但盛景已難再現。2018年四季度以來，房地產市場進入下行周期；中國開發商普遍的高速增長也不可持續了。今年上半年，各梯隊房企的銷售增速普遍放緩。
“房地產市場已接近天花板。” 7月28日，在2019博鰲·21世紀房地產論壇上，全國房地產商會聯盟主席顧云昌預測，2019年房地產將開始下行，新房銷售額會出現負增長。
全聯房地產商會創會會長聶梅生也指出， “2019年房地產正接近臨界點”，房企應從追求萬億銷售轉變到資產運營。
房地產行業也進入了中性增長的區間。正如萬科董事會主席郁亮所言，房地產“單邊上漲”的時代結束了，向多元化轉型已是房企的共識；但轉型并非易事，房企不能再祈求高速增長，要學會“賺小錢”。
高速增長不再
高歌猛進30年的房地產市場，在2018年達到了頂峰。
據國家統計局數據，2018年新建商品房銷售額14.997億元，再次刷新了歷史紀錄。
“蛋糕”越做越大的同時，增速卻明顯放緩。wind數據顯示，新房銷售增速從2016年34.8％的增幅一路下跌，2017年為13.7％，2018年為12.2%，2019年上半年僅增5.6%。
房企巨頭對此早有預判。保利發展在年初的白皮書中提出，“房地產已進入峰值時代”，在15萬億的高位之后盤整，未來5—10年增量市場規模維持10萬億以上。
“目前房地產銷售金額是15萬億左右，中、農、工、建的大銀行提供的信貸支持是數千億。”北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，進入2017、2018年后，中國流動性的供給無論是M2還是廣義信貸增速，都掉到了個位數，流動性也不再支持房地產強勁增長。
房企巨頭們的銷售已持續放緩。如碧桂園2016年銷售額猛增120%，2017年降至78%，2018年又縮水至31.25%。
中國恒大的銷售增速下降最明顯，從2016年85.4%銳減至2017年的34.2%，2018年更跌到10%。
數據顯示，恒大、碧桂園、萬科在2018年銷售增幅均是近5年來最低，而今年龍頭房企的銷售甚至出現了負增長。
2019年1-6月，萬科合同銷售金額為3340億元，同比增長9.63%，是碧萬恒三巨頭中唯一一家同比增長的；碧桂園、恒大銷售均出現了5%左右的下滑。
過去三年，一些“黑馬”房企得益于市場紅利，增速迅猛，但到了2019年，也露出了疲軟之勢。
如2018年新城控股實現銷售金額2210.98億元，同比增長74.82%，2019年前7月，銷售金額增長僅約29%。
整體來看，房地產銷售金額增速放緩，銷售面積還出現了負增長。國家統計局數據顯示，1—6月份，商品房銷售額70698億元，僅增5.6%；商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。
房企切身感受到了風口的轉變。萬科今年多次強調收斂聚焦回歸基本盤，不少中小房企已面臨資金鏈壓力，上半年已有近250家中小房企破產。
多元化的空間
增量市場規模見頂之時，“存量房時代已經到來”，貝殼找房副總裁左東華說。
貝殼研究院發現，依據歐美發達國家的經驗，在人均GDP超過8000美元時，便是存量和增量交界的分水嶺。
2019年，中國50個主流城市中，有20個二手房的交易量超過一手；存量超過增量的城市，也從一線重點城市、強二線城市逐漸向二三線城市轉移。
保利白皮書中認為，增量開發進入“峰值時代”，房企應該實現多元化的發展模式。保利商業時光里事業部總經理蔡元達指出，多元化的探索，就是在尋找企業發展的第二條價值曲線，創造新的利潤增長點。
曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬集團執行總裁李戰洪說，房企以地產作為載體，在商業、文化、康養等方面發展將是趨勢。
事實上，房企的多元化實踐早已開始。從2012年就提出“城市配套服務商”的萬科，是房企在探索由開發轉向運營的樣本；萬科商業、長租、物流等新業務發展迅速。
保利發展也早已進行多元化布局，更名為保利發展后，戰略定位從“雙輪驅動”過渡到“一主兩翼”，即在住宅地產開發基礎上，發展租客服務和金融業務。
而恒大則在多元化發展路上表現“激進”，跨界而行。前幾年進入快消、糧油等產業失利后，去年8月，恒大宣布進軍新能源汽車領域，今年初以來，恒大經過瑞典NEVS51%股權等一連串收購，意圖建立系統的新能源汽車產業鏈。
房企多元化的空間有多大？李戰洪認為，房企多元化的市場容量很大，除去住房市場總量14萬億元，還有9萬億元的大教育行業，5.6萬億元的大文旅產業，5.4萬億元的大健康市場。總之，在城市化率達到75%之前，房地產行業不會有天花板。
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，根據國際經驗，國內城鎮化還有20個點的成長期。城鎮化的發展，還需要經過建區擴大、基礎設施建設和升級換代以及產業互動等。
這方面匹配的就是產業園區，產業新城建設運營、特色小鎮的建設運營，給房地產的轉型和未來的發展留下廣闊的空間。
然而在房地產主業進入下行周期后，同時追求多元化的擴張，對房企而言并非易事。2018年9月以來，不少房企的多元化業務遭遇挫折，尤其是長租公寓業務。
如萬科、龍湖、碧桂園等已開始收縮長租的規模擴張；遠洋更打算退出長租公寓業務。
首創經中副總經理徐卓強調，房地產不能盲目追求多元化發展，首先需要結合企業的戰略定位，與其他產業伙伴合作協同發展；在多元化發展中，房地產雖然有機會、有潛力，但是步子不能邁得太大，需保持規模和利潤的平衡。
