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杭州"限酒令"重出江湖 商業(yè)地塊不允許打擦邊球
時(shí)間:2018-04-28 | 來源:窗博城 | 閱讀量:225 次

杭州新版“禁酒令”來了!以后商業(yè)地塊將不允許打‘擦邊球’,對最小可分割轉(zhuǎn)讓面積等,都將有硬性規(guī)定。

 

近日,杭州規(guī)劃局已發(fā)布了《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》。

 

文件明確,“對規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類住宅的,規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。’”

 

事實(shí)上,關(guān)于杭州再出“限酒令”的傳聞已有多時(shí)。不久前,一位知情人士還透露:“杭州商業(yè)地塊都暫停掛牌了,因?yàn)樾枰某鲎寳l件。”

 

甚至4月19日,蕭山空港新城一宗商業(yè)商務(wù)地塊的成交,已透露出不同尋常的信號。該地塊的出讓文件中已經(jīng)明確規(guī)定:“不得建設(shè)酒店式公寓。”

 

杭州今后商地出讓酒店式公寓受限制

 

杭州后續(xù)將出讓的地塊,在規(guī)劃要求上會越來越詳細(xì),尤其是商地。

 

文件上看,后續(xù)出讓的商地在出讓文件里將寫明“不得建酒店式公寓”,包括可分割轉(zhuǎn)讓的最小面積為300平方米。

 

這就意味著,接下去新出讓的商業(yè)地塊中,很難再做成小面積的酒店式公寓產(chǎn)品,更別提層高4米78以上可以做成“雙鑰匙”的LOFT。

 

“類住宅”一直是房地產(chǎn)行業(yè)里一個(gè)頗為微妙的存在。

 

開發(fā)商取得商業(yè)用地后,建成酒店式公寓,由于這類產(chǎn)品通常面積小、總價(jià)低,且易于出租,投資回報(bào)率大,頗受一部分人群追捧,開發(fā)商也可以迅速銷售回籠資金。

 

然而,商地在用地分類里有著非常細(xì)致的劃分,可分為商務(wù)辦公、零售或批發(fā)市場等。

 

但開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)過程中,則會“打擦邊球”,例如先預(yù)留管道,等交付以后再進(jìn)行改造等等,將寫字樓作為酒店式公寓等“類住宅”銷售。

 

中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕解釋:“畢竟市場上寫字樓等商辦產(chǎn)品并不好賣,投資回報(bào)率也不高,開發(fā)商更鐘情于酒店式公寓產(chǎn)品,而且過去打‘擦邊球’不難。”

 

不過,這一情況在今年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。據(jù)記者了解,除了即將對新出讓地塊作出限制,對已經(jīng)出讓的商業(yè)地塊,酒店式公寓的審批已越來越難。

 

一本土房企去年在杭州狂拿商地,其中兩宗去年批出了酒店式公寓,但今年1月拿下的商地就沒有那么幸運(yùn)。據(jù)該房企內(nèi)部人士透露:“今年都不批酒店式公寓了,所以這塊地的方案還在研究。”

 

從嚴(yán)抑制“類住宅”利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制

 

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析:“對于‘類住宅’的管控,其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn),首先明確這是違規(guī)的,第二是‘房住不炒’,不能讓炒房之風(fēng)從住宅流入‘類住宅’。”

 

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:“抑制‘類住宅’,與長效機(jī)制掛鉤,除了規(guī)范房地產(chǎn)市場,更是規(guī)范租賃市場,為杭州大力發(fā)展長租公寓,進(jìn)一步實(shí)踐租購并舉鋪好基石。長遠(yuǎn)看,也有利于未來房地產(chǎn)稅的落地。”

 

在杭州“限酒令”已有先例

 

杭州“限酒令”其實(shí)已有先例。

 

2011年及以前,杭州土地市場中的商業(yè)用地也曾大放異彩,超過半數(shù)的商業(yè)用地拍出高溢價(jià),得益于開發(fā)“類住宅”的豐厚盈利。

 

然而,2012年1月,杭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》),明令禁止商業(yè)辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱來銷售。

 

同時(shí),對商業(yè)項(xiàng)目的套型設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間數(shù)目、挑空陽臺、飄窗等作出了嚴(yán)格的“去住宅化”規(guī)定。其中還要求,以后非住宅類項(xiàng)目的衛(wèi)生間要按每層集中設(shè)置,以常規(guī)的單層1000㎡的商業(yè)建筑為例,每層最多隔出3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單元。

 

該《意見》自公布之日起30日后,即2012年2月18日正式開始施行,蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。這一通知,一度曾宣告酒店式公寓這一非住宅用地項(xiàng)目在杭州審批遭到禁止,被業(yè)界稱為“限酒令”。

 

事實(shí)上,這一“限酒令”收效甚微,資料顯示,2011年的杭州市主城區(qū)共出讓56宗土地,其中商業(yè)用地達(dá)34宗,絕大部分在《意見》實(shí)施前已搶先規(guī)劃為“類住宅”項(xiàng)目。酒店式公寓仍大行其道,直至去年,寫字樓改成酒店式公寓的現(xiàn)象也不少。

 

新版“限酒令”出爐后,杭州會重走老路嗎?

 
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