最近兩年，東莞樓市發(fā)生了巨大變化，在一手樓市限購政策影響下，不少購房者流入二手房市場(chǎng)，推動(dòng)二手房成交。去年，東莞二手住宅成交套數(shù)追平一手住宅，東莞樓市正式步入存量房時(shí)代。
2017年，誰在買二手房，什么戶型、什么樓齡的二手房最受歡迎，哪里的房子最好轉(zhuǎn)手，哪里的租金最高，目前的房子還值得投資嗎？本期《家生活》為您提供最詳細(xì)的二手房置業(yè)報(bào)告，了解這些二手房之“最”，助您看懂東莞二手房市場(chǎng)。
市場(chǎng)：
東莞步入存量房時(shí)代
二手房成交追平一手房
根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞二手住宅網(wǎng)簽量為48286套，同比2016年跌幅達(dá)22%，但也已經(jīng)是近年來成交量第二高位，一二手房成交套數(shù)比為1.05：1，是歷年來的最低，一二手房成交套數(shù)接近，這也意味著東莞樓市基本步入存量房時(shí)代。
而樂有家研究中心則將二手住宅和非住宅一起統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年東莞二手商品房合計(jì)成交50691套，甚至略超一手房，東莞逐漸在向存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。該研究中心分析表示，東莞新房限購后部分購買力涌向了二手房市場(chǎng)，雖然整體政策從嚴(yán)，但二手房成交量下跌幅度比新房要低；在價(jià)格方面，東莞2017年二手商品房均價(jià)約13837元/平方米，相較于2016年環(huán)比上漲18.1%，上漲幅度也略低于新房。
關(guān)鍵詞：戶型
剛需中小戶型最好賣
與一手房一樣，隨著房價(jià)的上漲，二手房成交套均面積也越來越小，去年東莞二手住宅成交套均面積甚至跌至近6年來的最低。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2017年二手住宅套均成交面積同比大降，為近6年最低，僅98平方米/套；成交面積段以110平方米以下為主，且小戶型比例上升趨勢(shì)明顯。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，110平方米戶型是分水嶺，去年二手住宅市場(chǎng)110平方米以下的戶型成交占比從67%一路上揚(yáng)到77%，隨著價(jià)格的上漲，東莞市二手房套均成交面積整體向下，以剛需的中小戶型為主。具體來看，占比增幅最大的是70平方米面積段戶型，70~90平方米次之，而90~110平方米的占比相對(duì)穩(wěn)定；110平方米以上各面積段占比逐年減少。
關(guān)鍵詞：樓齡
5~10年樓齡最受歡迎
盡管東莞房價(jià)上漲，但是東莞的購房者們?nèi)匀徊涣?xí)慣購買太舊的房子。從去年的成交情況來看，樓齡在15年以下的房源成交占比最多，高達(dá)9成以上，其中5~10年房源最受青睞，占據(jù)半壁江山。
東莞中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，雖然15年以上樓齡的房源均價(jià)便宜很多，但2017年二手住宅成交的樓齡還是以15年以下的房源為主，占比最多的是5~10年的房源。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，該類房源在價(jià)格上比5年以下的次新房房源略低，在交易時(shí)又可節(jié)省不少的稅費(fèi)，周圍配套也都基本完善，房子不會(huì)太舊，故最受市場(chǎng)青睞。從供應(yīng)來看，房子已經(jīng)住了5~15年，加上“二孩”等因素，很多家庭迎來了改善換房的需求，故這類房齡的房源供應(yīng)、成交也最多。
關(guān)鍵詞：購買方式
家庭購房最愛“以小換大”
將自己的兩房換成三房，并且很順利地搬了家，是梁先生一直引以為豪的一件事。他告訴記者，以前自己居住的是一套小兩房，在孩子長大后，房子顯得有些擁擠了，他就一直計(jì)劃著換一套大一點(diǎn)的房子，為了快速入住，他決定同時(shí)“以小換大”。兩個(gè)月后，中介公司幫他找到了買家和賣家，于是一邊賣房，一邊買房，補(bǔ)足了差價(jià)后，梁先生很順利地搬到了新的房子，中間幾乎沒有浪費(fèi)時(shí)間。
隨著2016年“二孩政策”的全面放開，不少家庭的二居室甚至三居室已經(jīng)不夠住，加上對(duì)生活品質(zhì)的要求也越來越高，使得這部分家庭的改善需求日益迫切。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，隨著房子的升值，早先購房的家庭坐享紅利，有了改善的資本，同時(shí)由于“一孩”已經(jīng)上學(xué)，“二孩”出生，這部分家庭多半會(huì)在同一個(gè)小區(qū)或者附近小區(qū)實(shí)現(xiàn)“以小換大”。
關(guān)鍵詞：區(qū)域
資源集中鎮(zhèn)區(qū)成交量最高
從成交區(qū)域來看，中心區(qū)域和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街的二手房成交量最高，這也說明配套資源集中、交通發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)二手房轉(zhuǎn)手相對(duì)更為容易。
樂有家研究中心介紹，去年城區(qū)片區(qū)不僅新房成交位居第一，二手房也摘得桂冠。2017年東莞二手商品房城區(qū)片區(qū)成交套數(shù)最多，共16136套，東南臨深片區(qū)稍微遜色一點(diǎn)，成交15690套。價(jià)格方面，東南臨深片區(qū)繼續(xù)遙遙領(lǐng)先其他片區(qū)，成交均價(jià)為18659/平方米，其中風(fēng)崗和松山湖是東莞僅有的二手房均價(jià)破兩萬元的鎮(zhèn)街。從2017年東莞各區(qū)域二手商品房成交面積占比情況來看，城區(qū)片區(qū)及東南臨深片區(qū)成交占比加起來高達(dá)63%，相較于一手住宅的區(qū)域分化情況，東莞二手房成交則相對(duì)集中，多分布在資源集中、交通發(fā)達(dá)的城區(qū)及靠近深圳的幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。
關(guān)鍵詞：購房者
外地人買房在莞最多，占比超8成
受到非本地戶籍在莞購買一手房限購政策影響，非莞籍購房者進(jìn)入二手房市場(chǎng)比例加大。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2017年二手房市場(chǎng)主要以省外和省內(nèi)非東莞籍購房者為主，共占比超8成，一方面是因?yàn)闁|莞的外來人口較多，另一方面一手房限購，二手房承接了一手房的部分需求。此外，目前東莞市的潛在二手房買家主要還是以三口之家和三人以上家庭為主，盡管近3年來單身和夫妻二人的比例有所提高，但是合計(jì)不到2成。
而隨著房價(jià)的升高，購房者的預(yù)算也水漲船高，占比最多的預(yù)算是總價(jià)在150萬~300萬元之間，占比漲幅最大的預(yù)算是150萬~200萬元，其次是200萬~300萬元；150萬元以下、300萬元以上的預(yù)算占比則持續(xù)2年下降。
關(guān)鍵詞：投資
租售比跌出合理范圍，投資回報(bào)率僅2.1%
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年東莞住宅租金同比2016年微漲，為28.93元/平方米/月，但同期一手住宅均價(jià)大漲19.47%，租售比降至1:571，遠(yuǎn)超出1:300的合理范圍。
此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心還介紹，2017年東莞住宅租金回報(bào)率僅為2.10%，雖然一手住宅成交均價(jià)上漲19.47%，但租金卻只同比微漲0.77%，租金回報(bào)率繼續(xù)走低。也就是說，按照當(dāng)前的租金收益和一手房價(jià)，不考慮其他因素，平均需要50年左右才能收回購房成本。
從區(qū)域看，租金回報(bào)率靠前的鎮(zhèn)區(qū)多在水鄉(xiāng)、東部產(chǎn)業(yè)園及中心城區(qū)的高埗、石碣等東莞北部的各鎮(zhèn)區(qū)，而租金回報(bào)率較低的主要是在泛臨深片區(qū)的多個(gè)南部鎮(zhèn)區(qū)。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，北部這些地區(qū)整體房價(jià)比南部低一大截，但租金卻相差不大，所以租金回報(bào)率相對(duì)較高。
不過，該研究中心也指出，目前各鎮(zhèn)街區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、各項(xiàng)配套成熟、人員聚集的區(qū)域租金仍然相對(duì)較高，其中不乏別墅區(qū)等高檔小區(qū)。
后市：
二手房市場(chǎng)壓力加大，報(bào)價(jià)虛高區(qū)域房價(jià)松動(dòng)
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，二手房雖不限購，但銀根緊縮、利率上浮、放款時(shí)間的拉長、限購2套等政策依然會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)形成阻力，特別是東莞一手房供大于求，都會(huì)影響二手房市場(chǎng)。
東莞中原介紹，由于2018~2020年一手房總體供大于求，且2016年入市的投資客也會(huì)陸續(xù)放盤，故在部分供過于求、價(jià)格虛高的區(qū)域，二手房報(bào)價(jià)可能會(huì)有所松動(dòng)，難以大幅上漲。而在水鄉(xiāng)、東部產(chǎn)業(yè)園等區(qū)域，由于當(dāng)前處于“價(jià)格洼地”，隨著區(qū)域的發(fā)展、配套的完善、交通的改善等，二手房價(jià)可能會(huì)有所上漲。總體來看，鎮(zhèn)區(qū)間的價(jià)差或會(huì)減小。
此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心還表示，取消陰陽合同、房產(chǎn)與學(xué)位脫鉤的相關(guān)消息也會(huì)時(shí)刻牽動(dòng)著買賣雙方的神經(jīng)，若政策順利實(shí)施，將會(huì)給東莞二手房市場(chǎng)帶來強(qiáng)烈沖擊，短期內(nèi)交易會(huì)受到明顯的抑制，部分需求轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)遭遇陣痛。
提醒：
二手房報(bào)價(jià)虛高，購買者也會(huì)回流一手房市場(chǎng)
受到一手房限購影響，去年不少購買力流入二手房市場(chǎng)。樂有家研究中心介紹，東莞二手商品房在5月份達(dá)到最高，東莞新房去年4月份實(shí)行最嚴(yán)限購，政策消化期購買力外溢到二手房市場(chǎng)，二手房在2017年5～8月這幾個(gè)月成交量持續(xù)攀升。在去年年底時(shí)，東莞二手房均價(jià)持續(xù)攀升，最高時(shí)是11月份的15464元/平方米，接近新房均價(jià)。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，去年4月份東莞樓市限購政策升級(jí)，由于二手房不限購，承接了部分一手房需求；另外，2017年一手住宅供應(yīng)690萬平方米，同比2016年減少近2成，同時(shí)一手住宅成交均價(jià)同比上漲19%，使得部分需求轉(zhuǎn)向整體價(jià)格相對(duì)較低的二手房。
但值得注意的是，在去年下半年，由于部分二手房報(bào)價(jià)虛高，潛在的購房者又回流至一手房市場(chǎng)。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，一手房由于受“限價(jià)”政策制約，房價(jià)漲幅受限，而二手房價(jià)格無相關(guān)制約條款，導(dǎo)致部分二手房報(bào)價(jià)虛高，價(jià)格接近一手房，加上二手房交易的稅費(fèi)壓力，迫使部分二手房潛在購房者不得不考慮一手房。
記者了解到，受到限購政策影響，今年一手房市場(chǎng)不少樓盤定價(jià)回歸理性，如東城、南城有樓盤帶裝修開盤價(jià)1.8萬元/平方米左右，而中心城區(qū)不少二手房報(bào)價(jià)在2萬元/平方米以上，這也使得二手房購房者回歸一手房市場(chǎng)。
