自去年10月新派公 寓類REITs獲批之后，監(jiān)管層不斷釋放鼓勵信號，長租公 寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一直創(chuàng)新不斷。第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年至今，長租公 寓國內(nèi)融資規(guī)模達到170億元人民幣。
克而瑞副總裁張兆娟分析認為，今年上半年，公 寓股權(quán)融資創(chuàng)新高，并呈現(xiàn)單筆大額、向頭部企業(yè)集聚的趨勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公 寓股權(quán)融資共有14筆，融資規(guī)模達到76億元，達到歷史最高水平。單筆融資最大金額5.36億元，也高于去年同期的1.39億元。
今年4月份，中南菩悅浦寓類REITs獲深交所評審?fù)ㄟ^，成為國內(nèi)首單由專業(yè)化機構(gòu)托管的長租公 寓類REITs；自如首次以房租分期為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行第二筆ABS。
對此，桐領(lǐng)資管董事長高煒在克而瑞全國產(chǎn)城運營商論壇上分析指出，從全球經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來說，REITs是大勢所趨，中國也不會例外，從資產(chǎn)類別上區(qū)分，長租公 寓可能會成為這個領(lǐng)域中第一個取得突破的項目。
安間資產(chǎn)的創(chuàng)始人兼董事長程遠指出，長租公 寓類REITs業(yè)務(wù)不是以規(guī)模取勝，它的本質(zhì)更接近于一項投 資業(yè)務(wù)，這意味著業(yè)主需要對每一個資產(chǎn)負責(zé)，與分布式公 寓需要前期迅速擴大規(guī)模的業(yè)務(wù)邏輯不一樣，資管業(yè)務(wù)不要求規(guī)模，但要確保每次投 資的IRR。
“在資產(chǎn)證券化項目中，寓見的主要收入來源就是資產(chǎn)增值部分。比如上述中南-寓見這個項目起初的物業(yè)資產(chǎn)是2.16億，當(dāng)我們發(fā)行REITs時資產(chǎn)估值已經(jīng)是3.6億。”程遠透露。
上海力度
房企積極探索長租公 寓類REITs的金融創(chuàng)新，源于自持純租賃用地的出讓日漸增加。來自克而瑞的統(tǒng)計顯示，在前30強房企中，有2/3就涉足了長租公 寓業(yè)務(wù)，1/2將之提升至戰(zhàn)略層面。這些房企深耕重點城市、以白領(lǐng)公 寓為主要產(chǎn)品，分別設(shè)立中長期目標(biāo)。一線城市中，深圳成為房企首選，二線城市中的武漢、南京、杭州、蘇州為熱點城市。
2017年7月至今，全國多地投放100%自持純租賃用地59塊，全國出讓土地建筑面積超過367萬平方米，平均樓板價5684元/平方米。這其中，長三角租賃用地投放總量排名前三，上海以32幅、總建筑面積204.2萬平方米總量遙遙領(lǐng)先。據(jù)悉，上海在2018年1月以8幅租賃用地出讓達到高峰，南京在2018年2月出讓了5幅，杭州在2018年4月出讓5幅。
反觀上海土地市場，7月12日，上海楊浦區(qū)的江浦社區(qū)02-03地塊和定海社區(qū)H3-6地塊均以底價被楊浦區(qū)國資企業(yè)衛(wèi)百辛集團競得。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，楊浦區(qū)今年以來已陸續(xù)成交4幅租賃住房用地，其中有3幅都位于楊浦的濱江區(qū)域，而這3幅地塊均為衛(wèi)百辛集團摘得。
今年以來，上海已陸續(xù)有13幅租賃用地出讓，總規(guī)劃建筑面積達64萬平方米，遍及楊浦、靜安、寶山、松江、青浦、徐匯、崇明七區(qū)。
業(yè)內(nèi)人士指出，早在去年，資本已經(jīng)涌入長租公 寓領(lǐng)域，行業(yè)資源整合日新月異，發(fā)展也呈現(xiàn)開放多元。房企也不斷試水金融創(chuàng)新，尤其是在上海，金融行業(yè)活躍度非常高，因此長租公 寓資產(chǎn)證券化空間也得以逐漸開拓。
金融創(chuàng)新
程遠指出，從金融角度分析，長租公 寓的資產(chǎn)變現(xiàn)操作方式還處于摸索階段，很有可能兩三個月后還會推翻現(xiàn)在的體系和做法。而REITs如何讓房地產(chǎn)流動性盤活？以上述中南菩悅浦寓類REITs為例，第一個階段是資產(chǎn)孵化。首先，發(fā)現(xiàn)價值被低估、值得被投資的一棟資產(chǎn)，然后中南菩悅購買該不動產(chǎn)，成為原始權(quán)益人。第二個階段是資產(chǎn)改造，寓見通過對資產(chǎn)進行改造、運營，產(chǎn)生不錯的現(xiàn)金流，然后將資產(chǎn)打包設(shè)計成類REITs產(chǎn)品。第三個階段，才是資產(chǎn)發(fā)行，將產(chǎn)品發(fā)行上市，賣給金融機構(gòu)。
由于繼承了長租公 寓“寓見”此前2萬多間分布式和集中式公 寓的用戶運營經(jīng)驗，安間最大的優(yōu)勢便是其精細化的運營能力。一方面，根據(jù)物業(yè)類型和地理位置匹配不同產(chǎn)品和差異化定價，為公 寓持有方帶去穩(wěn)定的現(xiàn)金流；另一方面，通過打造智能公寓節(jié)省人效，幫助提升運營效率。此外，寓見自建的樓宇租金數(shù)據(jù)庫能快速幫助預(yù)測一棟樓的租金水平，以及未來的現(xiàn)金流。
據(jù)程遠介紹，寓見今年一季度已簽約17個資產(chǎn)項目，總資產(chǎn)規(guī)模在68億元左右。2018年寓見已啟動3個類REITs新項目發(fā)行的工作。未來，寓見的業(yè)務(wù)模式將更多轉(zhuǎn)向類REITs等資產(chǎn)端。
相較于此前單一的運營商角色，安間將更多從資管角度考察項目。首先，安間將從買樓階段，甚至土地階段即參與整個金融產(chǎn)品的設(shè)計；其次，其對于物業(yè)的改造將更加復(fù)雜，除了內(nèi)部裝修外，還可能涉及建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計、機電和暖通改造等；最后，REITs的發(fā)行，涉及銀行券商等機構(gòu)聯(lián)動、公募退出、二級市場資產(chǎn)處置等一系列專業(yè)性極強的操作。其中，每一個環(huán)節(jié)都對安間團隊的能力邊界提出了更多更高的要求。
面對ABS和類REITs的產(chǎn)品不斷推出，證監(jiān)會已經(jīng)明確了四種類型的資產(chǎn)包，其中就包括商業(yè)地產(chǎn)、商用地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、辦公樓。REITs產(chǎn)品能夠起到去存量、去杠桿的作用，把債轉(zhuǎn)變成股，而很多公募基金、社?；稹B(yǎng)老基金、企業(yè)年金等，都要求投 資上要配比另類資產(chǎn)進行長期避險。
因此，高煒認為，長租公 寓類REITs的前提是有合格的資產(chǎn)管理人，他們專業(yè)去服務(wù)于金融資本的資產(chǎn)管理，要體現(xiàn)的是綜合能力。要在全周期中為投 資人服務(wù)、為資產(chǎn)端全生命周期的資產(chǎn)增值起作用，必須從選址拿地、產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、招商銷售、物業(yè)管理、客戶服務(wù)整個產(chǎn)業(yè)鏈都能參與。“對于合格的資產(chǎn)管理人來說，他要能夠為投 資人定策略、定標(biāo)準(zhǔn)、定指標(biāo)，包括對資產(chǎn)的投 資是否長期持有提出專業(yè)意見，對融資、物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、改造標(biāo)準(zhǔn)等都能夠提出好的建議。”
需要指出的是，這類投 資目前已有失敗的案例。由于愷信亞洲陷入資金危機，其上海分部托管的海珀旭輝酒 店 式公 寓，超過100名業(yè)主自2017年7月至今均無收到租金，總計超過3000萬元，目前正謀求新股東入場解圍。
