在大量資金、企業涌入的背景下，“買賣不破租賃”“合租”“N+1”等租賃行業問題仍未解決
在今年兩會期間，有關租賃市場、尤其是政策鼓勵的長租公寓方面備受代表、委員們的關注。其中，一些房地產以及租賃行業的代表、委員們也提出了一些有建設性的專業意見。
租賃市場迎來發展紅利
近年來，租賃市場在政策支持之下快速發展。多地落實“租購同權”政策，釋放租賃需求；大量資金、企業進入長租公寓領域，市場上長租公寓的品牌數量和保有量在兩年來快速提升。這讓不少人都覺得，在最近一兩年，租賃市場將迎來政策紅利期。
全國人大代表、58集團首席執行官姚勁波指出：“在政策的支持下，租賃市場的紅利將主要表現在房源供給端。”
而在政策支持方面，盡管不同城市的政策各異。但是主要一、二線城市都出臺了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發布通知，指出住房租賃企業可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。南京、武漢、成都也在同期陸續出臺相關租賃扶持政策。上海市更早在2015年，就頒布了《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》。
盡管如此，租賃市場的供需缺口依然巨大，其發展潛力也依然存在。根據鏈家研究院2017年發布的《租賃市場系列研究報告》顯示，2017年我國共有1.6億租賃人口，若按照三口之家來初步估算，租房群體需要0.53億套左右的租賃房屋，而租賃房屋僅約有4600萬套，供需缺口明顯。
改變散租為主的供應主體
租賃市場的發展也引出了一系列問題。比如長租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明確法律法規依據。還有“買賣不破租賃”問題如何在新的環境下有所保障；租賃市場如何管理合租、“N+1”(所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用。)租賃等問題。這些行業痛點在今年也引起了兩會代表、委員們的討論。其中最受關注的仍然是如何對租賃市場進行有效管理的問題。
有業內人士認為，個人出租者與機構出租者相比，不論是服務質量還是穩定性上，都相去甚遠，導致了租賃體驗差、頻繁搬家、租客權益無保證、政府監管困難等問題。解決這些問題關鍵還在于改變目前我國以房東散租為主的供應主體，引導專業機構成為重要運營主體。給予機構財政支持及稅收優惠等政策鼓勵；同時，在管理方面，明確租賃機構經營租賃業務的范疇，并予以備案或審批流程管理及服務支持。
而姚勁波也給出了具體的數據：“美國、日本等發達國家，租房人口比例超過30%，租賃市場合理運營經驗豐富，機構出租者在租賃市場中占比為25%-30%。而目前我國機構出租者的占比僅超1%，以居民個人房屋出租為主。”
信息化技術在租賃市場的管理中將占據較大比重。有業內人士指出：“互聯網運維管理、大數據信息化建設使得租賃系統可用于政府監督管理及公安系統打造征信體系。”
回報周期超5年企業盼政策扶持
對于目前大量資金、企業進入的長租公寓模式，同樣也存在著市場層面難以解決的行業痛點。有部分長租公寓的經營者表示：“目前，租賃行業在國家政策的大力扶植下雖然發展得很快，但是有些問題還需要政府政策層面的推進和支持。”
據了解，長租公寓在運營過程中存在輕資產和重資產兩種運營模式。輕資產模式依靠整租物業，進行統一裝修、管理進行出租。而重資產模式則是由物業的持有者自己進行運營。然而無論哪種模式，其前期投入的資金量都非常大。新派公寓CEO王戈宏就向記者表示，長租公寓的回報周期往往需要5年以上，導致很多機構一方面缺乏投資動力，另一方面缺乏可持續性。“因此企業希望得到來自政府的支持。除了REITs等房地產證券化之外，還希望政府能夠給出更多的支持政策和補貼方案，促進專業租賃機構發展。”
而中經聯盟秘書長陳云峰也表示：“長租公寓需要政策扶植，特別是REITs的支撐，企業才有盈利的機會，這一過程需要2-3年。”值得注意的是，類REITs產品和專項公司債等融資渠道的拓寬，正打破長租公寓的資金掣肘。2017年年末，各種背景企業的REITs類產品試驗性推出。不過他也指出，目前我國針對信托基金交易的二級市場尚未成形，因此相關法律法規的完善和二級市場的搭建極為迫切。
法規不統一“灰色地帶”待消除
有租賃從業者指出，除了政策的支持之外，他們需要的還有相關法律法規的明確與統一。比如關于“N+1”、合租等方面，相關政策法規未明確的城市，執法機構可能存在多重執法，導致專業租賃機構合規運營的合租產品和N+1產品被混為黑中介的群租產品，遭受共同打擊。使得一部分城市精英因無房可住而人才流失；也使一部分合租需求轉到地下，給黑中介哄抬房價、違規運營有可乘之機，給市場安全管理造成潛在危機。
“這些問題是因為規章制度的建設沒跟上市場變化的步伐所產生的。”一位業內人士向記者指出，“無論是整租還是散租，租賃行業從業者經常遇到的問題是在諸如工商、消防、稅務、建筑施工、從業資格等方面沒有一個完善、明確的規范。因為沒有明確規范參照，意味著我們一直在灰色地帶摸索，造成公寓市場活力比較低。”
“比如在消防方面，現在通常按照酒店標準做長租公寓的消防，成本高昂。但由于沒有一個明確標準，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向記者透露，“而在工商方面，公寓運營沒有專門的名錄，各地政策也不統一。有的企業以生活服務供應商來進行注冊，有的企業以酒店運營，甚至是以企業管理進行工商注冊。”
業內人士建議，在全國范圍內明確專業租賃機構提供的合租產品合法化，保護合租客人的權益。“在租賃市場上，需求是客觀存在的，政策的引導可以在三個方面體現，”姚勁波也指出，一是因城制宜對合租本身進行規范；二是對于合租類房源有清晰備案，并對合租的安全隱患進行重點排查；三是引導品牌長租公寓類中增加合租房源供給量。
