導讀
“政府主導，國企優(yōu)先”是目前各熱點城市推行住房租賃模式的主要路徑。
克而瑞研究機構(gòu)針對租賃用地做了一項統(tǒng)計。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，未來3-5年間，包括北京、上海、深圳、廣州以及杭州等熱點城市將有3成以上為租賃用地。這意味著，租賃住宅市場將是未來房地產(chǎn)市場不可回避的“風口”。
在“租購并舉”住房制度倡導下，機構(gòu)主體紛紛搶灘長租公寓市場。機構(gòu)主體主要包括品牌運營商、中介系、酒店系、房企以及“國家隊”。“國家隊”指的是以政府為背景開展的住房租賃企業(yè)。在政府推動下，各熱點城市正陸續(xù)推出試點模式。
21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括北京、上海、深圳、成都等均在密集推出國有住房租賃公司。1月2日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局消息稱，成都市國有租賃房源已上市，首批推出2200余套房源，房源基本位于主城區(qū)，從一居到四居都有，月租金470元起租。
成都試點模式
成都是全國首批開展住房租賃試點城市之一。目前已組建了4家國有住房租賃公司，正全面開展國有存量住房清理，盤活國有存量房源。
2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。通知要求，人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。與此同時，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市。通知明確，要形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。2017年年底，成都提出組建國有租房租賃公司的《方案》。
《方案》提出，到2017年年底，成都將組建或改建3至4家國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設(shè)、完善住房租賃交易服務(wù)平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務(wù)體系；到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、管理服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場。成都將逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，支持企業(yè)向機構(gòu)化、規(guī)模化方向發(fā)展，力爭到2020年，培育和發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。
1月2日，成都首批2200套房源上市，月租金470元起。
安居客首席分析師張波認為，成都的試點模式可以起到穩(wěn)定租金價格的示范性作用。58集團租賃藍皮書數(shù)據(jù)顯示，2017年全國年度人均月租金為791元/月，同比上漲16.7%，而成都2017年人均月租金同比漲幅為18%，已經(jīng)超過全國的平均漲幅。月租金470元起租已明顯低于市場租金水平，雖然供應(yīng)量小，不足以對整體租賃市場價格形成沖擊，但對于穩(wěn)定成都整體的租金價格有著一定示范性作用。
另外，張波認為，成都模式還可以緩解租賃房源需求增加的壓力。據(jù)58集團租賃藍皮書數(shù)據(jù)顯示，2017年全國APP端年度日均租房需求較2016年增長57%，其中以成都為代表的新一線12城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過一線城市。雖然首批僅有2200套上市，但后續(xù)的供應(yīng)量會進一步增加，整體市場租賃房源量的增長可以有效緩解租賃需求增長。
戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認為，由政府推動的租賃住房相對市場化和商業(yè)化的模式來說，它的發(fā)展速度相對較快，同時多以滿足保障性需求為主。其次，相對企業(yè)來說，政府行為的租賃住房對利潤的追求相對較弱，其最終的目的是促進整個租賃住房的市場化和商業(yè)化發(fā)展。另一方面，政府背景的租賃住房行為也是在這個新興的市場中試錯并摸索經(jīng)驗，為未來的政府規(guī)劃和企業(yè)發(fā)展提供一些經(jīng)驗。
共同唱戲還是國企優(yōu)先？
在國家大力推舉租購并舉住房制度之下，租賃市場正迎來前所未有“世紀風口”，“政策紅利”也前所未有。
1月3日下午，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，目前租賃住房最大的主體是個人，統(tǒng)計結(jié)果是個人房東占到97.5%；其余則是各種各樣的機構(gòu)運營商。比如，中介系、酒店系、房企、國家隊等。也就是說，機構(gòu)運營商的發(fā)展空間仍然很大。
在機構(gòu)運營商中，政府推動下的“國家隊”在2017年陸續(xù)入場。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在現(xiàn)有試點城市中，除了成都模式以外，其他城市也表現(xiàn)多樣化。比如，有城市推廣模式為“政府搭臺，共同唱戲”。例如杭州住保房管局聯(lián)合阿里巴巴研發(fā)全國首個智能租賃平臺，泊寓、群島等16家租賃企業(yè)入駐。平臺充分利用阿里巴巴技術(shù)體系，提升了交易的便捷和安全性，透明化管理也將督促租賃企業(yè)不斷提升服務(wù)管理水平；也有城市選擇“聯(lián)合房企，共同發(fā)展”。比如，武漢市房管局在2017年已明確第一批26家企業(yè)、3個項目入圍住房租賃試點，除市屬的6家國有企業(yè)平臺公司外，萬科、碧桂園、保利、龍湖、卓爾等一批大型全國性房企也積極參與其中，其余包括混合所有制和民營企業(yè)。
“政府主導，國企優(yōu)先”則是目前各熱點城市來取的主要方式。這在非試點的上海表現(xiàn)尤為明顯，2017年共計出讓了21幅地塊，全部為國企競得。21幅土地分別位于各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和市中心優(yōu)質(zhì)地段，待全部建成之后，新增租賃住房最低將達到16602套并解決近5萬人的住房需求。
據(jù)丁祖昱統(tǒng)計，在“國家隊”中目前排在第一位的是上海地產(chǎn)。上海地產(chǎn)目前約有71萬平方米的租賃住宅用地儲備；排在第二位是上海張江，約有25萬平方米租賃住宅用地儲備；排在第三位是上海莘莊工業(yè)區(qū)，約有17萬平方米租賃住宅用地儲備。
張波認為，政府試點幾類模式并無優(yōu)劣之分，更是深層次體現(xiàn)了十九大對于租賃住房的政策指導，即“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”他認為，國企和民企最大的不同點在于“政府意志的體現(xiàn)性”，國企更能按照符合政府的意志的方式落實租賃政策和管理和開發(fā)租賃房源，而民企由于自身盈利性目標和趨利性考慮會更側(cè)重于企業(yè)自身發(fā)展。
“相較于民企，國企做租賃業(yè)務(wù)更有優(yōu)勢。比如，國企和地方政府的溝通成本少，能夠快捷地落實租賃政策，比如租售同權(quán)的概念。另外，國企有較好的土地和融資資源，更容易做大租賃業(yè)務(wù)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為。
不過，張波認為，國企并不適合充當租賃住房的主體，而應(yīng)更好地起到帶頭作用和發(fā)揮示范性作用，一方面充分發(fā)揮政策性功能性平臺作用，主動承擔政府加快發(fā)展住房租賃市場重任；另一方面做好租賃房源的管理管控，提供良好的住房租賃交易服務(wù)、平臺服務(wù)。
