“那個藍鉆天成，門口雙地鐵，大家都覺得不錯。”王香卿一邊給病床上的父親削著蘋果，一邊給在外做生意的丈夫“匯報戰(zhàn)果”。半個月前，王香卿陪父親來到杭州住院觀察，期間，她已經(jīng)和幾個在杭州的太太團姐妹一起，跑了十余個**兩用項目，僅王香卿一人就入手了五套，總價近千萬。
王香卿是一個名為“江南皮革廠塑料廠花”微信群中的一員，這個浙江太太們自發(fā)組織的“投 資群”，曾經(jīng)熱衷于炒房，她們曾是游走在中國房地產(chǎn)行業(yè)中的一股強勁力量。早在2001年，150余位成員組成的溫州看房團抵達上海，她們用豪擲5000萬的手筆拉開了炒房團炒遍世界的序幕。自此之后的十余年間，每個城市的房價傳說里，都少不了“炒房團”、“太太團”的身影。
但在各地嚴格的限購下，她們也不得不開始了“轉(zhuǎn)型”。“掛的鑰匙響叮當，收的房租叮當響。”王香卿說，這曾是流傳在浙江炒房團中的一句玩笑話，嘲笑的是投 資眼光不強，購買的物業(yè)升 值不大甚至貶值，炒房結果“意外”地炒成房東的那種人。但她萬 萬沒想到，有一天，當個“包租婆”會成為她們一眾炒房太太團的主動選擇。
如今，一度因政策而沉寂隱匿的太太炒房團們再度出現(xiàn)，不過這一次她們瞄準的是卻是**兩用樓。在杭州各個**兩用項目的售樓處，她們爽快的繳納數(shù)以百萬計的定金，一直到眾多項目紛紛掛出“**”，方才散場而去，靜靜等待下一個項目的開盤。
而未來，這些公寓穩(wěn)定的租金將成為他們新的長期收入來源，而曾經(jīng)的炒房團也搖身一變，成了敲門收租的“包租團”。而這，是否是中國房地產(chǎn)市場進入深度轉(zhuǎn)型的一個新的跡象。
太太團的“新寵”
對于2003年就已經(jīng)開始“全職太太、兼職炒房”的王香卿來說，在房產(chǎn)上一擲千金已非首次，對于杭州各區(qū)的住房交易市場狀況，她更是如數(shù)家珍，但杭州40年產(chǎn)權的**兩用項目，她此前還未曾接觸過。
“主要都是群里的姐妹和群主推薦的，”王香卿打開手機里名為“江南皮革廠塑料廠花”的微信群向記者介紹，“每個區(qū)的熱門項目，群里基本上都有人在那邊有房，周邊配套、**潛力怎么樣一問就知道了，每個項目去了就找經(jīng)理，提群主名字就能打折。”
王香卿的微信里有三十多位姐妹，總人數(shù)不多，但據(jù)她透露，每位姐妹都身家千萬。群主是王香卿的老鄉(xiāng)，也是當年王香卿所在的太太團團長，選城市、選項目、打折買入、定價賣出，當年炒房團的重要決定幾乎都由團長統(tǒng)籌。
類似這樣由當年的太太團衍生而來的微信群為數(shù)眾多。多位曾經(jīng)的太太團成員對記者介紹，浙江大大小小的城、鎮(zhèn)，幾乎都能找到幾個這樣的“小團體”，她們在信息上互通有無，炒房時組團共進退，每個團都有負責做決定的團長，而無數(shù)的成功案例也使得太太團的成員們對團長信任有加。
例如，王香卿上周剛剛在拱墅區(qū)的西城紀、濱江區(qū)的康康谷各購置了一套**兩用項目，均價分別為4萬元/平米和3.5萬元/平米，比其他同類項目高出不少，但王香卿稱，“這都是群主欽點、群里買的人最多的熱盤，肯定不會錯。”
王香卿性格謹慎，因此行動總是“比別人慢半拍”，她對記者表示，“群主在2016年年底的時候就帶著不少人投 資**兩用項目了，現(xiàn)在群里基本上人手一兩套，買了十幾二十套的也有。我買的晚，比她們貴不少。”
**兩用項目的交易市場在短短兩年間被迅速激活，太太團在普通住宅項目開盤時瘋狂掃盤的盛況在眾多**兩用項目重現(xiàn)。“外地人買這些（**兩用項目）的時候就跟買白菜一樣。”一位杭州本地人士對記者表示。
一位杭州**兩用項目的銷售經(jīng)理對記者表示，“產(chǎn)品不 限 購、不限貸，面積小、總價低，很多觀察團來了之后都是掃房，很好賣。”在不少項目銷售人員的話術中，炒房團出手就買幾十套的故事甚至比地鐵、配套這些詞匯出現(xiàn)的頻率還要高。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2016年及2017年，杭州酒店式公 寓年度成交量都超過30000套。其中，2017年酒店式公 寓成交量約4萬套，相比2015年增逾3倍。此外，記者查閱對比杭州我愛我家、杭州鏈家數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，杭州的**兩用項目均價自2016年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，從不到1.5萬元/平米飛漲至如今的2.5萬元/平米，漲幅超過70%。
沉寂的舊愛
盡管數(shù)據(jù)上看，曾經(jīng)炒房能夠帶來的暴利正再度重現(xiàn)，但**兩用項目的性質(zhì)注定了其投 資思路與短炒快賣的炒房團不同。
據(jù)多位杭州地產(chǎn)中介介紹，由于**兩用項目僅有40年產(chǎn)權，同時日常生活中的水電都是商業(yè)用度，在二手房交易市場并不容易出手，大多以長期租賃為主。
杭州我愛我家尚景國際店的一位工作人員對記者表示，離店面不到500米的藍鉆天成在拱墅區(qū)的**兩用項目中屬于“網(wǎng)紅產(chǎn)品”，但其每個月二手房交易成交量也只有一兩套，“大部分剛需用戶還是偏向買普通住宅，買二手**兩用項目的都是買來出租，（**兩用項目）在租賃這塊還是很受歡迎的。”長期租賃投 資取代短期炒作交易，這一思路實際上也是炒房團的無奈之舉。
劉敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介紹下，劉敏成為了炒房團的一員。與早年已經(jīng)獲利甚豐的王香卿等“前輩”比，劉敏等“后來者”加入時，面對的市場環(huán)境變得錯綜復雜。
劉敏回憶稱，“頭幾年主要是挑項目難，全國各地都出現(xiàn)了炒房團，那段時間還有炒房團之間交易的，反正都覺得自己不是最后一棒，會有人再來買，結果那幾年有不少折在了鄂爾多斯、鄭州的。近幾年主要就是政策越收越緊，各地限購限售，操作的空間很小了，上個月還出新聞要抓炒房團，挺嚇人，出來賺錢講究一個平安，這么嚴重就不搞了。”
2016年是各地炒房團的重要轉(zhuǎn)折年，以北上廣深為代表的一線城市以及房價漲幅較大的廈門、南京、杭州等二線城市相繼出臺了限購政策，炒房團“壓價買房、集體抬價、高價轉(zhuǎn)賣”的慣用手法受到了極大沖擊。
隨后，各城市調(diào)控政策愈發(fā)密集，一二線城市普通住宅的短炒空間幾乎被徹底鎖死，炒房團逐漸銷聲匿跡。“基本沒什么賺頭了”，王香卿評價。政策的調(diào)控下，炒房這一條“金光大道”已經(jīng)鮮有人能夠走通，一二線城市中，炒房團逐漸銷聲匿跡。
從2016年開始，王香卿、劉敏等先后開始加入新的微信群，討論的主題包括古玩、茶葉、高端木材、股票、黃金、比特幣等等，炒房群一度沉寂。對于手里掌握著大量財富的太太團來說，銀行利率難以入眼，只有能賺大錢的門路才值得一試。
然而，劉敏等太太團成員逐漸發(fā)現(xiàn)，與房子打了半輩子交道，房地產(chǎn)才是她們最可靠的投 資標的。“2015年的時候，有些姐妹跑去炒股，2016年呢，有的跑去炒黃金，2017年又出來個比特幣，現(xiàn)在都是血本無歸。炒來炒去，最后大家都覺得，這些路子不適合我們，在國內(nèi)投 資還是只有房子最穩(wěn)當。”
劉敏坦言，她的萊特幣賬戶上現(xiàn)在還有著近二百萬的虧損，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹東買好幾套房呢。”游走在限購政策之外的各類**兩用項目由此進入了太太團的視線。
包租婆的算盤
“掛的鑰匙響叮當，收的房租叮當響。”這是曾經(jīng)流傳在各太太團中的一句玩笑話，指的是一些投 資眼光不強的太太團，由于購買物業(yè)后的**空間不大甚至出現(xiàn)貶值，手里握著許多套房，無奈下只能出租，而收到的租金對比其他項目的漲幅幾乎可以忽略不計。
王香卿對記者解釋，炒房講究效率，原理和炒股類似，“最重要的就是快進快出，用打折的超低價大量掃房，等房價炒起來以后趕快出手，一來一回之間的差價就是盈利。我給你按最低的算，一個月賺10%，保持三年復利就是三十倍，保持十年就是九萬多倍。所以你看那些拿著房子四五年、七八年，從房價幾千拿到幾萬，賣了賺十倍的，都不是炒房，是投 資。”
因此，在太太團的傳統(tǒng)觀念中，和炒股炒成股東一樣，炒房炒成房東同樣是被“套牢了”。但這一觀念如今已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變。
2018年6月28日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布通知，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，行動有四個重點打擊對象，其中打擊投機炒房團排在了首位。這一通知推動了不少如王香卿一樣的太太團成員下定決心，大量入手面積小、總價低、不 限 購的**兩用項目，長期租賃，轉(zhuǎn)型做起了原本不屑一顧的“包租婆”。
除了政策的變化，回報率的逐漸提高也是轉(zhuǎn)變的重要因素。2017年初，劉敏在杭州低價買入了4套公寓，其中一套50平米的公寓買入時均價僅1.8萬元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了3.3萬元/平米，每個月的租金達到了3800元，“每個月的房租還貸款綽綽有余，投 資回報率有5.1%，而且如果未來房價漲，房租還會更高。”
熟悉炒房“套路”的太太團們很快發(fā)現(xiàn)，房租與房價的價格趨勢是基本一致的，甚至于在各地限價的情況下，房租的漲幅空間可能更大，“以前是房價低于多少錢，大家一起不賣，現(xiàn)在房租低于多少錢，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟著吆喝，整個房租的水平線很快就上來了。”
根據(jù)國家統(tǒng)計局杭州調(diào)查隊的公開數(shù)據(jù)，2017年杭州私房房租同比上漲8.8%，漲幅比2016年提高7.4個百分點，同比漲幅創(chuàng)下2011年以來新高。而58房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年僅1-2月，杭州平均住房租金增長額達到719元，僅次于北京，漲幅比例為一線及新一線城市中最高。
