案情回顧
鄧女士花496萬元購買了李先生所有的一套房屋。雙方簽訂的《房屋買賣合同》中約定了付款方式和時限，并提出，過戶前李先生將房屋內所有戶口遷出。任何一方逾期履行約定義務的，每逾期一日，違約方應當按日計算支付房屋總價款萬分之五的違約金。鄧女士按約定付款并取得房屋產權證后，該房屋內尚有原房主馬某一家3人戶口未遷出。于是，她將李先生訴至法院，要求其支付自取得房屋產權證起至對方戶口遷出之日止的逾期違約金。
李先生辯稱，簽訂房屋買賣合同時，已經告知鄧女士該房內有前房主等人的戶口，自己家的戶口已經遷出，因此并未違約。而且涉案房屋的戶口沒有占用學區名額，未給鄧女士造成損失，不同意支付違約金。法院審理后認為，根據雙方的補充協議約定，雖未能在過戶前將房屋內所有戶口遷出是前房主原因，但李先生已構成違約，應承擔違約責任，判決支付鄧女士5萬元違約金。
法律提示
合同法規定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。
違約金，是雙方對合同履行中出現違約情形時預先約定的責任承擔方式，以補償性為主，懲罰性為輔。違約金調整的目的，是充分補償守約方實際損失并適度懲罰違約方。調整違約金，應依照公平原則和誠實信用原則，以違約造成的損失為基礎，綜合考量各種因素。
出賣人或其他人戶口是否遷出，對買受人戶口遷入并無實質影響。但房屋上有產權人之外的戶口，一般會對產權人再次出售房屋時的價格及房屋拆遷時的戶口產生影響，但非必然導致損失發生。
