從2007年至2016年，東莞高價(jià)地十年一個(gè)輪回，地價(jià)不同，命運(yùn)卻相似。2007年，在東莞樓市首個(gè)狂熱期曾誕生了多宗高價(jià)地，但僅一宗盈利，其他高價(jià)地或被轉(zhuǎn)讓，或虧本出售，或十年后仍然在售。
2016年，東莞樓市的第二個(gè)狂熱期，誕生了11宗高價(jià)地，“面粉貴過(guò)面包”，然而，隨著東莞限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)加碼，房?jī)r(jià)回歸理性，本地購(gòu)房者唱主角，高價(jià)地多延遲開工入市，僅有的5宗已入市高價(jià)地項(xiàng)目掙扎在保本線上，還有高價(jià)地項(xiàng)目開盤4個(gè)月僅成功簽約3套住宅洋房。
2016年~2017年，東莞共拍出19宗高價(jià)地，有14宗等待上市。業(yè)內(nèi)人士介紹，今年?yáng)|莞或?qū)⒂?宗高價(jià)地項(xiàng)目上市，但是預(yù)計(jì)保本困難，難逃虧本“魔咒”。
高價(jià)地現(xiàn)狀：
5高價(jià)地項(xiàng)目已入市，在保本線上苦苦掙扎
在2016年拍出的11宗高價(jià)地中，最終只有5宗入市，其他的或才報(bào)建開工，或推遲至今年入市，盡量躲開樓市調(diào)控政策最敏感的2017年。果不其然，5宗已入市的高價(jià)地項(xiàng)目銷售并不理想，普遍在保本線上苦苦掙扎。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，按照目前的建筑成本計(jì)算，當(dāng)一宗高價(jià)地項(xiàng)目的銷售均價(jià)是樓面地價(jià)的2倍時(shí)，即房?jī)r(jià)與地價(jià)的比值大于等于2時(shí)，該項(xiàng)目可以基本保本，而如果低于2時(shí)，則往往是處于虧本狀態(tài)。從已經(jīng)上市的5宗高價(jià)地項(xiàng)目來(lái)看，基本上成交價(jià)都低于拍地時(shí)的預(yù)期。
根據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)入市的5個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目當(dāng)中，房?jī)r(jià)多數(shù)低于當(dāng)初拍地時(shí)的預(yù)期。如位于莞城的碧桂園東江月于2016年7月8日拍下，該樓盤于2017年5月正式開盤，樓面地價(jià)12661元/平方米，入市銷售均價(jià)為22650元/平方米，房?jī)r(jià)與地價(jià)的比值為1.79：1。然而在該項(xiàng)目拍地之初，曾引起業(yè)內(nèi)狂歡稱該樓盤將推動(dòng)?xùn)|莞城區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)入“3萬(wàn)元時(shí)代”，銷售價(jià)格將達(dá)到2.5萬(wàn)元/平方米以上，從目前銷售情況來(lái)看，成交均價(jià)低于之前的預(yù)期，徘徊在保本線上。
房?jī)r(jià)與地價(jià)比值最低的是茶山的高價(jià)地項(xiàng)目時(shí)代天薈，由于洋房銷售情況不佳，目前簽約以商業(yè)公寓為主，樓面地價(jià)為12517元/平方米，整體銷售均價(jià)約16279元/平方米，房?jī)r(jià)和地價(jià)的比值為1.3：1。5個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目當(dāng)中唯一一個(gè)比值超過(guò)2：1的項(xiàng)目是位于石排的高價(jià)地項(xiàng)目碧桂園映月臺(tái)，該項(xiàng)目樓面地價(jià)為14217元/平方米，銷售均價(jià)約29611元/平方米，房?jī)r(jià)與地價(jià)比值為2.08：1，但由于該項(xiàng)目為純別墅項(xiàng)目，銷售速度慢，開盤至今近5個(gè)月時(shí)間消化不足五成。
變化：競(jìng)拍方式改變
高價(jià)地溢價(jià)率由最高
689%下滑至最低14%
2016年，東莞招拍掛市場(chǎng)的11宗高價(jià)地溢價(jià)率均在200%以上，其中最高的是黃江地塊，將建成融創(chuàng)晨熙花園項(xiàng)目，溢價(jià)率達(dá)689%。其次是北大資源拍下的另一宗黃江地塊，溢價(jià)率達(dá)662%，將建成頤和翡翠花園項(xiàng)目；緊隨其后的還有位于石排的碧桂園映月臺(tái)項(xiàng)目、企石的碧桂園風(fēng)華東方項(xiàng)目，茶山的魯能公館項(xiàng)目和石排時(shí)代天境項(xiàng)目等，溢價(jià)率均達(dá)到500%以上。從當(dāng)時(shí)的區(qū)域住宅均價(jià)和樓面地價(jià)對(duì)比可以看到，樓面地價(jià)接近甚至高于當(dāng)時(shí)的區(qū)域住宅均價(jià)，其中黃江兩宗地塊的樓面地價(jià)分別達(dá)到20422元/平方米和25264元/平方米。
2017年，在各種新型競(jìng)拍方式“限價(jià)”“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”“熔斷”等影響下，溢價(jià)率下降至100%以下。從2017年拍下的8宗高價(jià)地來(lái)看，溢價(jià)率最高的是由余江縣金民企業(yè)管理中心拍下的中堂商住地，溢價(jià)率達(dá)72%；其次是廣東瓏遠(yuǎn)拍下的寮步商住地，溢價(jià)率達(dá)64%；最低的是華潤(rùn)地產(chǎn)在大朗拍下的商住地，溢價(jià)率只有14%，未達(dá)到最高限價(jià)，沒有觸發(fā)競(jìng)自持。
誰(shuí)在拍地？
“地主”多是一線品牌房企
誰(shuí)拍下了這些高價(jià)地？據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2016年~2017年19宗高價(jià)地當(dāng)中，碧桂園獨(dú)攬5宗，其中還有6家新進(jìn)的一線品牌房企以高價(jià)地地主身份高調(diào)亮相東莞。優(yōu)房超·瑞城搜介紹，在近兩年時(shí)間內(nèi)，碧桂園、恒大、華潤(rùn)、魯能、時(shí)代、融創(chuàng)、金地等一線品牌房企紛紛在東莞拿下高價(jià)地。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，近兩年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企持續(xù)進(jìn)駐東莞，外來(lái)房企業(yè)績(jī)占比顯著上升，2017年外來(lái)房企在莞業(yè)績(jī)占比達(dá)到70%，而本地房企業(yè)績(jī)僅占30%。據(jù)了解，2016、2017年拍出的19宗高價(jià)地當(dāng)中，有5宗已入市，14宗等待入市，其中9宗將有望于今年進(jìn)入市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士：
高價(jià)地入市或難善終
優(yōu)房超·瑞城搜介紹，2017年是調(diào)控年，限價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等新型競(jìng)拍方式出現(xiàn)，2018年這種情況持續(xù)存在。此外，土地資源開發(fā)過(guò)度以及城市更新的需要，三舊改造用地成為新趨勢(shì)。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心也介紹，東莞作為粵港澳大灣區(qū)的核心一員,被房企持續(xù)看好,但隨著去年年底一手樓市場(chǎng)成交難以回溫，房企拿地開始趨于謹(jǐn)慎，越來(lái)越多地塊未觸及最高限價(jià)而成交。
同時(shí)，從2016年土地?zé)岢毕抡Q生的多宗高價(jià)地現(xiàn)狀來(lái)看，多數(shù)難得善終。該研究中心認(rèn)為，2018年高價(jià)地入市難，入市高價(jià)地則多踏在保本線上。
