一個樓市大年過去了。過去的一年，房地產就像是一根敏感的神經，一舉一動都牽動著人們的喜怒哀樂。
隨著2017年的結束，2018年的開啟，杭州樓市將會發生什么變化？我們提出了七個問題，這些問題都是購房者最為關注的話題。我們嘗試著做出自己的判斷，但最終的結果，需要用一整年來驗證。
問號一：
杭州樓市調控會放松嗎
從全國層面講，剛剛結束的中央經濟工作會議談到房地產市場：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”
緊接著，住建部的全國住房城鄉建設工作會議提出：“2018年將對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。”
其實這些論調都在強調一點：“房子是用來住的，不是用來炒的”。2018年，“房住不炒”對于房地產市場的定調，將在政策層面繼續推進落實。
目前杭州的庫存仍較為緊張，調控2018年大概率持續。
一位本土房企營銷負責人則給出了自己的觀點：2018年杭州樓市依舊會繼續保持調控的態勢，但局部可能會有所調整：比如預售證可能不會卡得那么緊，高價盤也會有序地進入市場。
問號二：
杭州板塊會不會分化
杭州已經連續兩年為成交大年，2016年新房銷售了202429套，2017年也達172409套，整體購買力透支厲害，隨著2018年整體購房預期的下降，成交量也會有所下降。
不過，杭州作為熱點二線城市，亞運會和地鐵建設的利好都有明確的時間表，且人才凈流入排名全國第一，因而杭州房價有堅實的基礎。
但就板塊的均價而言，可能會出現分化。一些熱門板塊房價穩中有升，而一些供應充足、競爭激烈的板塊，或許會出現價格戰，板塊房價出現下調。
問號三：
會不會有項目虧損入市
2017年12月，不少高端樓盤領出預售證，其中不乏綠城鳳起潮鳴、信達濱江壹品等單價在7萬元/m2以上的高端住宅，而這批房源的入市，也在傳遞一個信號：這些單價超高的樓盤，將有序緩慢地進入市場。
不過，從一些高價地的拿地開發商來看，除了綠城、濱江、融創等擅長營造高端住宅的品牌房企外，近兩年，杭州涌現出不少“激進”的外來開發商，他們也都在不同時期拿了高價地，直至現在仍未動工。知名地產專家丁建剛對此有這樣的觀點：在過去的一年半內，部分開發商的高價地塊可能會重演2014年的一幕，無論限價與否，都可能虧損入市。
在一些出讓地塊較多，地價又明顯過高的板塊，特別是樓面價甚至高過周邊樓盤在售價，如果不是特別強大的品牌開發商操盤，一般房企高價拿地，或面臨困境。價格調控尚未取消，這些高價地項目很有可能平價或者略微虧本入市。中原地產數據顯示，以艮北新城為例，今年最高樓面價已經達到30841元/m2，而2017年板塊內新房成交均價為30192元/m2，面粉已經貴過面包。
問號四：
庫存量會觸底反彈嗎
2017年杭州樓市庫存一度陷入低谷，最低時只剩24727套。目前庫存維持在30000套左右，按2017年的成交量，如果沒有新增供應補充，去化周期僅3.3個月左右。
據錢報記者統計，2015年~2016年成交的地塊，只剩個別還沒有入市，已經入市的樓盤甚至有不少已經清盤。2017年出讓的地塊將成為2018年絕對的供應主力。
主城區2018年將有100余個新盤入市，特別是江干區，區域內包括牛田、彭埠、田園等多個板塊，入市新盤將超過20個。余杭、蕭山2018年有望入市的新盤數量均超過20個。2017年剛剛撤市設區的臨安，土地成交火爆，2018年將有13個新盤入市。
除了這些即將入市的新盤，2018年1月，杭州又掛牌出讓了39宗土地，主要集中在主城、臨安和蕭山，建筑面積達300余萬平方米。1月份的出讓地塊也將在第四季度上市。
杭州現有的庫存量在2018年將得到大量補充，而2018年新入市項目大多價格較高，成交量或因此下降，因而庫存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然，但時間上，可能會出現在下半年。
問號五：
二手房價格還能堅挺嗎
錢報記者從一些中介門店了解到，從去年初到去年10月，同小區房源一直呈上漲態勢，有些板塊甚至出現了二手房價格貴過新房價格的不正常現象。但從2017年11月開始，二手房的成交量銳減，隨之而來的是價格開始趨于穩定。
2018年，新房的供應量將得到補充，如果限價持續，那么新房的價格具有更高性價比，購房者會偏向于選擇新房。如果這種趨勢一直持續，二手房價將會在2018年出現均價下調。
問號六：
“全款”還會成為熱詞嗎
在去年樓市最火爆的階段，無論是郊區的百萬元樓盤，還是市中心近千萬元的豪宅項目，許多樓盤都出現了一次性全款付清的要求。
在“錢報杭州房產”微信對2017年杭州樓市年度熱詞的評選中，“全款”成為購房者心中排名第一的熱詞。確實，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。
但購買力不可能是無限的。尤其是消費貸流入樓市遭嚴打，2018年對于樓市預期又有所下降的情況下，再冒險籌全款買房，風險明顯大過2017年，而收益率則會下降。
考慮到拆遷戶購買力大多集中在去年，而且能夠負得起全款的購房者大多已經上車，手里沒了房票。2018年除了少數熱門板塊的熱門樓盤，全款將不會再成為主流。
問號七：
購房者會重歸理性嗎
對于杭州樓市來說，隨著調控的收緊，風向開始逐漸改變，正在趨于理性。
從去年底幾次跑盤和各售樓處的反映來看，許多樓盤不再人頭攢動，投資客明顯變少，即便有投資屬性，也是“投資兼自住”的客戶居多。據幾個熱門樓盤置業顧問反映，購房者的下單過程變長了，心理預期有了波動，開發商和購房者之間的心理博弈，也進入了一個新的階段。
全國層面，防范系統性金融性風險的要求作為2018年的工作重點，因此，想利用杠桿或其他渠道來低成本投資，顯然已是不可能了。當然，出于對杭州中長期的看好，投資客依舊會盯著杭州房地產市場，但2018年，他們應該會暫時偃旗息鼓，等待盤整結束后，新的上升周期的到來。
