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16城二手房市場由低溫轉修復 北京下半年或重回降溫通道
時間:2018-07-04 | 來源:窗博城 | 閱讀量:149 次

新房市場搖號購房,多城一、二手房價倒掛,熱點城市樓市看似頗為熱鬧,但從整體市場來看,今年上半年,過去調控力度較大城市的二手房市場成交量開始由低溫轉向修復,政策環境相對寬松的弱二線城市市場升溫明顯。

“從鏈家覆蓋的重點城市二手房成交量來看,”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》等媒體表示,自2017年3月份密集調控以來,市場經歷了“大幅降溫—低位企穩—向上修復”三個階段。整體來看,市場熱度和調控前比并不高,處在平穩復蘇狀態。不過,北京二手房市場經歷了5月份的成交高峰之后,預計下半年將進入降溫通道。

16城二手房由低溫轉修復

據貝殼研究院統計數據顯示,2018年前5個月,鏈家監測的16個城市二手房市場成交量環比2017年后5月份增加21.8%,月均水平是2017年3月份的一半。其中,沈陽、長沙、重慶三城的鏈家二手房成交量環比大幅增長67.3%,重慶環比大幅增長80.5%,同比增長33.2%;5月份,重慶二手房成交均價環比上漲7%,同比上漲34.6%。

從成交量看,上半年二手房市場比較活躍的城市有西安、重慶、沈陽等,市場比較平穩的城市有北京、武漢、南京、濟南、廣州等,市場趨于降溫的城市有上海、成都等。從房價看,上半年二手房均價明顯上漲的城市有西安、重慶、沈陽等,價格比較平穩的城市有北京、濟南、武漢、南京、廣州等,價格下跌的城市有上海。

綜合來看,西安、重慶、沈陽、杭州等城市二手房市場比較活躍,其他城市市場保持平穩或略有回落。

許小樂表示,總體來說,16個城市二手房市場處在小幅升溫的態勢中,這個升溫是在過去大力調控之下,市場需求被極度遏制的情況下出現的自然修復過程。“前期調控力度比較大的城市,現在市場上總體處于平穩狀態;政策環境較為寬松的城市,二手房市場處于升溫較為明顯的狀態。”

北京下半年或重回降溫通道

“3·17”調控政策實施之后,由于改善性換房鏈條中斷,北京二手房市場成交量出現大幅回落。此后,市場成交量的緩慢小幅上升屬于自然修復現象,主要由首次置業(總價400萬元以下)需求支撐,是需求被抑制后的正常釋放;其次,購房貸款使用比例和使用強度在下降后保持在平穩的區間。

總體來看,在調控后房貸利率連續上行的條件下,北京二手房價格連續9個月回落,到今年2月份累計下跌14%。許小樂表示,進入5月份后,二手房市場回暖有些超出市場預期,成交量環比增長18.7%,房價上漲4.3%。從結構上看,西城區、海淀區、東城區的市場上升更加明顯,而其他區表現平平,亦莊開發區等仍在下降,這表明5月份的上行主要是學區政策因素帶來的結構性沖擊。根據帶看量、新增供需等指標判斷,5月份的市場高點不可持續。

市場反應證實了許小樂的判斷,據貝殼研究院統計數據顯示,2018年6月份,北京二手房市場從5月份的高點回落,成交量價出現近8個月來的首次同步回調(除去春節月):6月份,北京鏈家二手房成交量環比下滑22.6%,絕對水平降至3月份之下,均價環比下跌0.4%。主要原因是政策影響的效應邊際遞減,市場復蘇缺乏有利因素的支撐。

許小樂表示,在貨幣信貸政策不發生轉變的前提下,下半年北京二手房市場將很難向上突起。原因是,首先,在“認房認貸”的環境下,中高總價可以借助的金融杠桿非常有限,換房需求難以釋放。在房價微幅波動或有所下跌的階段,投資投機性需求也得到遏制。其次,從先行指標來看,鏈家新增客源房源量都在減少,環比分別下滑16.2%、16.1%,業主掛牌價結束5月份漲勢開始趨穩,調價中漲價比例下降,后期市場的下行壓力明顯大于上行動力。

此外,根據去年土地出讓情況,下半年預計將有大量限競房推出,將會分流市場需求。因此,預計下半年市場將重回降溫通道。

對此,我愛我家市場研究院院長胡景暉也表示,目前,北京二手房市場的交易規模已經回到了單月1.5萬套上下的正常水平,所以市場接下來的上升空間已經不大,而房價在交易量穩定的情況下同樣沒有上行動力,市場未來將逐漸趨于平穩。

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