100億元 拍地還是改造存量項目？
十年前，北京人買房還有大把的新房可以挑選，其中不乏二環、三環和四環沿線的新房，當時如果棄新房買二手存量房往往都是經濟實力有限的折中選擇。但僅僅十年之后，北京新房數量銳減，主要新房供應都集中在五環甚至六環沿線，存量二手房交易早已超越新房成為樓市買賣的核心力量。如今，這種從增量新房向存量二手房的轉變，不僅深深地改變了個人房產交易的比例，也正在影響和改變著房地產商的開發模式。
同樣是100億元，在土地招拍掛市場里，僅僅相當于兩塊五環外住宅用地的價格。但若用在北京的存量房改造上，可能會獲得10個城市區域內的項目。這種繞過在公開土地市場拿地，通過收購存量資產，并對其進行改造、升級，完成城市更新并獲得長期利潤的方式，正在被越來越多的開發企業關注。
房企傾心存量資產
如何獲得更多土地儲備是北京開發商普遍面臨的難題，招拍掛當然容易，但每塊優質土地獲得都需要強有力的真金白銀做后盾。
如果能用最少的代價，獲得最大的收益，會不會是一個好買賣呢？這樣的思考帶來了北京房地產市場的一些新變化。
目前的北京，土地資源極其有限，可供新開發的土地越來越少，房地產進入存量房時代，存量房交易量早已超過新房交易量。但需要看到的是，即便如此，大量的城市存量資源卻面臨著浪費：有的商場位于三環沿線，但卻僅僅靠著超市勉力支撐；有的高樓位于城市核心區，但因為種種原因，已經爛尾多年；還有的寫字樓位于城市中心，卻年久失修，管理落后，甚至租金回報不如五環外的寫字樓。
于是，越來越多開發商開始在存量市場中尋找價值，希望通過收購舊的存量資產，通過改造后，全新入市。在這樣的背景下，“分蛋糕”的開發商不斷涌入，僅北京就有首開、首創等老牌國企以及龍湖、泰禾等民企深度參與其中。
萬科并不是最早進入北京存量房改造的房企，但卻是布局最快、投入發展最多的。上周，萬科兩個存量房改造項目萬科時代廣場和萬科大都會藝術中心先后入市。前者位于北京朝陽的萬科時代廣場，是通過收購原十里堡西單商場進行改造而成，是萬科在北京存量改造市場的首個嘗試。
從萬科時代廣場項目招商產業定位來看，時代廣場并沒有延續其購物中心的前身，而是選擇和文創結合，改造成了辦公和餐飲結合的綜合體。 而位于萬科大都會79號首層的大都會藝術中心上周也正式揭幕，同樣是舊有的城市改造更新項目，萬科大都會藝術中心還是萬科首個跨界藝術項目作品。
不僅僅是這兩個落成的項目，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個存量房改造項目，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億。
萬科集團副總裁、北京區域首席執行官兼北京萬科總經理劉肖向北京青年報記者透露，萬科北方區域在存量資產改造上的投資約為200億元，包含了16-17個項目，在城市布局上看，北京占據了75%的存量資產改造項目。目前已有天竺萬科中心、住總萬科廣場以及朝陽萬科時代中心三個項目進入運營階段，下半年望京萬科時代中心也將面市。
此外，劉肖還透露，存量資產改造是萬科轉型的一個重要嘗試，未來三年，公司內部每年將投入100億元用于存量資產改造。三年后，萬科北方區域能持有400億-500億的存量資產改造項目。
城市更新的三種主流業態 炒住宅正在被拋棄
以往，房企殺入存量房改造市場，都是通過并購獲得項目，改造成住宅后賣出去獲得高溢價。這種方式在很長一段時間里都是存量房改造的主要模式，但隨著調控升級，收購存量資產改成住宅散售的模式已經有些過時。
泰禾在2016年12月曾宣布，以11.83億元購得位于慈云寺附近的北京輝盛庭國際公寓，這是泰禾首次進入存量房的收購、改造、開發領域。按照計劃，新項目將以泰禾·金尊府為名，改造成76-294平方米的高端類住宅產品，定價在10萬元/平方米左右對外發售。據知情人透露，如今該項目并未公開散售，而是有整體大單的收購意向。
另一個北京著名的存量房佳兆業廣場近期經過改造后正式營業，該項目位于華貿購物中心南向馬路對面，是名副其實的CBD核心區，前生就是經過多次轉手的長安8號項目。在佳兆業經手之前，都是被改造成平層豪宅對外銷售的，但始終銷售不暢，多次爛尾轉讓。如今，調控政策對商改住嚴格限制，即便是城市核心區的商業立項項目也已經不適合被改造成住宅了，于是，北京佳兆業將長安8號改造成了集商業、酒店、辦公空間和高端出租公寓于一身的綜合體。上周，佳兆業廣場的酒店正式營業，鉑域行政公寓也試營業，面向國貿CBD周邊的高端人群，推出面積從90平方米至268平方米不等的全服務式套房104套，月租人民幣35000-90000元不等。
不難看出，在存量房改造中，開發商思考模式也在發生著改變，單純的收購-改住宅-溢價套現的思路已經不是最優選擇了。業內人士透露，美國人對于像曼哈頓這樣核心區域的存量房改造的方式，很多是把過去的商業改成辦公空間，把過去的酒店改成辦公空間，或者把落后的辦公空間再改成酒店。隨著時代變遷，會通過產品需要的變遷，不斷地把城市存量進行改造、升級，滿足新的需求。
在目前的北京的存量房改造中，主流的需求主要是三個業態。
第一，存量房改造成寫字樓。與一般的零售商業相比，寫字樓市場受互聯網的沖擊較小，需求增長較穩定，且管理及運營成本較低，因此近兩年將商場改為寫字樓或者將老寫字樓翻新，成為很多開發商和房地產私募基金的主流選擇。在這類改造項目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運營水平也是改善經營狀況、提升經營性現金流的重要因素。
第二，存量房改造成長租公寓。除了自持寫字樓的改造運營，一些嗅覺敏銳的資本也開始收購舊的存量房項目，通過簡單裝修提升物業租賃價值。尤其是萬科泊寓、龍湖冠寓、鏈家自如等長租公寓品牌，通過類似的方式形成了快速擴張。
第三，存量房改造成聯合辦公。優客工場、納什空間、WeWork等聯合辦公的興起，迅速被市場認可和接受，聯合辦公被認為是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設計和社群運營打造輕松自由的辦公環境和氛圍。大量的存量房被收購簡單改造后，成為聯合辦公，租金也有了大的提升。
長期獲得低成本資金是存量改造成功與否的關鍵
存量資產的改造，只要收購成功，是否就意味著將順利完成升級改造呢？
對此，劉肖認為，有三個要素是決定存量資產能否改造成功的關鍵。
第一個要素是土地獲取的能力，資產獲取的能力。劉肖表示，這個要素很多人會忽略它，認為改造的過程很重要，政府報批報建手續很重要。但實際上土地獲取能力是有難度的。不少存量資產都有歷史遺留問題，比如拍賣的問題、法拍的問題、官司的問題等等。北京每一個存量資產都有不同的，相當復雜的問題。很多問題不盡是靠錢能解決的，而萬科因為交易過程比較公開，信用比較好，所以是一個可信任的交易對手。所以第一個能力其實是存量資產獲取能力或者資產收購能力、并購能力，這方面萬科是比較強的。
第二是產品能力，包括內容的創造能力，也包括戰略合作的能力。今年，萬科入股華人文化，劉肖認為這就是文化IP，為產品提升改造提供了內容文化助力。做產品的能力不是靜態，而是動態。劉肖認為，擁有高城市濃度和業務鏈條，有助于理解產品和客戶需求。
最后也是最關鍵的，就是長期持有低成本資金的能力。劉肖預計三年后，北京萬科持有500億存量資產的時候，架構是多元的，有參股，有控股，也有基金，可能基金的比例會高一些。同時，他介紹此次面世的萬科時代廣場項目是與中銀投共同成立的基金，還有一些私募基金組成。
業內人士認為，在高地價的環境下，房企在土地上高投入，不但要真金白銀地砸，還要面臨政策管控，而存量資產的改造，相比高價拿地來說，要低調務實很多。并且也會帶來足夠的想象空間和利潤。
據北青報記者了解，首個入市的萬科時代中心，70%-80%的成本投入是土地獲取成本，改造成本約占總投入的20%-30%。但該項目租金預計能達到10元/平方米/天。有業內人士計算，該項目滿租情況下，每年租金收益大約為1億元。劉肖也透露，開發階段，如果把這個項目賣掉，就可以掙到很多利潤。但萬科的策略是長期持有，長期持有需要與長期持有的資金相匹配。要長期持有資金、長期持有很多項目，才有可能對客戶有長期的吸引力，才能有更好的認識。
