住房問題是民生問題，棚戶區(qū)改造是改善城市居住條件，改善城市人居環(huán)境，解決城市區(qū)域內(nèi)發(fā)展不平衡、不充分的有效方式。改善城市人居環(huán)境涉及方面很多，方式方法多種多樣，棚戶區(qū)改造是最有效的方式之一。
為什么說棚戶區(qū)改造是改善城市人居環(huán)境的有效方式？從棚戶區(qū)改造取得的成效來看，其在改善居民住房條件、推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮了重要作用。
在改善居民住房條件方面，2008~2017年全國(guó)累計(jì)開工棚戶區(qū)改造3880萬(wàn)套，9500萬(wàn)居民出棚進(jìn)樓，住上了寬敞明亮、配套齊全的新房。棚戶區(qū)改造工作不僅得到了廣大群眾的擁護(hù)，也得到國(guó)際社會(huì)的贊譽(yù)。聯(lián)合國(guó)評(píng)價(jià)我國(guó)棚戶區(qū)改造實(shí)踐是一個(gè)世界奇跡。
棚戶區(qū)改造在完善城市功能、推動(dòng)城市建設(shè)方面發(fā)揮著非常重要的作用。棚戶區(qū)改造一直是和城市建設(shè)、城市環(huán)境治理、城市人居條件改善有機(jī)結(jié)合，通過棚戶區(qū)改造使老城區(qū)的環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，同時(shí)促進(jìn)了新城區(qū)的發(fā)展。
在促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展方面，我國(guó)在商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的城市采取棚改貨幣化安置。以2016年為例，全國(guó)棚改貨幣化安置比例為48.5%，估算消化商品房2.5億平方米，約占全年商品房銷售面積的18%。此外，棚戶區(qū)改造不僅帶動(dòng)投資也可以拉動(dòng)消費(fèi)，居民住房改善后，消費(fèi)信心和能力也會(huì)增強(qiáng)，裝修、購(gòu)買家具家電等消費(fèi)也會(huì)增加。
從概念來看，城市棚戶區(qū)（危舊房）是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、建筑安全隱患多、使用功能不完善、配套設(shè)施不健全的區(qū)域。目前棚戶區(qū)改造主要有政府購(gòu)買服務(wù)模式、國(guó)企棚改模式、PPP模式、商業(yè)化開發(fā)模式4種途徑。
其中，政府購(gòu)買服務(wù)模式涉及到的環(huán)節(jié)包括完善配套制度、履行政府購(gòu)買服務(wù)程序、簽訂購(gòu)買服務(wù)協(xié)議、資金納入預(yù)算管理等。在PPP模式中，社會(huì)資本通過PPP程序參與棚戶區(qū)改造，但目前實(shí)例不多。商業(yè)化開發(fā)模式在地方上采取比較多，但是由于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式缺失法律支撐，政策依據(jù)不是很充分，這種模式更需要關(guān)注是否具有合規(guī)性的風(fēng)險(xiǎn)。
從現(xiàn)實(shí)情況來看，當(dāng)前在推進(jìn)棚改過程中要注意以下問題：嚴(yán)格核定棚改建設(shè)內(nèi)容，包括嚴(yán)禁將棚改以外工程建設(shè)納入棚改計(jì)劃、嚴(yán)格核定片區(qū)內(nèi)非住宅類建筑內(nèi)容等；結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐贩繋?kù)存、房?jī)r(jià)情況等因地制宜確定棚改安置方式；盡力而為與量力而行相結(jié)合，聯(lián)合地方財(cái)力推動(dòng)棚改實(shí)施。
我認(rèn)為，“由于棚改安置導(dǎo)致房?jī)r(jià)尤其是三四線城市房?jī)r(jià)的上漲”的觀點(diǎn)不可信。最近，我們進(jìn)行了專題分析，2016年11月到2017年11月，在房?jī)r(jià)上漲比較快的10個(gè)城市里面，有一半以上城市基本上沒有棚改的任務(wù)或者棚改任務(wù)量很少，也有接近一半城市沒有拿到一分錢的棚改房安置貸款。房?jī)r(jià)問題非常復(fù)雜，涉及方方面面，因此各地的安置方式一定要與所在地的商品房庫(kù)存、房?jī)r(jià)上漲的壓力情況等相結(jié)合，因地制宜確定棚改安置方式。
（文章為國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部住宅評(píng)審局副局長(zhǎng)吳振程在1月11~12日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)和晉江市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局主辦，《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》等支持的“第九屆中國(guó)人居環(huán)境高峰論壇”上的講話。）
