4月22日，海南將限購區域擴圍至全省，這對于外地購房者占比近八成的海南房地產市場來說，無疑是一顆“炸彈”。有業內人士說，海南樓市將進入速凍模式，潛在交易量將大幅下降。但相反，這勢必又是一件好事，過去多年來，海南被房地產“綁架”，投資客涌入，量價飆漲，部分生態環境在地產開發中遭到破壞。隨著全面限購的實施與住房供應結構的調整，將有助于海南房地產市場回歸到居住屬性，有效去除泡沫，建立真正意義上的國際旅游島。
新政終結“瘋狂”的樓市
日前，在海南建省辦經濟特區30周年大會上，中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區。一時間，海南樓市放飛自我，買房資金從四面八方涌入，部分項目連夜開盤。自貿區確立之初，就有業內人士指出，這個政策對產業是利好，有助于地方降低對于房地產的依賴，但房地產政策加碼的可能性很大。
果不其然，此后10天里，海南連發兩項重磅調控“炸彈”，4月16日，海南政府發布通知打擊惡意炒作、哄抬房價的行為，4月22日再次發布通知，實施全域限購。更重要的是，嚴禁補繳社保、個稅。在限貸層面，外地人首付比例不低于70%。在限售層面，外地人購房滿5年后方可轉讓。在限價層面，商品住宅價格備案后，6個月內不得調價；在限供層面，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地；還有此前的限建，全面停止審批100㎡以下小戶型。
對此，中國房地產經理人聯盟秘書長陳 云峰表示，這意味著外來資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，而前幾年流入海南樓市的數千億買房資金也將面臨著被‘關’在島內的局面。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次調控嚴厲性超乎市場預期，海南市場降溫是必然的，潛在購房需求將大幅度減少。
限購符合國際貿易自由島的發展方向
此輪調控，海南政府更是以“壯士斷腕”的決心去整治，效果堪比“炸彈”。一位已經在海南澄邁購房并定居的北京籍人士告訴記者，全域限購的政策出來后，來購房人立馬少了很多。有當地開發商人士表示，已經有部分同行在壓縮海南的業務線，包括開發商、中介等等。
在“堵”漏洞的同時，海南調控也在“疏”通、優化供應結構，去除投機性產品，增加宜居宜住型產品。4月22日調控內容還顯示，海南完善住房供應體系，增加共有產權住房、限售商品住房，并大力發展住房租賃市場。此前的調控中，海南在戶型上已經設限，全面停建100㎡以下住宅產品、停止審批產權式酒店等政策的出臺，住宅實行全裝修。
背后的主要原因是，長期以來，海南房產以旅游投資為主，而中小戶型總價低、去化快，恰好符合投資人快進快出的投資節奏。鏈家旅居研究院數據顯示，在2017年，海口成交的100㎡以下戶型占比約為55%，澄邁占比約為93%，文昌成交的80㎡以下戶型占比約為78%，陵水成交的一居室小戶型占比接近一半。
業內人士表示，“小戶時代”“毛坯時代”終結，以產權式酒店為主的小戶型投資手段也被從根遏制。以往的依靠低總價高性價比走量的高周轉模式成為過去，客戶需求也隨之提升，海南房地產提質時代即將來臨。
事實上，此輪調控對于真正長期居住在海南的人來說，既無太大影響，但意義也很重大。
中國房地產協會商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云表示，此項調控措施，使海南房地產向基礎設施、產業發展、民生需求去實現產品升級換代，向著符合國際貿易自由島的大的發展方向推進。
■ 影響
云南、廣西承接海南外溢需求
海南全域限購，使部分旅居需求轉移到了云南，且一波營銷、中介等開發商從業人士也選擇轉戰云南。
西南市場異軍突起
一說起旅游城市，大家第一印象肯定是海南，實際上，同樣作為旅游大省的云南，包括西雙版納等地的樓市這些年來一直受到外地購房者的青睞。一位云南當地的開發商人士表示，此次海南全境限購，人群外溢到了西雙版納，因為這里的氣候與海南最像，且有泛亞高鐵利好。據其透露，過去一年來，西雙版納的房價有約30%的漲幅。
此外，云南的普洱、騰沖、大理、昆明，以及廣西等旅游地產市場都有受益。“事實上，云南旅游地產市場的變化，從2017年初開始比較明顯。首先是熱點城市限購導致的需求外溢，再加上云南文旅價值的凸顯，外地客戶在云南旅游城市比例提高。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣西的北部灣顯然是最大的利好，尤其是湛江、北海、防城港、欽州等地區，接下來樓市會有升溫的可能，這也是所謂需求外溢的現象。
有市場數據顯示，在西雙版納、騰沖、大理的文旅項目中，外地客戶購房比例高達90%，昆明及周邊的呈貢等城市新區以外地投資客戶比例高達60%。外地客戶購買比例，以華北比例最大，占整體的50%，還有向河南、陜西、山東、成都、重慶等等。
性價比較高，未來或調控收緊
近日，綠城中國以代建的方式首次進入西雙版納，事實上，云南的旅居市場機會與潛力早已被開發商挖掘，比如保利、碧桂園、平安、雅居樂、紅星等開發商均進駐西雙版納；雅居樂、恒大、寶能、碧桂園、清華啟迪等也進駐騰沖；萬科進駐撫仙湖。
雅居樂云南區域營銷總監和全表示，海南中介從2017年開始逐漸布局云南文旅地產，比如鏈家等品牌企業已經進駐昆明及西雙版納。2018年開始，德佑、民兵團等企業均開始布局云南。隨著海南地產退潮，后期還會增加。
在產品層面，和全透露與海南相比，云南產品比較注重性價比，戶型適中。海南外溢客戶，總價接受力比較低，因此價格敏感，云南市場洋房面積主要以70-85平米二房，以及90-120平米的三房為主。暢銷別墅均控制在200平米以內的小別墅，總價400萬以內。
但嚴躍進指出，要警惕此類市場需求規模好或者交易價格上升的城市，實際上都會面臨調控收緊的可能。
從目前來看，云南、廣西等城市，房價相比海南有優勢。對于定期居住的人群，中小戶型更為合適，不會沉淀太多資金成本，購房壓力也會小很多。
