絕大多數人群的買房需求并非良策。租賃市場的發展是中國未來不可回避的問題,引導廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權”就是租賃在長效機制的重要體現。
張波認為,租賃未來應該在三方面做文章,首先是增加租賃房源的供給量,不但在數量上提供保證,同時還要積極鼓勵租賃運營機構入場,并給予稅收、金融等多種政策支持;其次是通過法律法規保障租賃雙方權益,尤其是提升承租人的“安全感”, 第三要在租賃的金融方面發力,尤其是大力發展資產證券化REITs,以推動租賃市場更為專業化、規模化有序發展。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為,發展長期租賃市場,一方面要在機制上采取措施,使得一些機構或者市場主體愿意去從事長期租賃業務;另一方面要從制度上進行約束,對租期進行規定,以支持租賃市場的長期穩定發展。
為2018年租賃市場畫像
租賃需求增長 租賃模式多樣 整體租金價格穩中有升
“住房租賃”無疑將成為2018年當之無愧的房地產熱詞。無論是中央經濟工作會議還是十九大報告都強調了“租購并舉的住房制度”為全國租賃市場發展指明了方向。
至此,租賃已經被提高到了前所未有的高度,那么在2018年里,租賃市場該如何發展?關于租賃市場的種種政策是否真能改變房地產市場的格局?住房租賃的興起能否真正對高房價、高租金起到抑制作用呢?
需求變化
租賃需求將在2018年繼續增長
租賃在2017年多次被決策層提起,在2018年里,普通的租房人或者房東會感受到租賃的新變化嗎?租房人小侯就認為,未來大量租賃房源的出現可能會降低租金,讓他在換租時有更多更好的選擇。但作為房東,胡先生則不這么認為,“我仔細看了一些長租公寓,雖然裝修好、管理好,理念好,健身無線網還都免費,但大部分還是一居室為主,租金價格快趕上我的一套兩居室的價格了,所以他并不擔心未來會被新興的租賃房源搶走生意。”
可見,作為租客和房東,對待未來租賃市場的態度各有不同,那明年的租賃市場會怎樣發展呢?
58集團近日發布了《2017租賃藍皮書》數據顯示,2017年全國租房需求較2016年增長57%,第四季度租房需求較2016年同比增長71%。其中,一線城市2017年租房需求占全國需求總量的13%;成都、杭州、武漢、重慶等12個新一線城市的租房需求量占全國需求量的20%,對比2016年上漲43%,漲幅超過多數一線城市。
其中,杭州、東莞2017年租房需求量同比增長率分別為79%、74%。預計未來三年,在一線城市租房需求持續強勁和新一線城市租房需求全面爆發的雙重引擎下,全國住房租賃市場的成長空間非常廣闊。
安居客房產研究院首席分析師張波指出,目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余個城市開始增加租賃土地供應規模,保障租賃市場穩定發展。未來租賃土地供應占比三成左右將成為各地的標配,住房租賃將成為保障居住權不可或缺的重要支撐。
與土地供應積極因素相應的,是大型房產企業在2017年積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。58集團房產數據研究院統計顯示,截至2017年12月15日,全國10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)達149宗,自持體量約514萬平方米。其中杭州達到了51宗之多,上海和天津分別有29宗,北京也有27宗之多。安居客張波指出,房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應,并且有機會為租房人群提供更規?；?、規范化、標準化的租房產品。
租金新變化
去年北京月租金上漲14%為2795元 還將穩中有升
在租金方面,58集團《2017租賃藍皮書》數據顯示,2017年全國人均月租金同比上漲16.7%。北京人均月租金為2795元,和2016年相比上漲14%。新一線城市中,成都2017年人均月租金相比2016年漲幅為18%,達到1008元。綜合2017年全年數據,杭州成為人均月租金最高的新一線城市,達到1550元,對比2016年上漲了6%。其他諸如重慶、鄭州、長沙、青島等城市,人均月租金同比漲幅在5%到10%之間。
張波指出,翻看歷史數據,一線城市和新一線城市在2012年到2016年的租金漲幅基本每年都在8%-15%之間。隨著近幾年租房人群對品質生活的追求持續推動中高端租賃市場的發展,租金將保持穩中有升。
鏈家集團董事長左暉在經濟學家年會上表示,租金是與居民收入有函數關系的,如果居民收入將在未來幾年間持續增長的話,租金也將可能隨之穩定增長。
租客新變化
改善生活環境成換租最大原因
值得注意的是,住房租賃市場相比購房市場,具有更大的流動性,換房行為頻率相對較高。根據58 集團房產數據研究院聯合調研數據,租房人群換房原因位于前五位的依次是改善生活環境、工作地點變更、交通不便利、租約到期、生活狀態變化。其中41% 的租房人群為改善生活環境而換房,租房人群對于生活質量的要求正逐漸提高。
張波表示,租房人群對生活質量要求的逐漸提高,具有房源質量高、交通便利、服務優質、周邊配套完善等優勢的長租公寓這一近年新興模式無疑是重要利好。
鏈家研究院院長楊現領也認為,2018年的租賃市場也將進入品質居住時代。尤其是年輕的白領階層,對品質租賃的需求更加旺盛,另外,大量流動轉移人口也處于基本保障的需求提高了對租賃房源的額要求。
58集團2017租賃藍皮書報告顯示,在18歲到35歲的租房人群中,處于獨居狀態的租客占比達29%,另外39%為與伴侶居住,27%的人群為與長輩和或孩子租住。張波預測,城市購房壓力不斷增加、結婚年齡推遲可能推動單人租房人群持續增長。
在各類戶型的出租房屋中,以一居室、二居室為代表的小戶型受到承租人的更多青睞。58集團《2017租賃藍皮書》指出,租房人群對一居室需求占比達到40%之多。安居客首席分析師張波認為,這一方面是由于一居室的私密性較好,可以滿足人們對獨立生活環境的基本要求,另一方面是因為大量的年輕租客多選擇單人或者伴侶共同居住,一居室可以同時滿足降低生活成本和提高生活品質的需求。
房源新變化
長租公寓、REITs成為新關鍵詞
在政策引導扶持和市場需求增長的驅動下,長租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場運營模式的新亮點。
58集團《2017租賃藍皮書》數據顯示,目前全國已有千余家長租公寓企業,涉及房屋數量約200萬間。長租公寓模式正受到越來越多租客,尤其是年輕人的歡迎;也吸引了眾多全國知名房產企業的布局。2017年,萬科地產旗下“泊寓”,在全國范圍內加速擴張;碧桂園長租公寓在多個城市布局了15個項目;金地、龍湖、萬達、旭輝、綠地、保利也都已入局。
此外,2017年10月23日,國內首單房產企業租賃住房信托投資基金——保利租賃住房REITs的獲批引發了高度關注。業內人士認為,目前我國對于租賃住房REITs的支持相比國外成熟市場尚不完善。避免對同一主體不同階段重復征稅、避免對REITs發行主體和持有者雙重征稅,將達到一定的付息率作為享受稅收優惠的必要條件,以“免稅+分紅”提升REITs份額的收益率水平,增強市場投資吸引力,都需要更多的政策支持。
