2017年,房地產(chǎn)業(yè)始終被調(diào)控的低氣壓所籠罩。一年的成績(jī),到最后還是用數(shù)字來體現(xiàn)。一些抓住不限購城市去庫存機(jī)會(huì)的房企在此輪實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)爆發(fā),走得比千億更遠(yuǎn),越向三千億、四千億,甚至是五千億量級(jí),而去年全年,銷售額最高的房企不過三字頭。
數(shù)字輕浮,但對(duì)轉(zhuǎn)型的思考沉重。這個(gè)行業(yè)發(fā)展如此之快,是否有可能成為可持續(xù)現(xiàn)象?每年翻番的增速是否不用很久便會(huì)戛然而止?
這一年,行業(yè)大鱷發(fā)起的數(shù)宗并購案具有信號(hào)般的意義。如萬科在收購商業(yè)地產(chǎn)公司印力后,聯(lián)手中國財(cái)團(tuán)收購物流公司普洛斯;融創(chuàng)在帶著150億進(jìn)入樂視后,又耗資400多億收購萬達(dá)十三個(gè)文旅項(xiàng)目。萬科和融創(chuàng)對(duì)行業(yè)有著截然相反的判斷,卻又同樣選擇了多元化。
大船掉頭,誰能最快調(diào)整到位?
5000億之憂
2017年初,一家著名房企的高管判斷,行業(yè)在經(jīng)過2016年那樣的銷售大年之后,2017年將是銷售小年。這也是行業(yè)的普遍看法。
彼時(shí),碧桂園被爆出2017年公司內(nèi)部的銷售目標(biāo)是5000億元。而2016年全年,碧桂園的銷售業(yè)績(jī)是3088.4億元。
5000億的目標(biāo)讓人難以想象。但截至2017年11月末,碧桂園的實(shí)際銷售金額已到達(dá)5342.7億元,而去年11月,碧桂園的銷售金額為2881.4億元,前后一年增速85.42%。
同行者萬科,2017年前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?676.5億元,如無意外,到年底將成為第二個(gè)沖破5000億元銷售大關(guān)的房企。
這些年來,房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)個(gè)紀(jì)錄被打破,曾經(jīng)的腦洞全部變成事實(shí),那些喊出過驚人目標(biāo)的房企現(xiàn)在走向下一個(gè)更驚人的目標(biāo)。
今年的主題仍是分化,不同規(guī)模的房企差距將繼續(xù)拉大。在大型房企闖關(guān)5000億銷售的同時(shí),數(shù)不清的小房企還在100億的關(guān)口苦苦掙扎。
房地產(chǎn)咨詢公司克而瑞發(fā)布的房企銷售排名榜單顯示,截至11月末,排名第一百名的房企為信達(dá)地產(chǎn),銷售金額為125.1億元。在百名之后,那些不知名小房企將逐漸消失,被吞并或因開發(fā)難以為繼,自然退出這個(gè)市場(chǎng)。
同期,中指院數(shù)據(jù)顯示,2017年1~11月,全國商品房銷售面積為14.7億平方米,同比增長(zhǎng)7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米,同比增長(zhǎng)5.4%。價(jià)格方面,百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落,整體趨穩(wěn)。
大型房企在弱市下凸顯的優(yōu)勢(shì)非小型房企可以學(xué)習(xí)復(fù)制,其規(guī)模的大躍進(jìn)也非全國平均增速可比。一家內(nèi)房的高管接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出,“由于調(diào)控影響,一線城市成交降溫明顯。”他認(rèn)為,這一波業(yè)績(jī)爆發(fā)的房企,多數(shù)在不限購的、低效能的三四線城市抓住了機(jī)會(huì)。
問題在于,經(jīng)過此輪消耗之后,三四線城市樓市還有多少空間?規(guī)模房企每年翻番的增速是否可持續(xù)?
轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型!
離5000億僅有一步之遙的萬科宣布,公司告別開發(fā)商時(shí)代了。
2014年,萬科在年報(bào)中喊出向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型,并表示:“未來三年,萬科這些業(yè)務(wù)方向?qū)⒅饾u顯露出來。”2017年是成果檢驗(yàn)期,隨著公司長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展,萬科城市配套服務(wù)商雛形已現(xiàn)。
多元化轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖,這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是房企出于對(duì)地產(chǎn)業(yè)的擔(dān)憂,對(duì)更具潛力的新興領(lǐng)域業(yè)務(wù)的追求。
萬科董事會(huì)主席、總裁郁亮的判斷是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代,基于此,萬科多元化的戰(zhàn)略可以被理解。
有趣的是,融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌卻有著截然相反的判斷,中國房地產(chǎn)業(yè)來到了鉆石時(shí)代,“大公司的鉆石時(shí)代,因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌?chǎng)份額。小公司都沒了,這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了。”
盡管如此,融創(chuàng)也在走投資“美好生活”的路線。通過入股鏈家切入存量房業(yè)務(wù),不久后又成為了樂視的白武士,年中又用數(shù)百億攬過萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目,這時(shí)融創(chuàng)已非單純的房地產(chǎn)開發(fā)商。
消費(fèi)升級(jí)帶來的機(jī)會(huì)正在把房地產(chǎn)業(yè)版圖的利益重新發(fā)配,以客戶數(shù)據(jù)為中心,把各種場(chǎng)景化應(yīng)用的價(jià)值變現(xiàn)。
不僅進(jìn)取的房企提出多元化發(fā)展,就連一向有“保守”刻板印象的央企,近兩年來都在積極轉(zhuǎn)型。譬如綠地,在今年花大力氣轉(zhuǎn)型,在以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時(shí),往上疊加基建、大消費(fèi)、金融以及康養(yǎng)、科創(chuàng)等多元產(chǎn)業(yè)。
中海也正在脫掉過往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業(yè)化到多元化的路上,這一年的中海比往年更具故事性。
舊命題新階段
對(duì)房企而言,多元化不算一個(gè)新鮮命題。早在2010年前后,就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型。但這一階段的轉(zhuǎn)型并未有樣本出現(xiàn),反而是探索多元化業(yè)務(wù)失敗,從而再次集中火力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)的案例。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“跟前一個(gè)階段相比,房企這兩年的多元化投資更為務(wù)實(shí)。過去兩年部分多元化其實(shí)是不成功的,現(xiàn)在的多元化更為理性,也和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資有較好的關(guān)聯(lián)性。目前而言,不少地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游、城市經(jīng)營(yíng)等方面下功夫,與傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相掛鉤,可以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。”
不同房企轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)、方向、步伐不盡相同,優(yōu)劣好壞難以一言以蔽之。相同的是,相比當(dāng)下階段仍高歌猛進(jìn)的開發(fā)銷售業(yè)務(wù),房企多元化業(yè)務(wù)尚未成熟,未能為公司營(yíng)收作顯著貢獻(xiàn)。
以華潤(rùn)置地為例,其多元化業(yè)務(wù)被歸納總結(jié)在“建筑、裝修服務(wù)及其他”分部中。2017年上半年,華潤(rùn)置地總收入同比下降21.0%到352.59億港元,這個(gè)分部的收入為21.59億港元,僅占總收入的6.1%。
盡管收入貢獻(xiàn)不大,但行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展邏輯的改變使房企必須思考多元化的必要性。
在近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示,2018年要深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度;抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在租購并舉的發(fā)展推進(jìn)下,房企的認(rèn)知已有所變化。
如中海地產(chǎn)便認(rèn)為,未來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是單一的商品房與商業(yè)地產(chǎn),對(duì)租購并舉的住房體系的適應(yīng),以及不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力,將決定企業(yè)的成敗。
無論怎樣去解讀房企選擇的變化,它們均代表著某種信號(hào)。
