近日，多個(gè)城市再出“搖號”新政。
在陜西發(fā)布了商品房搖號細(xì)則后，7月13日，福州出臺《關(guān)于福州市五城區(qū)商品住宅項(xiàng)目公證搖號銷售實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），稱即日起，福州市所轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾等五城區(qū)的三類商品住宅項(xiàng)目，按照“首套剛需優(yōu)先”原則，實(shí)行公證搖號方式公開銷售。這是福建省在泉州、莆田、寧德三地之后，推出搖號政策的第四個(gè)城市。
這被認(rèn)為與部分城市限價(jià)令下，一二手房價(jià)格倒掛，樓市呈現(xiàn)出“買房好似打新股”的特征有關(guān)。
這在“倒掛”現(xiàn)象最為明顯的二線城市尤為明顯。有機(jī)構(gòu)對7月17日國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)數(shù)據(jù)做出測算，6月31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格上漲6.3%，漲幅領(lǐng)跑各線城市。
有地產(chǎn)人士呼吁，地方政府在陸續(xù)推出搖號政策的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對限價(jià)政策的力度把控和措施組合做出新的調(diào)整，減少其對市場供求平衡的影響。
二線城市一二手房價(jià)倒掛突出
“搖號買房”正在走向全國。
為了避免由于搶購房源所引發(fā)的茶水費(fèi)等亂象，保證售房過程公正，此前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個(gè)城市出臺了購房搖號政策。7月以來，也有部分地區(qū)，如福建的泉州、莆田、寧德、福州四地，就在近期集中開啟“搖號買房”模式。
這些城市之所以需要搖號，被認(rèn)為主要是由各地的新房市場普遍受到限購、限價(jià)、限貸等抑制性政策，一二手房價(jià)格“倒掛”嚴(yán)重所致。
7月17日，新城集團(tuán)高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，導(dǎo)致?lián)u號搶房的原因，是由于新房價(jià)格受限，但房價(jià)上漲預(yù)期無法改變，這讓二手房價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)倒掛產(chǎn)生巨大利差。“這吸引有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，搖號政策出臺迫不得已。”
具體來看，二線城市的“倒掛”最為嚴(yán)重。業(yè)內(nèi)人士指出，對于北京等以存量房交易為主的一線城市而言，新房位置一般較為偏遠(yuǎn)，價(jià)格較低，出現(xiàn)與改善需求為主的二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象比較正常。而對于三四線城市而言，城市住房供應(yīng)量大，二手房價(jià)格相對偏低，一般也不會出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
但二線城市和部分三線熱點(diǎn)城市的，諸葛找房此前的一份報(bào)告稱，在杭州、濟(jì)南、上海、成都等一些熱點(diǎn)城市的部分行政區(qū)，價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，倒掛區(qū)間在3000元到7000元左右不等。如杭州拱墅區(qū)，新房與二手房均價(jià)價(jià)差達(dá)到6900元，而在上海靜安、廣州黃埔等地區(qū)，價(jià)差也達(dá)到6000元左右。
記者采訪了多位中西部二線城市有購房意愿和資格的購房者，他們均向記者表示，購房第一選擇是新房。甚至有成都的購房者明確表示，“不會考慮二手房”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，雖然二線城市在整體調(diào)控的情況下，樓市有所降溫，但新房市場依舊保持著較高的活力。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都等受其監(jiān)測的10個(gè)重點(diǎn)城市，累計(jì)開盤77個(gè)項(xiàng)目，推出房源21795套，二線城市對這些樓盤的去化率分別達(dá)到91%和84%。
宏觀來看，中指院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，受其監(jiān)測的25個(gè)二線代表城市，月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%。但二線城市的新房成交卻在攀升。易居研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積約9756.9萬平方米，同比增長1%。
這在價(jià)格層面亦有體現(xiàn)，中原地產(chǎn)研究中心根據(jù)7月17日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月房價(jià)數(shù)據(jù)測算，6月31個(gè)二線城市新建商品住宅價(jià)格上漲6.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)跑各線城市。
歐陽捷認(rèn)為，這一現(xiàn)象的根本原因，一是住房供不應(yīng)求。一二線城市住宅用地供應(yīng)趨勢性下降，而一些地方的政策卻導(dǎo)致需求增加，同時(shí)又并未做好增加供應(yīng)的準(zhǔn)備。二是預(yù)期管理不足。面對供不應(yīng)求、房價(jià)上漲承壓的局面，政府強(qiáng)化調(diào)控，但正面引導(dǎo)不足。
限價(jià)政策邊際效應(yīng)遞減
在二線城市新房火熱的同時(shí)，二手房市場卻呈現(xiàn)不同的局面。
鏈家近日發(fā)布報(bào)告稱，6月鏈家監(jiān)測的重點(diǎn)11城，二手房成交全面下滑，天津、成都、青島的成交量環(huán)比下滑超過40%，而成都、青島兩城均價(jià)環(huán)比也下跌7.8%和4.1%。
“倒掛帶來的新房對二手房的擠出效應(yīng)，在近一年來一直存在。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，6月份重點(diǎn)城市二手房量價(jià)普遍回落主要原因在于前期價(jià)格上漲，購房者大量涌入新房市場后，購買力被持續(xù)耗散，且人才落戶等政策的邊際效應(yīng)遞減，在嚴(yán)限購限貸疊加信貸收緊的環(huán)境下市場出現(xiàn)自發(fā)回落。
許小樂進(jìn)一步分析，部分城市的限價(jià)嚴(yán)而限購松，是助推市場火熱的重要因素，內(nèi)在關(guān)系在于限價(jià)嚴(yán)帶來套利的必然性，而限購松帶來入市的可能性，兩者疊加帶來新房市場的“火熱”，但是這種“火熱”只存在于新房市場，更加“市場化”的二手房市場并未因此出現(xiàn)“火熱”。
二線城市領(lǐng)漲樓市的現(xiàn)狀，也讓各方開始反思當(dāng)下樓市調(diào)控策略的力度、組合是否有效。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，限價(jià)應(yīng)當(dāng)充分考慮幾個(gè)因素，包括當(dāng)?shù)氐腃PI走勢、房價(jià)走勢、當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)和人均可支配收入等因素。另外在調(diào)控嚴(yán)厲的時(shí)候，也會有類似行政類的價(jià)格漲幅措施，類似不允許超過同期同類產(chǎn)品的定價(jià)等。而結(jié)合土地成本、造價(jià)成本、盈利目標(biāo)等，也會在具體的預(yù)售價(jià)格審批上會有所體現(xiàn)。
“只要限價(jià)令不取消，一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象就不會改變。”在歐陽捷看來，“控房價(jià)、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”的政策邏輯不會改變，在真正的長效機(jī)制形成并徹底改變目前的供求失衡與市場扭曲現(xiàn)象之前，限價(jià)令還將長期持續(xù)。
但多位分析人士也指出，這并不意味著限價(jià)策略會退出，歐陽捷也承認(rèn)，如果取消限價(jià)令，勢必導(dǎo)致新房價(jià)格快速上漲并反超二手房價(jià)，從而加大泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
但一些城市已經(jīng)在調(diào)整。有的城市如成都，已經(jīng)采取措施加大了限購力度，也被認(rèn)為是其樓市近期降溫的主要原因。而另一些城市則對限價(jià)政策作出調(diào)整和新的嘗試。7月初，昆明，要求商品住房接受價(jià)格管理的6個(gè)月內(nèi)，每月實(shí)際銷售均價(jià)不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)；在預(yù)售價(jià)格6個(gè)月后方可申請調(diào)整，且每12個(gè)月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過6%。
