據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京住房租賃市場(chǎng)交易量環(huán)比2017年下半年下降4.8%，同比2017年上半年上升10.8%。雖然環(huán)比降幅不大，但這是2014年上半年以來(lái)北京住房交易量半年數(shù)據(jù)的首次下降，歷史上也較為罕見(jiàn)。
交易量下降 租金上漲
交易量環(huán)比出現(xiàn)罕見(jiàn)下降的同時(shí)，2018年上半年北京住房租賃的月租金均價(jià)為4649元/套，環(huán)比2017年下半年上漲7.3%，同比2017年上半年上漲3.8%。
從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，北京的住房平均租金水平整體上是不斷提升的，從2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金環(huán)比漲幅分別為0.9%、4.7%、7.2%、5.1%。以此衡量，2017年北京住房租金的下滑屬于特殊情況，2018年重回上行軌道反而符合歷史規(guī)律。
據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年6月北京住房租賃交易量環(huán)比5月增長(zhǎng)了1%，同比2017年6月增長(zhǎng)了3.1%。月租金均價(jià)為4764元/套，環(huán)比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。
6月、7月歷來(lái)是北京的暑期租賃旺季，畢業(yè)留京畢業(yè)生帶來(lái)的巨大需求基本上肯定能帶來(lái)租賃交易量的增長(zhǎng)和租金價(jià)格的上漲。因此，2018年6月的量?jī)r(jià)齊漲與過(guò)往的6月市場(chǎng)形勢(shì)一致，符合北京住房租賃市場(chǎng)的歷史規(guī)律。
交易量下滑起因常住人口下降
我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析表示，2018年上半年北京住房租賃市場(chǎng)雖是量降價(jià)漲，但其波動(dòng)幅度并不大，月度上則延續(xù)著過(guò)往的淡旺季規(guī)律，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為正常，并沒(méi)有大的異動(dòng)。
首先，北京常住人口出現(xiàn)了下降，租賃交易量下滑并不意外。
目前，北京已明確要求將常住人口規(guī)模控制在2300萬(wàn)以內(nèi)，后期也要穩(wěn)定在這一水平。因此，2017年北京各區(qū)都對(duì)人口進(jìn)行了疏解清理，到2017年末，全市常住人口2170.7萬(wàn)，比上年末減少2.2萬(wàn)，為2000年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；常住外來(lái)人口則為794.3萬(wàn)，2016年、2017年已經(jīng)兩連降。所以，由于人口的增長(zhǎng)勢(shì)頭不再，2018年上半年北京的住房租賃交易量也受到了影響。
不過(guò)，目前北京的常住人口為2170萬(wàn)，規(guī)劃要求則是控制在2300萬(wàn)以內(nèi)。所以北京的人口增長(zhǎng)還是存在一定空間的，未來(lái)的租賃交易量還有繼續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
其次，北京的住房租金上漲更多的還是源自于市場(chǎng)本身的發(fā)展規(guī)律。
租金價(jià)格與人們的收入水平、國(guó)家的物價(jià)水平相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入水平的提高，北京的住房租金水平本身每年都有一定的上漲，2013年以前，北京每年的住房租金上漲都超過(guò)10%，之后幾年漲幅雖收窄到了個(gè)位數(shù)，但租金上漲的趨勢(shì)不變。春節(jié)后及暑期畢業(yè)季歷來(lái)都是北京的住房租賃旺季，租金上漲是必然，加上兩個(gè)旺季之間相隔時(shí)間較短，所以上半年租金的整體上漲并不意外。
再者，由于人口清理和人口外移，2017年北京的住房租賃人群整體上是在向更為便宜的遠(yuǎn)郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移的，這導(dǎo)致了2017年平均租金價(jià)格的下滑。所以，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的2018年在租金上的上漲頗為正常。
隨著人們的收入水平提高，隨著租賃人群向90后的轉(zhuǎn)移，收入的允許和對(duì)個(gè)性自由的追求讓租客對(duì)租住品質(zhì)的要求不斷提高，他們?cè)敢鉃樽夥扛冻龅摹⒖梢詾樽夥扛冻龅淖饨鸨揪褪窃谠黾拥摹Ｉ习肽觊L(zhǎng)租公寓交易量增長(zhǎng)、90后占比超過(guò)三成、三居室占比達(dá)到新高的數(shù)據(jù)就是佐證。
在“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略的規(guī)劃下，全國(guó)的住房租賃行業(yè)欣欣向榮，長(zhǎng)租公寓品牌猶如雨后春筍，規(guī)模化機(jī)構(gòu)快速發(fā)展，整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的硬件配套、軟件服務(wù)等各個(gè)方面都在不斷提升，其租金自然相應(yīng)增長(zhǎng)。
胡景暉認(rèn)為，如今，租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，租金水平也進(jìn)入了國(guó)家政策的關(guān)注視野。不過(guò)，與房?jī)r(jià)不同的是，租金價(jià)格對(duì)供求關(guān)系非常敏感，調(diào)控租金只需在供給上有所動(dòng)作便會(huì)有相應(yīng)的效果，北京明確提出2018年供應(yīng)200公頃的集體土地租賃住房用地就是這樣的政策。相信在市場(chǎng)與政策的共同作用下，未來(lái)北京的住房租賃市場(chǎng)仍將健康平穩(wěn)地發(fā)展。
