2017年，在嚴厲的調控政策下，北京二手房成交量呈現大幅下滑態勢。
據北京市住建委數據統計顯示，2017年全年北京二手住宅共計網簽136237套，同比2016年全年的272434套，減少了136197套，降幅為49.99%。這一成交量也是2015年以來這一輪樓市周期最低值。
中原地產首席分析師張大偉認為：“過去一年，北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史記錄，一年內發布了近50次各種調控措施，經過6個多月的連續樓市調控，隨著初期各種政策持續發布后，市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊預計后續市場將繼續在低位運行。”
二手房市場“量價齊跌”
在走訪中，人民網記者發現部分中介門店成交量下滑，二手房房價降幅明顯。
“從2017年3月到現在，建國路以北，東三環到東四環這一片區域的二手房均價整體上算是從每平方米近8萬元掉到了6萬元，戶型不同價格差很多，主要看房主意愿。”北京朝陽區一鏈家門店頗有資歷的二手房經紀人老張對人民網房產表示。
“成交量最低的時候，我們全北京鏈家門店加起來每月成交也就不到4000套。”老張補充稱。
成交量大幅下滑的背后，部分區域房價出現大幅下滑。鏈家研究院監測數據顯示，以2017年11月單月為例，北京二手房成交均價比3月累計下跌12.2%，部分區域成交均價下跌高達25%。
具體來看，以北京朝陽區為例，2017年3月份成交均價普遍在每平方米8萬元左右，戶型不好或者得房率低的二手房則會有小幅度的價格下沉。而現在，區域內二手房成交均價在6萬元浮動，老房子、差戶型等成交均價則降到了5.2萬元左右。“有些稅費比較高的房子，比如我這個月初賣掉的一套75平方米，總價520萬元的，業主要求買家為全款支付，為此在總價上優惠了60萬元。”老張舉例說。
掛牌價的變化，則反映了賣家預期的變化。據老張介紹，2017年3月，不論房子大小，業主統一都把均價報在了8萬元，而現在，區域內的主流成交盤掛牌均價在7萬元及以下，小區氛圍不好的房子，掛牌價則在6.2萬元左右。
換房成本增加 觀望情緒濃
二手房成交量的下降也直接影響北京新房的簽約量。
據北京通州某項目營銷總監向記者表示：“目前，項目處于限價當中，略高于周邊二手房的價格，購買者大多是改善型的客戶，但是，這些改善型客戶大多都是置換房子，先賣掉老房子，在買新的。和去年情況不一樣的是，他們的房子掛牌很多也難以出售，沒有人買，購房者都在觀望。”
對于購房者來講，雖然房價有所下降，但是買房的實際成本卻在增加。
“雖然均價降低了，但是首付提高了，房貸利率也比2017年3月份之前高，所以總體算下來，也沒少交錢。”吳女士對記者表示。吳女士家里在北京有一套40平的一居室，想換一套大一些的二居室或者三居室。在3月份之前，她需要交納50%的首付，現在首付比例變成了60%，要多拿出近100萬的費用，而且不能再申請25年以上年限的貸款。
此外，對于首次置業的人群來說，北京首套房貸利率自2016年9月30日至今，從8.5折上調到了高于基準利率5%到10%的水平。“體現在買房人真正花的錢上，沒有特別明顯的降幅，換房人首付多了，房貸利率高了。”吳女士稱。
專家預計：2018年二手房市場將持續低迷
從政策導向來看，北京房地產調控政策不會放松，在今后五年內，北京將完成25萬套共有產權住房供地。政府擬將通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期。新的一年，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產市場平穩健康運行，將是市場的主旋律。
對于今年北京二手房市場的走勢，張大偉分析稱：“2018年，北京二手房市場成交量將持續低迷，成交量或將繼續回落至10萬套左右。”
從買賣雙方來看，對于未來房價走勢的預期也產生了較大的觀點分化。
來自鏈家研究院的數據表明，全國有72%的經濟人所接觸的業主預計未來房價會上漲，相對業主較強的看漲預期，購房者的看漲預期稍微弱一點，有52%的經紀人所接觸的購房者，預計未來房價會上漲，有近35%的購房者認為房價將下跌。
