中國快速城市化帶來的房地產業高速增長的時代已經結束，房地產業將從快速擴張的“增量市場”轉變為存量與增量并存的市場。在涉及中國房地產市場的多種因素中，人口因素（人口數量和結構變化、人口遷移）將起到重要而長期的影響。
當代中國人口規模變化與人口政策變化
1．新中國成立之初的鼓勵生育政策和人口增長。從1949年起，中國鼓勵生育， 1952年公布實施《限制節育及人工流產暫行辦法》。在這個時期，中國出現了第一個人口高增長階段（1949-1957年）。數據顯示，1949年全國人口出生率為36‰，死亡率為20‰，自然增長率為16‰，年底全國總人口為5.42億人；到1957年，死亡率下降至10.8‰，自然增長率上升至23.2‰，總人口達到6.47億人。
然而到了1958年，人口突然出現了一個低增長小波段。1959年人口死亡率上升至14.6‰，1960年進一步上升至25.4‰，而人口出生率只有20.9‰。人口自然增長率大幅度下降，其中1960年、1961年連續兩年人口出現負增長。
三年災害過后，經濟發展狀況逐漸好轉，人口發展的不正常狀態也迅速得到改變，人口死亡率開始大幅度下降。補償性生育使人口出生率迅速回升，人口增長進入了新中國成立以來前所未有的高峰期，并一直持續到20世紀70年代初。這一時期，人口出生率最高達到43.6‰，平均水平在36.8‰；人口死亡率重新下降到10‰以下，并逐年穩步下降，1970年降到7.6‰。出生率的上升和死亡率的下降，使這段時期的人口自然增長率年均達到27.5‰，出生人口年均達到2688萬人，8年凈增人口1.57億人。這是1949年以后出現的“第二次人口生育高峰”。
2．計劃生育政策出臺后的人口增長。20世紀70年代后期，中國人口政策出現根本性轉變。中國政府開始實行計劃生育，并陸續制定和完善了計劃生育政策，使人口高出生、高增長的勢頭迅速得到控制。這一時期，人口出生率和自然增長率迅速下降，分別由1971年的30.7‰和23.4‰下降到1980年的18.2‰和11.9‰。由于總人口基數龐大，這一階段中國人口凈增的絕對數量仍相當可觀，1971-1980年，全國總人口由8.52億人增加到9.87億人。
進入20世紀80年代后，中國把計劃生育確定為一項基本國策，控制人口增長的措施更加嚴格。但由于“第二次人口生育高峰”中出生的人口陸續進入生育年齡，加之20世紀80年代初婚姻法的修改造成許多不到晚婚年齡的人口提前進入婚育行列，使得人口出生率出現回升。人口出生率在1987年達到23.3‰的峰值。1981-1990年凈增1.43億人，1990年總人口達到11.3億人。這是1949年以后出現的“第三次人口生育高峰”。
進入20世紀90年代后，人口出生率持續穩步下降。1998年人口自然增長率首次降到10‰以下，從2000年開始，年凈增人口低于1000萬，中國人口進入平穩增長階段。
3．二胎政策放開與新生人口變化。2014年單獨二孩政策在全國逐步開始實施，2016年全面二孩政策正式實施，這是中國人口政策的一個方向性轉折。不過，值得注意的是，生育政策放開之后反而出現出生人口下降，主要有兩個因素：一是適婚適育人口的生育率在不斷降低，即22-32歲結婚生育的人口數量在降低，2016-2017年的新生兒基本是由1985年前出生父母的二胎積攢爆發，當這些積攢的二胎生育動機爆發結束后，可能會出現更明顯的出生人口下滑。二是隨著城市化進程和人們生活觀念的改變，人們的生育意愿在降低。
由于不同年齡的消費者在行為方式和消費需求上表現出明顯的差異性，人口年齡結構變化趨勢對中國經濟社會發展有著深刻的影響。人口紅利期的高速增長，為現階段以住房、汽車為主的耐用品消費積蓄了充足的消費勢能，也為建筑業和城市建設的不斷發展提供了足夠的動能。但中國人口結構達到“拐點”，即撫養比由下降轉為上升后，就進入了“人口負債”期。當高儲蓄逐步用于社會撫育成本，社會勞動生產率也會因為宏觀勞動力的減少而減速增長，房地產的需求將顯著減少。
城市化進程及戶籍制度放松對人口遷移的影響
1．快速城市化進程創造了大量人口遷移。中國城鎮化引發的人口遷移可以分為兩類：一種是“離土又離鄉，進廠又進城”的勞動力異地轉移；另一種是“離土不離鄉，進廠不進城”的勞動力就地轉移。從人口遷移規律看，農村勞動力首選就近、就地轉移，即首選在本地進行非農就業，在無法于本地實現非農就業的條件下才選擇異地非農就業。在這個過程中，鄉鎮企業及小城鎮成了吸納農業剩余勞動力的重要載體。1979-1994年，全國鄉鎮企業平均每年吸納勞動力574.4萬人，其中1985-1994年，平均每年吸納681萬人，1994年全國鄉鎮企業職工總數已達12017萬人，占農村勞動力總數的26.9%。
從20世紀80年代末開始，鄉鎮企業吸納剩余勞動力的能力明顯減弱，農業勞動力異地轉移的規模呈逐年遞增態勢。《中國統計年鑒》數據顯示，1999年全國到鄉以外就業的農村勞動力有5203萬人，比1998年增加268萬人，其中到省外就業的有2115萬人；2000年農村勞動力外出就業人數達到6134萬人，比1999年增加930萬人，其中到省外就業的有2824萬人。隨著傳統戶籍制度的松動及城市經濟的迅速發展，越來越多的農業剩余勞動力選擇向城市遷移，在城市從事服務性質的第三產業或勞動密集型的第二產業，進一步拓寬了人口遷移的空間。
戶籍制度改革對中國人口流動產生了重要影響。在改革開放的過程中，中國戶籍制度從嚴格限制人口遷移流動開始發生松動。中國現在仍然有大批流動人口涌入大城市和沿海地區，他們選擇去這些地方主要是經濟因素的驅使，但相關的戶籍制度對他們的流動導向與限制有著重要影響，比如以戶籍限制買房、子女教育等。
2．城鎮化“下半場”的人口遷移。如果說過去的城鎮化是人口遷移的上半場，以增量擴張為主，那么今后的城鎮化所引發的人口結構及存量方面的變化則應算為下半場。上下半場的時間節點是國家新型城鎮化規劃出臺之后。
在下半場，一方面，隨著國家產業布局的調整，勞動密集型產業正逐步由經濟發達城市向中西部地區轉移，城鎮化建設速度加快，區域中心與周邊城市的互動越來越頻繁，人口的遷徙隨之發生變化。中國城鎮化進程一直都伴隨著集聚和分化的過程，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯。進入21世紀以后，全國人口遷移中心發生改變，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪人口遷移中心，其中上海、天津、福建和江蘇的人口吸引力繼續提升，而北京、浙江和廣東吸引力略有下降。
從遷移中心人口來源來看，“六普”期間，上海的主要吸納地區從江西和浙江變成了湖北和河南，主要原因在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京的主要吸納地區從四川變成了黑龍江，天津則沒有發生大的變化，環渤海成為北京和天津區域主要人口來源；浙江的主要吸納地區從湖北變成了河南；廣東的主要吸納地區從江西變成了河南；福建吸引的人口中除了固有的重慶和四川，貴州人口占比大幅提升。
人口變化對房地產市場需求的影響
人口是房地產市場的基本需求來源，不論是居住需求還是投 資需求，沒有一定的人口規模為基礎，房地產市場的發展將無從談起。本文不是探討人口數量對房地產市場發育、房地產價格的詳細影響，而是從基本面上探討人口與房地產市場的相關性。
1．適齡購房人口總量與住宅銷售走勢是線性關系。按照一般的人口年齡分類看中國的三次人口高峰，可以發現如下特點。
“50后”一代：1952-1957年，每年出生率均在30‰以上，出生人口超過2000萬人，死亡率由17‰下降至10.8‰，自然增長率保持在20‰以上，這部分人群現已步入老年階段。對于房地產市場來說，他們已經不是增量市場的主要需求者。“60后”一代：1962-1973年，連續12年出生率在25‰以上，每年出生人口超過2500萬人，12年間全國共出生3.2億人，占2012年末總人口的23.9%。這部分人群現已步入中年階段，老齡化加速不可避免。“80后”一代：1981-1990年，出生率保持在20‰以上，每年出生人口在2000萬人以上，主要是“60后”的子女，這十年全國出生人口共計2.3億人，這部分人群現已步入青年期，正處于婚育年齡及置業高峰。
按照嬰兒潮時期集中出生群體的生命周期推算，可以發現2009年左右剛好是“80后”這一波嬰兒潮面臨剛需購房的階段；而2015年、2016年出現的樓市交易熱潮則跟此因素有緊密的關系。首先，“85前”的剛需群體進入到換房階段；其次，“85后”出生的人口面臨剛需，雖然這部分需求本該在2014年左右釋放，但由于2012-2013年調控政策抑制使得住宅市場預期不高，2015年的信貸寬松等利好政策使得這部分需求集中釋放，兩種需求的疊加造就了2015年以來國內大中城市房地產市場的成交熱潮。樓市的成交結構同理，仍然可以套用這種正相關的線性關系。總之，2009年左右的成交中首次置業的剛需占絕對主力、2015年以來的成交中“換房”為主的“新剛需”占比則過半。
2．人口增長放緩和老齡化促使住房需求放緩。宏觀環境和政策的確可以改變房地產市場的運行方向，但只能在中短期內影響主力需求釋放的時間，而人口結構及其生命周期則是基礎的決定因素之一。以北京為例，結合近15年北京二手住宅走勢可以發現，成交較熱的年份和第一波嬰兒潮面臨購房需求的年份吻合、成交走勢和進入婚育階段的人口走勢基本一致（圖1）。
圖1既是北京房地產市場的走勢，同時也符合全國大周期的房地產走勢，考慮到北京具備核心資源吸引人口流入這一特點，有必要進一步分析北京常住人口的年齡結構（圖2）。
觀察數據，可以發現北京常住人口結構的兩個規律：第一，人口增速持續五年下滑；第二，青年人口流入趨緩，人口代表的潛在購買規模的增幅較前期明顯不足，與之對應的是人口老齡化。可見，具有吸引人口流入特征的北京都表現出明顯老齡化趨勢，這是整個中國人口紅利逐漸消失的縮影。在大周期下，不管是北京還是全國，較長時期內購房需求較前期都是明顯不足的。
3．產業結構優化推動大城市住房需求增長。在房地產市場整體需求放緩的大背景下，存在一種重要力量推動核心大城市住房需求上升，那就是產業結構優化。以往的城市化是工業拉動型，現在的城市化是服務業主導。工業化過程中，各地都可以低價出讓工業用地招商引資，進而推動區域經濟發展和城市化進程。但在服務業主導的城市化過程中，只有核心大都市才能提供充足的就業機會，勞動人口必然涌向核心大都市。而房地產是城市化的副產品，因此城市之間的分化會愈演愈烈，城市之間的差距會越來越大。
4．產業轉移推動人口遷移，不同城市前景各異。特大城市人口集聚效應明顯，強勁需求帶動了房地產市場量價的走高。
根據聯合國人口署預測，2010-2020年中國新增城鎮人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內（圖3）。上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口首次置業需求的23%。
與北京、上海等特大城市不同，成都、重慶、武漢、長沙等區域中心城市仍處在快速發展階段。此類城市近幾年經濟及房地產得到了迅猛發展，并有追趕特大城市的趨勢。總體來看，這類城市由于起步相對較晚，城鎮化水平低于特大城市，人口基數大但密度低，因此提升空間巨大，有望成為全國經濟和房地產市場的新增長極。
目前中國城鎮化已經進入了新階段，政策著力點將在城市群內的城市和具有產業優勢的城市，以產業為動力，增強人口的附著力，這也會激發此類城市房地產市場的活力。需要提醒的是，近兩年來，部分城市房地產市場增長速度過快，而外來人口遷移和產業轉移的速度遠遠與房地產市場的發展不匹配，房地產市場需求多為當地居民自住需求，因此整體需求有限，面臨城市發展與樓市快速增長斷層的風險。
與此前十年城鎮新增人口快速增長帶來的機遇不同，隨著人口規模增速的逐步放緩、年齡結構的不斷變化，房地產市場未來面臨的將是更為平穩、多樣化的需求結構。同時考慮到國家對產業結構布局的調整，未來人口遷移方向也將成為影響房地產市場發展的重要因素。在此背景下，充分把握產業、人口遷移帶來的區域發展機遇，并根據不同年齡段人口的需求特點，預測未來市場主體需求類型，將成為地方政府以及企業在下一個十年發展的關鍵。
