2015年房地產(chǎn)業(yè)首次出現(xiàn)房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價(jià)款四個(gè)典型指標(biāo)同時(shí)負(fù)增長(zhǎng),二三線城市樓市低迷狀況仍在延續(xù)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn),樓市低迷給我國中西部多個(gè)省會(huì)城市、地級(jí)市、縣級(jí)市的地方財(cái)政帶來沉重打擊。受房地產(chǎn)稅收顯著下降拖累,多地稅收出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),不少地方的土地出讓收入甚至不足往年一成,嚴(yán)重影響地方財(cái)力。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,1至9月,房屋新開工面積下降12.6%,房屋竣工面積下降9.8%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積下降33.8%,土地成交價(jià)款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,作為房地產(chǎn)市場(chǎng)前端的四個(gè)典型指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),這是歷史上從來沒有過的。而出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的主要原因便是樓市高企的庫存。
山西東部一個(gè)煤炭資源縣在2010年之前,當(dāng)?shù)胤科竽玫囟?開工多,樓盤銷售好,但今年當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)過剩。當(dāng)?shù)匾晃怀鲎馑緳C(jī)告訴記者,很多高層小區(qū)晚上亮燈不到三分之一,甚至只有三五戶。2010年左右房?jī)r(jià)最高時(shí)每平方米賣到了六千多元,現(xiàn)在無論每平方米賣四千還是五千,都沒人出手購買。這個(gè)縣城的情況只是中國諸多市縣的一個(gè)縮影。
樓市不景氣,對(duì)地方財(cái)政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少。財(cái)政部12日公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年前10月國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降32.2%。而2014年和2013年這部分收入分別增長(zhǎng)3.1%和45%。
毋庸置疑,土地出讓金是我國地方財(cái)政的重要支柱。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧告訴記者:“中國地方政府的財(cái)政和債務(wù)指標(biāo)正在面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓收入下滑的壓力。土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項(xiàng)重要的資金來源。”
公開數(shù)據(jù)顯示,2014年土地使用權(quán)出讓收入占到地方財(cái)政收入的23.8%;2013年全國土地出讓收入4.2萬億元,相當(dāng)于同期地方財(cái)政收入的35.5%;2011年,昆明、溫州、大連、沈陽等城市土地出讓成交價(jià)款更是高于當(dāng)?shù)刎?cái)政一般預(yù)算收入。
記者采訪獲悉,位于中國中部地區(qū)的一個(gè)三線城市,土地出讓收入最高時(shí)占到總財(cái)政收入的60%以上。有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示,近兩年隨著樓市的下挫,地方在積極轉(zhuǎn)型。“但坦白說,新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能一蹴而就,現(xiàn)階段土地出讓金占比仍高達(dá)50%。”
西南某省一位地級(jí)市的財(cái)政系統(tǒng)人士告訴記者:“我們城市前幾年差不多一年有十來個(gè)億的土地出讓收入,今年只有一個(gè)億,少了將近90%。省會(huì)等大城市土地出讓收入縮水更嚴(yán)重,往年土地出讓金200億左右,今年可能就十來個(gè)億。”
“樓市不好的時(shí)候,工業(yè)用地更不值錢。由此可能帶來的問題是,工業(yè)用地出讓收入甚至低于征地拆遷的成本。”該人士稱:“這種情況比較多,因?yàn)橐粋€(gè)地方不發(fā)展工業(yè)就沒有稅收來源,要發(fā)展工業(yè)的話,過兩三年有稅收了財(cái)政會(huì)好一點(diǎn)。因此即便工業(yè)用地收入低于征地拆遷成本,地方政府也得賣地。”
該人士告訴記者,只有完成征地拆遷的土地,地方政府才能拍賣,很多地方的土地收儲(chǔ)是通過向銀行貸款進(jìn)行的,收儲(chǔ)之后靠未來土地價(jià)格的上升歸還銀行貸款。“現(xiàn)在價(jià)格上不去了,土地拍不出去,出讓金沒有了,還款的來源就斷了。地方政府財(cái)政可能會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。”
事實(shí)上,樓市低迷給地方財(cái)政帶來的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑,還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降。
諸蜀寧稱:“房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%。”
以湖北省為例,宜昌、孝感、黃石、黃岡、咸寧、隨州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷。三四線城市住房庫存消化壓力偏大,導(dǎo)致地方財(cái)政收入增幅放緩。全省103個(gè)縣市區(qū)中,高達(dá)1/6的地方稅收負(fù)增長(zhǎng),還有35個(gè)地方稅收增幅低于10%,共計(jì)52個(gè)縣市區(qū)稅收出現(xiàn)低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。
此外,雖然房地產(chǎn)業(yè)仍是稅收的支柱產(chǎn)業(yè),但房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅較同期回落了18.7個(gè)百分點(diǎn),由以前的第一大稅收增收行業(yè)回落至第六位。房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)度由上一年的22%下降至今年的6%。房企所得稅下降6.2%,減收6億元。與房地產(chǎn)相關(guān)的土地類稅收僅增長(zhǎng)1%,增幅比上半年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。全省有6個(gè)市州土地類稅收仍然負(fù)增長(zhǎng),這直接導(dǎo)致部分市州稅收的負(fù)增長(zhǎng)。
