房屋本身維修將有規可循 但維修基金難以動用或沒有維修基金難題待解
被納入2017年廣州市城市更新計劃后，過去1年，天河區德欣小區通過微改造，顏值大升級。廣州日報全媒體記者莊小龍 攝（資料圖）
小區老了之破題篇
記者了解到，對于家內的老化，在剛剛到來的7月份，全省已開始執行統一的商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書（簡稱“兩書”），未來這些問題將得到緩解；而對于家外、小區內的問題，要想重煥新顏卻并不容易，雖然目前有啟動公共維修基金的機制，然而要想達到決策門檻卻異常艱難。
關鍵詞：室內維修
規定解析：
全省統一“兩書” 保修期限看得見
未來再出現類似天河區王先生遭遇的“天花掉落不知找誰”“管線維修不知走向”等問題，或將得到解決。
7月1日，廣東已在全省執行統一的商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書。廣東省住房和城鄉建設廳要求，各房地產開發企業應在售樓地點醒目位置公示“兩書”示范文本。在商品住宅交付使用時，開發商必須向購買人提供“兩書”，并對“兩書”發放情況做好統計、歸檔、備案等工作。對不按規定要求提供“兩書”的房地產開發企業，要依法依規嚴肅予以查處。
記者發現，新版《廣東省商品住宅質量保證書》規定了各項房屋內保修范圍與保修期限，同時規定商品住宅質量保修期自開發建設單位將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期不應低于國家規定的期限。
如地基和主體結構的最低保修期為設計文件規定的正常合理使用壽命，保修期內如因設計或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結構構件開裂、變形、破損、超出國家設計規范的規定值時，建設單位將無償修復并滿足有關規范及標準。
此外，屋面防水，墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏，保溫工程最低保修期為5年，經業主報修后，建設單位需在3日內進行答復，并無償進行維修；裝修工程，室內智能化系統，電氣系統、給排水管道、設備安裝最低保修期為2年；墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞，衛生潔具的最低保修期為1年；燈具、電器開關最低保修期為6個月；管道堵塞最低保修期為2個月；而白蟻防治的最低保修期為15年。在接到業主報修后，建設單位需在24小時至3日內進行答復。
實操解析：
保修期內有人管 “過保”自修有說明
值得注意的是，《廣東省商品住宅質量保證書》中對保修單位還進行了明確，其中本房地產開發企業作為商品房質量第一責任人，按照商品住宅質量保證書和商品房買賣合同的約定，承擔商品房保修責任。同時，為方便業主保修，房地產開發企業可以委托其他公司對該商品住宅進行保修，但需注明公司名稱。
在保修期內，房屋使用人在正常使用本商品住宅發現房屋出現質量缺陷時，應及時向保修公司報修，保修公司免費承擔保修責任。在接到用戶報修后，保修公司將及時到現場核查情況，并在維修處理時限內答復修復時間。除經鑒定需要較長時間外,保修公司將于7天內完成修復，并經業主或鑒定機構簽署驗收合格書；未按規定時限進行維修或逾期未完成維修工作的,業主可自行委托進行質量鑒定和質量維修,鑒定費、維修費用由保修公司承擔。
另外，業主擔心房屋老化后不熟悉房屋管網布設情況的問題也將得到解決。在《廣東省商品住宅使用說明書》中，不僅列明了建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、質量保修受理單位及前期物業單位的單位名稱、法人代表和聯系方式，還注明了房屋的具體情況、使用說明和注意事項服務，同時明確貼出了本套商品住宅建筑主體結構位置平面圖、給排水布置示意圖、電氣線路布置示意圖及管道燃氣線路布置示意圖。
“兩書”按套發放，一式兩份，購買人、房地產開發企業或其委托的物業服務企業等保修單位各持一份。不過，對于已經過了保修期的業主而言，室內設備老化后的修復將由個人自掏腰包了。
關鍵詞：維修基金
規定解析：
屬于業主共有
專保共用設施
另外，在許多情況下，小區共用部分和共用設備設施出現老化需要維修時，還會用到專項維修基金。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。而共用部位，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等)、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。共用設施設備，則是指物業區域內供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。
征收難題：
沒有維修基金
征收可就難了
如果沒有專項維修基金，小區的設施設備出了問題的時候，只能向業主收取費用來維修，但是物業管理企業都認為，“這筆錢不好收”。
第一，在沒有專項維修基金的情況下，向業主征收維修經費，必須做到100%業主交費。“因為業主交費金額，是根據維修所需價格按照面積，平均分攤到每位業主身上的。如果有一位業主不交錢，就達不到這一要求，而且對其他業主也不公平。”
第二，專項維修基金，都是業主根據政府的要求交的，業主交這筆錢的時候都比較放心。但是如果這筆錢由物業管理企業來收，業主就不一定那么配合，畢竟物業的公信力不如政府。
第三，修理或更換小區公共設施設備的費用，并不是一筆小數目，平均到業主頭上的金額，也是根據所需金額和涉及業主人數，可大可小，小則幾十元，大則幾百元。“專項維修基金，基本上都是幾千元。這筆錢在買房的時候交，不覺得多，要是住進來幾年，物業管理公司找業主收，不管是金額上，還是情緒上，業主都不是那么容易接受。”
實操解析：
問題懸而難決 決策并不容易
動用專項維修基金，決策是一道難關。按照《廣東省物業管理條例》規定，業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
在上一篇報道中，不少小區的業主正是受此限制而無法開展修復。如小區電梯老化、排水管道老化等。番禺某小區業委會主任李先生告訴記者，小區共有3000多戶，使用十多年來各種設備設施老化嚴重，尤其是消防設施的問題。“每次消防部門過來檢查都說消防隱患嚴重，其實我們自己也知道，很多時候這些消防器材都是擺設，有些甚至連擺設都不是了。”記者在該小區走訪發現，該小區每棟樓的每一層都配備了消防箱，然而里面不少水管已經生銹卡死，水槍、水帶都已丟失。“一旦發生火情，后果不堪設想。”
然而，要想動員業主們同意啟用專項維修基金進行維修卻非常困難。“以門禁系統為例吧，我們小區1~3期現在使用的門禁系統還是十多年前的，隨著使用年限過長，不少門禁和門鈴都出現了損壞，更要命的是，現在這些門禁系統因為沒有可視功能，已經不再生產，想去買都買不到。”李先生稱，當時業委會擬定了一個方案，將門禁系統全部升級為最新的可視化設備，由業委會出資購買樓下裝備，再由各戶業主自掏腰包安裝家里的應答裝置部分，平均每戶約一百多元，但許多業主卻并不同意。“他們認為自己家的門禁系統沒壞，憑什么要換？沒辦法，這件事就一直拖了下來。”李先生介紹，后來陸續有一些可視化門禁公司提出免費安裝，但隨著業主們質疑門禁系統的廣告收益分成及網絡信號太差而不了了之。
“其實網絡信號差也是一個頭疼的問題，我們一度安裝了信號基站解決三、四兩期的通信信號弱的問題，結果還沒通電就被業主們投訴了。其實基站的輻射值是安全的，但就是有反對的聲音，一直到現在我們的信號都不好。”他說。
關鍵詞：小區設施
規定解析： 聘用物業公司 說清管理責任
家外、小區內的設備設施出現老化該怎么辦呢？這要分成幾種情況。在《廣東省物業管理條例》中，明確規定了小區設施的維護責任，其中物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。而物業管理區域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護費用，也不得從住宅專項維修資金中列支。而在選聘或續聘物業服務企業并簽訂物業服務合同時，物業服務合同應當對物業管理范圍、物業管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。
實操解析： 究竟誰該負責 細分實際情況
在發生設備設施老化時，需根據上述幾種情形確認究竟是誰的責任。對于小區護欄等設施的損壞，廣東旭瑞律師事務所律師陳偉杰認為，如果是約定由物業管理企業維修的，應當由物管進行維修。若物管管理不當，對損壞存在過錯的，就得承擔相應的賠償責任。但對于設備疑似年久失修而業主無法出具證據的情況下，將推定為自然損耗。
《廣東省物業管理條例》還明確規定了物業管理區域內禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；(二)違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；(五)違法搭建建筑物、構筑物；(六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；(八)損毀樹木、園林；(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；(十)亂丟垃圾，高空拋物；(十一)發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；(十二)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
案例解析：
物業收費不同 服務肯定有別
據記者了解，不同的物業公司收費標準不一樣，提供的服務質量、服務范圍也不盡相同，物業公司與業主應當根據雙方簽訂的合同履約。從事物業服務多年的郭先生告訴 記者：“有的物業公司收業主1.8元/平方米，有的物業收3.8元/平方米，服務內容和服務質量肯定不一樣。”
物業的收費價格主要區別是服務內容的多少以及精細化程度。以清掃園區為例，1.8元/平方米的物業可能一天只清掃一次，3.8元/平方米的可能就會清掃3次。雖然小區的公共設施設備的維護，無論物業費多少，都必須包含在物業服務企業的服務范圍里，但是這個維護質量，就可能在物業的日常工作中體現出來。例如電梯的維保，3.8元/平方米的物業在維保頻率、維保程度，以及更換個別零件的質量，都會跟1.8元/平方米的物業有區別。
同時，郭先生強調，物業服務公司其實只對小區公共設施進行維護保養，如果公共設施出現損壞，維修的費用其實是應該業主來出的。“小修小補，幾百塊錢的東西，大部分物業服務企業是會承擔的，但是數額比較大的，就會動用物業維修資金或者由相關業主出錢。”郭先生還提醒業主，要對合同敏感，“畢竟物業的服務能到什么程度，合同里都寫得很清楚。具體責任在誰，還是應該回到合同上來分析。”
