杭州新版“禁酒令”來了！以后商業(yè)地塊將不允許打‘擦邊球’，對最小可分割轉(zhuǎn)讓面積等，都將有硬性規(guī)定。
近日，杭州規(guī)劃局已發(fā)布了《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》。
文件明確，“對規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。’”
事實(shí)上，關(guān)于杭州再出“限酒令”的傳聞已有多時(shí)。不久前，一位知情人士還透露：“杭州商業(yè)地塊都暫停掛牌了，因?yàn)樾枰某鲎寳l件。”
甚至4月19日，蕭山空港新城一宗商業(yè)商務(wù)地塊的成交，已透露出不同尋常的信號。該地塊的出讓文件中已經(jīng)明確規(guī)定：“不得建設(shè)酒店式公寓。”
杭州今后商地出讓酒店式公寓受限制
杭州后續(xù)將出讓的地塊，在規(guī)劃要求上會越來越詳細(xì)，尤其是商地。
文件上看，后續(xù)出讓的商地在出讓文件里將寫明“不得建酒店式公寓”，包括可分割轉(zhuǎn)讓的最小面積為300平方米。
這就意味著，接下去新出讓的商業(yè)地塊中，很難再做成小面積的酒店式公寓產(chǎn)品，更別提層高4米78以上可以做成“雙鑰匙”的LOFT。
“類住宅”一直是房地產(chǎn)行業(yè)里一個(gè)頗為微妙的存在。
開發(fā)商取得商業(yè)用地后，建成酒店式公寓，由于這類產(chǎn)品通常面積小、總價(jià)低，且易于出租，投資回報(bào)率大，頗受一部分人群追捧，開發(fā)商也可以迅速銷售回籠資金。
然而，商地在用地分類里有著非常細(xì)致的劃分，可分為商務(wù)辦公、零售或批發(fā)市場等。
但開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)過程中，則會“打擦邊球”，例如先預(yù)留管道，等交付以后再進(jìn)行改造等等，將寫字樓作為酒店式公寓等“類住宅”銷售。
中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕解釋：“畢竟市場上寫字樓等商辦產(chǎn)品并不好賣，投資回報(bào)率也不高，開發(fā)商更鐘情于酒店式公寓產(chǎn)品，而且過去打‘擦邊球’不難。”
不過，這一情況在今年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。據(jù)記者了解，除了即將對新出讓地塊作出限制，對已經(jīng)出讓的商業(yè)地塊，酒店式公寓的審批已越來越難。
一本土房企去年在杭州狂拿商地，其中兩宗去年批出了酒店式公寓，但今年1月拿下的商地就沒有那么幸運(yùn)。據(jù)該房企內(nèi)部人士透露：“今年都不批酒店式公寓了，所以這塊地的方案還在研究。”
從嚴(yán)抑制“類住宅”利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制
易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析：“對于‘類住宅’的管控，其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，首先明確這是違規(guī)的，第二是‘房住不炒’，不能讓炒房之風(fēng)從住宅流入‘類住宅’。”
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“抑制‘類住宅’，與長效機(jī)制掛鉤，除了規(guī)范房地產(chǎn)市場，更是規(guī)范租賃市場，為杭州大力發(fā)展長租公寓，進(jìn)一步實(shí)踐租購并舉鋪好基石。長遠(yuǎn)看，也有利于未來房地產(chǎn)稅的落地。”
在杭州“限酒令”已有先例
杭州“限酒令”其實(shí)已有先例。
2011年及以前，杭州土地市場中的商業(yè)用地也曾大放異彩，超過半數(shù)的商業(yè)用地拍出高溢價(jià)，得益于開發(fā)“類住宅”的豐厚盈利。
然而，2012年1月，杭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），明令禁止商業(yè)辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱來銷售。
同時(shí)，對商業(yè)項(xiàng)目的套型設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間數(shù)目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴(yán)格的“去住宅化”規(guī)定。其中還要求，以后非住宅類項(xiàng)目的衛(wèi)生間要按每層集中設(shè)置，以常規(guī)的單層1000㎡的商業(yè)建筑為例，每層最多隔出3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單元。
該《意見》自公布之日起30日后，即2012年2月18日正式開始施行，蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣（市）可參照執(zhí)行。這一通知，一度曾宣告酒店式公寓這一非住宅用地項(xiàng)目在杭州審批遭到禁止，被業(yè)界稱為“限酒令”。
事實(shí)上，這一“限酒令”收效甚微，資料顯示，2011年的杭州市主城區(qū)共出讓56宗土地，其中商業(yè)用地達(dá)34宗，絕大部分在《意見》實(shí)施前已搶先規(guī)劃為“類住宅”項(xiàng)目。酒店式公寓仍大行其道，直至去年，寫字樓改成酒店式公寓的現(xiàn)象也不少。
新版“限酒令”出爐后，杭州會重走老路嗎？
