一條潮白河,將河北燕郊與北京相隔成為不同的行政區域,城市與樓市則如同骨肉般命運相連。從燕郊乘坐直達北京CBD的公交車,只需要40分鐘左右車程,它是無數異鄉人實現北京夢的第一站。
至少十年以來,作為環京樓市的代表,燕郊承接著北京的外溢需求,其中夾雜著投資房產的愿望,去年到今年初整體房價上漲過快,短短半年時間曾創下了每平方米房價破兩萬元奔3萬元劍指4萬元的輝煌“戰績”。
隨著河北省廊坊市在3月和6月兩次出臺嚴格的限購政策,燕郊房地產市場經歷了冰與火兩重境地。“首爾甜城價格幾乎腰斬,天洋城第四代的二手房價格下跌2/3。”這樣的消息頻頻在媒體與社交網絡曝出,各種相同與不同的信息不免令人疑惑。
房價下跌67%:“不可能!”
12月第三周,中國房地產報記者前往燕郊踩盤,在門可羅雀的天洋城售樓部,置業顧問劉欣告訴記者:“下跌67%?絕對不可能,那不是崩盤了嗎?現在天洋城二手房均價基本和燕郊房價持平,住宅單價2.3萬元左右,商住公寓1.4萬元左右,較高位時的住宅3.5萬元、商住兩萬,均下跌了1/3左右。”
據劉欣說,天洋城四代的房子分三種情況:70年產權的高層,從今年高位時單價3.5萬元左右,下跌到了單價2.3萬元左右;40年產權的公寓,從高位時單價兩萬下跌到了現在的單價1.3萬元左右;迷你別墅,現在單價在2.5萬元,較高位時也存在下跌情況。
“網上盛傳的天洋城四代房價暴跌67%根本就是不存在的,所有人都混淆了70年住宅和40年公寓的區別,張冠李戴地以住宅的高位房價和下跌后的公寓房價進行比較,得出了天洋城房價下跌2/3的結論,這顯然是錯誤的。”劉欣告訴記者。
“不可思議”的房價
在走訪過程中,對于燕郊房地產市場這些年的“跌宕起伏”,當地居民和一些地產從業人員用 “瘋狂”“不可思議”來形容。
“當時首爾甜城的最高簽約單價已經達到了4.3萬元,短短一年時間,房價翻了數倍。太瘋狂了!簡直就是難以理解!”從業數年的鏈家貢經理告訴記者。
“那時候整個燕郊的氛圍就像賭場,每個人都是狂熱的。做銷售的在賣房賺提成、在倒號賺錢,而買房人也不計成本地進場。房價的節節攀升,讓所有人都開心。那時的房價翻一倍,按照首付比例,就可以得到三倍的盈利,在如此暴利的驅使下,大量炒房客趨之若鶩。”劉欣復盤了當時的燕郊房地產市場,“新開盤的房源,僅有首付款是不行的,還要加價銷售。”
劉欣給記者講述了一個例子,當時首付100萬元的房子,想簽合同,必須額外支付數十萬元首付款,這筆額外費用并不能體現在購房合同里。“即便是這樣的霸王條款,一經推出的房源,仍被搶購一空。瘋狂的不僅僅是一手房,二手房市場也像打了雞血一樣瘋狂。當時燕順路上的一套房子,客戶半夜看好房子,第二天早晨去交定金的時候,房主告知要加價40萬元,不然就不賣了。”劉欣告訴記者。
瘋狂過后的燕郊房地產市場,迎來了堪比“傷筋動骨”的兩次宏觀調控。河北省三河市政府明確提出“把房價穩定在2016年10月的水平上,確保環比不增長”,同時出臺限購政策,本地戶籍居民家庭已擁有2套及以上住房的,暫停在本地購買住房。限購政策下,有資格的買方減少,而擁有房產的炒房者急需出手,導致燕郊房價開始出現大幅下滑。
鏈家網成交系統統計數據顯示,燕郊二手房價格于今年4月達到最高點,掛牌均價為32633元/平方米,自此之后開始持續下滑。從供需走勢看,3月新增房源量為2220,帶看量為41576,達到年內峰值;但到了11月,新增房源量為2457,帶看量卻僅為7068,為燕郊歷年新低。
炒房客忍痛“割肉”
燕郊優越的地理位置讓它成為環京樓市投資客的必爭之地。中國房地產報記者在走訪時發現,整個市場基本沒有新的樓盤推出,市場上基本是70年產權的二手房和不限購的40年產權商住公寓。
“燕郊房地產市場高位的時候,大量樓盤瘋狂出貨。但是隨著政策趨緊,房價下滑,開發商已經失去了市場。高價推盤,市場不認可;低價推盤,又怕前期已經購房的業主不滿;所以現在開發商手里即便有房源也不再推盤了,等著燕郊房地產市場利好,對賭政策的放松,房價的再次飆升。”興越房產經紀人李白告訴記者。
“現在的行情是賣的多買的少,能把房子賣出去已經算萬幸了,現在考慮的不是賺多少錢,而是在這輪房地產市場下如何少賠錢。”在燕郊擁有多套房產的陳先生坦言相告,“目前,他的朋友圈很多人已償還不起月供,需要盡快出售手中的房子或者將房產在銀行抵押貸款,以盡快回籠資金,緩解當前的財務危機。”
陳先生表示:“對于那些在今年年初在燕郊買房的人來說,此輪房價下跌無疑對他們的影響最大。一套100平方米的房子,假如年初以3萬元的單價買入,那么首付至少需要100萬元。而現在,這套房子也就值200萬元,差不多把首付給跌沒了。”
在政策調控和房價下行的雙重作用下,炒房客進入燕郊和北三縣樓市的意愿減弱,導致接盤俠更少,進一步摧毀了購房者心理防線。那些老購房者們,曾經盲目加入炒房大軍,如今想要瀟灑抽身卻變得愈加艱難,還必須硬著頭皮想辦法填補房貸這個大窟窿。
燕郊房地產市場的整體下滑,令不限購商住兩用的公寓也受到了影響。首爾甜城新開盤的四期項目,價格為1.9萬元/平方米,而此前該項目曾一度達到4萬元/平方米高位。截至10月,首爾甜城二手房均價在2.5萬元/平方米。而在今年3、4月,這一價格為3.5萬元/平方米。“如果是非本地戶口,目前只能購買這種40年產權的商住項目,要不是現在燕郊降價,我們也不至于在兩萬元以下開盤。”該樓盤的銷售人員直言。
房產經理轉行當菜攤老板
昔日燕郊熙熙攘攘熱鬧的街道,現在行人寥寥。曾經紅火的房產中介一條街京榆大街上,如今店鋪門可羅雀,甚至在人流較少的地方,玻璃門上已經貼上了轉讓信息。
房產經紀人曾是燕郊最繁忙的、最體面的職業,現在因房地產市場的萎靡不振,造成了大量門店關門,職業經理人轉行的局面。李白告訴記者:“在房地產市場鼎盛時,一個燕郊有千家中介門店,附近僅鏈家就有6家門店。現在市場行情不好,交易量急劇下滑,大家為了生存下去,不得已開始合并店面,減少從業人員,以便度過這個艱難的階段。”
天洋城小區北側的菜攤引起了記者的注意,攤位旁邊放著一塊興達置業的房產信息牌。菜攤老板告訴記者,他本來是房產職業經理人,但是在這次的市場調控下,想買房沒資格,想賣房沒人買,只能兼職賣點菜,貼補家用。
“現在整個燕郊的房地產中介市場,店鋪關門率達到50%以上,從業人員轉行率達到70%以上,用舉步維艱來形容當前的從業環境一點也不為過。”李白告訴記者。
繁華落盡后的迷離
在經歷了2014年的調整之后,燕郊房地產市場處于相對穩定的狀態。但是隨著2016年全國房地產市場的全線飄紅,燕郊房價也隨之直線飆升。此輪跳漲,讓燕郊房價從均價8000元左右沖破2萬元奔向3萬元,之后又劍指4萬元,遠遠超過北京的漲幅。
作為京津冀一體化的“橋頭堡”,燕郊可謂環京樓市的“晴雨表”。
據中國房地產報記者統計,從去年“9·30”政策推出到目前為止,北京市共出臺了近50次調控政策,以平穩北京房地產市場。尤其今年3月17日以來,北京打出房地產調控一系列組合拳,包括細化限購限貸政策、遏制炒作“學區房”、整治“商改住”、加大住宅用地供應和在途項目開工入市力度等,使北京房地產市場逐步降溫。
與此同時,環京樓市也采取了一系列嚴厲的調控政策。3月,廊坊區域出臺限購政策,對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;6月,隸屬廊坊市的三河市再次出臺“補刀”政策稱,非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的,限購1套住房,包括新建商品住房和二手住房。
嚴厲的調控政策重挫環京房地產市場。鏈家網成交系統統計數據顯示,在3月政策出臺后,北京市二手房掛牌價直線下降。11月二手房掛牌均價每平方米66737元,與4月最高點的每平方米76610元相比,降幅高達12.9%。同樣,4月燕郊二手房價格達到最高點,掛牌均價為每平方米32633元,之后開始持續下滑。截至11月,掛牌均價為每平方米22389元,價格下跌幅度31.3%,燕郊領跌北京18.4個百分點。
繁華之后,一片蕭條。大量的投資客在“斷臂自保”情況下,燕郊樓市從之前的一派做多情緒轉向發問“出路在何方”?這是一個只有留給時間來回答的問題。
