2017年東莞住宅成交量同比下滑近四成，均價同比漲幅大幅度回落。供過于求是去年樓市最突出的特點之一，庫存量連續7個月上漲，庫存消化周期達11.19個月。受鎮街樓市發展不平衡的影響，區域樓市分化大，其中松山湖成交均價跌幅最大，虎門成交量最多。
2017年東莞鎮街一手房成交之變
成交套數最多：虎門
成交4352套
房價跌幅最大：松山湖
房價跌幅24%
成交： 去年住宅成交量 同比下跌37%
截至2017年12月底，東莞住宅庫存消化周期達11.19個月，庫存量達528.05萬平方米，已經連續7個月呈上漲趨勢。根據優房超·瑞城搜統計數據，去年全年東莞住宅供應量為683.72萬平方米，同比下跌19%；成交量為566.22萬平方米，同比下跌37%，成交降溫明顯；成交均價約16527元/平方米，漲幅放緩，房價連續13個月保持平穩。
優房超·瑞城搜統計數據還顯示，從2007年至2017年共11年，東莞住宅成交面積最多的年份是2015年、2016年，2017年成交量同比這兩年下滑約四成，與2014年基本持平，處于中等偏下水平，僅高于2008年、2010年和2011年。
相關地產業內人士介紹，從最近五年東莞住宅市場的供需情況來看，2013年供需平穩，2015年和2016年供不應求，而2014年和2017年是供過于求。該人士還表示，在樓市調控政策的影響下，2017年東莞樓市已經進入新的調整周期。
房價：以平穩為主
2016年，深圳客非理性進入東莞樓市造成了部分區域房價過快上漲；2017年，隨著東莞樓市限購政策收緊，深圳客大幅撤離東莞市場，定價過高項目價格回落。根據合富研究院統計，從各片區房價變動情況來看，出現房價同比下跌的項目大部分處于臨深片區，小部分來自松湖北片區，如一線臨深片區的清溪鎮，定價虛高的項目降價。
不過，從整體來看，房價仍然以平穩為主。合富研究院相關人士介紹，從2016年和2017年的舊盤新推房價情況來看，同比下跌的占7%，持平的占57%，其中下跌幅度以5%~15%為主，這反映出目前東莞房價以平穩為主流，穩中有漲。
記者了解到，2017年房價上漲以價格洼地“補漲”為主。如臨近廣州的水鄉片區以本地購房者為主，多年來房價處于區域的中下水平。在樓市政策和水鄉片區規劃、交通利好的影響下，本地購房者流入當時房價仍然處于洼地的水鄉片區樓市，使得該片區房價出現較為明顯的上漲。此外，由于去年成交集中在低價洼地區域，“補漲”樓盤數量多，因此也造成了漲價項目相對較多的現象。
區域：東南臨深片區量價齊跌
天為地產統計數據顯示，2017年東莞全市6個片區中僅城區片區成交量上漲，其余片區均大幅下跌，有3個片區成交量下跌幅度超五成；在成交價格方面，5個片區上漲，僅東南臨深片區微跌2%；城區片區量價齊升，東南臨深片區量價齊跌，其余4個片區量跌價升。
合富研究院則按照臨深片區、主城區、松湖北片區、臨惠片區和臨廣片區來區分東莞住宅成交，發現去年僅主城區為全市量價齊升的區域，其他區域成交面積出現不同程度的下滑。合富研究院相關人士介紹，主城區城市配套趨于完善，城市環境日益美化，城市的向心力在增強，使得主城區成為2017年全市均價相對最高的片區，全年均價接近2萬元/平方米。此外，曾經深受深圳客喜愛的松湖北片區和臨深片區成交量下滑最大，分別下滑59%和48%。
優房超·瑞城搜相關人士也介紹，東南臨深片區是6個片區當中唯一一個價格下調區域，該片區樓市量價齊跌。
房企：過半業績下滑
市場成交量下跌明顯，成交集中在少數房企手中，造成了全市過半房企業績下滑。東莞中原戰略研究中心介紹，2017年東莞TOP5房企市場集中度已達到47%，同比增加了15%，TOP10房企市場集中度為56%，占有超過一半市場份額。該研究中心相關人士認為，東莞房企格局已進入寡頭時代，萬科、碧桂園規模擴張明顯。
合富研究院統計數據也顯示，2017年東莞樓市“寡頭”現象嚴重，約一半房企業績下滑。據統計，2017年東莞房企業績同比下降（﹥5%）房企為65家，占比52%，即2017年全市逾5成房企同比業績出現不同程度的萎縮。
戶型：“二孩家庭”戶型供應比重增加
“二孩家庭”成為未來市場的購房主力，開發商適應市場需求，加大推出首次改善戶型供應量。
合富研究院統計數據顯示，2017年建筑面積為90~100平方米戶型新增供應量占比29%，100~115平方米戶型新增供應量占比22%，兩者仍為市場供應量最多的戶型。不過，115~125平方米戶型新增供應量占比13%，125~144平方米新增供應量占比15%，這兩種適合首次改善戶型新增供應量占比出現明顯上漲，分別同比上漲93%和124%，比重明顯上升，可見在“二孩”政策的影響下，首次置業和首次改善住房需求量增加，開發商也積極開發相應戶型來適應市場需求。
優房超·瑞城搜相關人士也介紹，從各物業成交占比情況來看，洋房占近七成的份額，是市場成交的絕對主角。統計數據顯示，2017年東莞洋房住宅成交47325套，占比69%，成交均價為16219元/平方米，同比上漲26%。記者了解到，為了搶奪“二孩家庭”市場，開發商不斷創新四房戶型，如65平方米左右的“小四房”公寓，110平方米左右的四房洋房和143平方米的經濟型小別墅等，吸引“二孩家庭”的目光。業內人士預測，“二孩家庭”購房需求的釋放將是支撐未來樓市成交的主力。
預測：濱海灣新區潛在供應量最大
合富研究院統計數據顯示，截至2017年12月底，東莞市商品住房潛在供應量約為778萬平方米，加上2018年新開工且上市部分，預計全年可售貨量將超800萬平方米，按照2017年的消化速度評估，2018年潛在供應充足，市場競爭激烈。
此外，東莞最受關注的濱海灣新區樓市供應量最大，虎門、沙田兩鎮住宅總供應量超過100萬平方米。據合富研究院統計，2018年潛在供應量在50萬平方米以上的區域有2個，分別為塘廈和虎門，受樓市政策影響，塘廈鎮多個新盤去化緩慢，新盤伺機而動，后市潛在供應較大，達90萬平方米；而虎門、沙田鎮受濱海灣新區利好政策的影響，新盤乘勢開工，加大后市供貨量，供應總量預計超過100萬平方米。
此外，合富研究院相關人士介紹，隨著深圳部分人口與產業繼續轉移至東莞，東莞城市在粵港澳大灣區的吸引力仍在增強，在交通利好的刺激、住宅產品新增供應量增加等共同作用下，預計2018年東莞住宅成交量將同比小幅增加10%~15%。
在價格方面，樓市調控政策仍然發揮作用，東莞樓市供應量充足，競爭激烈，預計房價將受到平抑。不過，綜合各種因素，預計2018年東莞全年房價漲幅將繼續回落，房價日趨理性。
