1月8日，房地產服務商戴德梁行舉行2017深圳房地產市場年度發布會，對2017年深圳房地產市場的發展情況進行了全方位、深層次的解讀，并對2018年深圳樓市的走向及各物業市場的發展趨勢進行了預判。
南方日報記者 張光巖
住宅市場
深圳房價“穩”字當頭 成交量、成交面積大幅萎縮
2017年是響應國家宏觀樓市調控，踐行長效機制之年，頻率高、范圍廣、史上最嚴等關鍵字可以用來總結去年出臺的調控政策的特點。2017年出臺的房地產相關調控政策措施超過200次，調控范圍也從東部擴展到了中西部，從一二線熱點城市擴散到三四線城市，中心城市和周邊城市政策同步調控，形成“合力效應”。
“五限”加上利率上調，嚴查消費貸、首付貸，嚴控資金違規流入房地產市場等措施抑制短期投機需求，穩定市場預期。一系列“史上最嚴”的調控措施接連出臺，令全國房地產市場熱度迅速降溫，截至2017年11月，一線、二線、三線城市的房價環比增幅分別回落至0.7%，4.7%和6.9%。
雖然深圳這一年并沒有出臺新的調控重磅政策，但整體市場的表現始終在調控的影響之下。深圳上半年房地產市場供應大降近七成，雖下半年供應有所增加，但全年住宅新房供應量仍同比下降26%，2017年住宅新房供應量以327萬平方米創下歷史新低，其在全年商品房供應中的占比也降至55%，全年成交面積也同比下降38%。全年成交價格雖較上年上升1.85%，但連續15個月維持在每平方米5.5萬元左右，價格維穩效果突出。
與此同時，“限貸限購”下公寓類產品的增加也拉高近兩年商業物業在商品房供應中的占比，由之前的不足15%升至20%以上。戴德梁行大中華區副總裁暨華南及華西區董事總經理程家龍認為，因學區、落戶等配套不完善及首付、貸款利率較高等明顯缺陷，未來在長效機制建成和有形之手逐漸撤出之時，公寓類產品可能面臨一定的風險。
他分析，自2016年10月深圳出臺“史上最嚴新政”后，深圳新房的成交均價一直保持在非常平穩的水平，預售、現售價格管理操作細則也進一步削弱了市場各方對房價持續攀升的預期；正是因為這種一步到位的調控令市場降溫并價格回穩，才使得深圳樓市避免了各地持續加碼調控政策的局面，持續走穩的市場也為接下來長效機制的建設鋪平了道路。
二手市場亦受到市場整體降溫的波及。2017年，二手住宅成交量較上年同期下降33%，反映整體市場需求量的一二手住宅成交總量798萬平方米，較上年同期下降35%。從戴德梁行監測的中高端住宅價格指數來看，年初同比上年同期小幅上漲了1.9%，年末則同比下降了0.1%，2017年下半年出現微幅下調；而租金除季節性因素波動外，總體保持穩中微升走勢。
未來展望
長效機制引導市場轉型 “有形之手”短期難以撤出
對于2018年的走勢，戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端認為，經過多輪廣泛深入的調控，以“限購、限貸、限售、限價、限商”為代表的干預手段令房價總體趨于平穩。為保持市場穩定，同時為長效機制的建設營造穩定的市場環境，“有形之手”短期不會退出，這意味著在未來一定時期內房價上漲將難以得到支持。
漸趨穩定的房地產市場為長效機制的建設奠定了基礎，發展相對滯后的住房租賃市場將迎來大發展。走在前列的租賃市場建設已吸引多方力量——開發商陸續進入、銀企合作為租賃物業的開發持有提供更多資金支持、關于租賃用房的金融創新不斷，大量需求將從商品房市場轉移，對于構建多元化的房地產市場、緩解房價上漲壓力、實現“住有所居”意義重大。
另一方面，深圳“十三五”期間計劃供應人才住房和保障性住房35萬套，未來5年大量的保障性住房陸續投入使用，“保障的歸保障，市場的歸市場”雙軌并行的環境將更有利于商品住宅市場的市場化發展。
張曉端表示，隨著租賃市場建設的大力推進、保障房覆蓋范圍擴大，再加上未來逐步推進財稅體制改革、住房金融市場與監管制度的完善，住房市場長效機制有望最終建立，真正實現高端有市場、中端有支持、低端有保障的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩定健康的住房供應體系。只有當長效機制完全落實建成之時，行政調控手段才能無后顧之憂地徹底退出市場。
數讀2017年深圳樓市
深圳全年住宅新房供應量較上年同期 下降26%
住宅新房供應量創歷史新低；全年成交價格連續15個月維持在每平方米5.5萬元左右
除去全自用的高品質寫字樓外，全年寫字樓有8個新項目投入使用，存量上升至428.78萬平方米，租金則較上年同期上漲8.5個百分點。預計未來5年全市約有800萬平方米甲級物業入市，南山區占比高達75%
全市新增供應67.8萬平方米，優質購物中心存量增至326.33萬平方米。大體量、優質的商業體入市皆取得較好的招商效果，全市空置率處于2.71%的較低水平。
