房企融資“三條紅線”正式來了！
8月28日，據經濟參考報報道，近日，銀行限制開發商融資的“三條紅線”正式出街，將于2021年1月1日起全行業全面推行。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內多次傳聞的“三條紅線”。
具體內容如下：
1、房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；
2、房企的凈負債率不得大于100%；
3、房企的“現金短債比”小于1 。
此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。
12家房企試點融資“三道紅線”，
9月底前需提交降負債方案！
據了解，碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城(6.900, 0.00, 0.00%)等12家房企參與了本次會議。
12家房企中，其中位于“三道紅線”中紅檔的有3家房企：融創中國（1918.HK）、綠地控股(7.560, 0.00, 0.00%)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；剔除預收款后的資產負債率分別是84.2%、82.8%、80.8%；凈負債率分別是214.1%、163.4%、120.9%；貨幣資金與短期債務之比分別是0.57、0.67%、0.70。
位于橙檔的是陽光城（000671.SZ），剔除預收款后的資產負債率分別是77.6%，凈負債率154.4%，貨幣資金與短期債務之比1.15。
位于黃檔的是碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SZ）、新城控股(34.740, 0.00, 0.00%)（601155.SH）；剔除預收款后的資產負債率分別是82.7%、76.5%、76.5%；凈負債率分別是55.3%、36.7%、14.2%；貨幣資金與短期債務之比分別是2.14、1.68、2.42。
位于綠檔的多位央企系房地產公司，包括保利發展（600048.SH）、中海地產（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、華僑城（000069.SZ）；
剔除預收款后的資產負債率分別是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；凈負債率分別是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；貨幣資金與短期債務之比分別是2.09、4.00、2.89、1.01。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。“所以這不是簡單打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。會議繼續強調穩地價等內容，依然有助于穩定后續房企拿地。“
224家上市房企僅有68家位于綠檔，
地產金融投放也要“有保有壓”。
按央行給出的“三道紅線”標準，統計上市房企發現，224家房企中，有51家均超過三條紅線，45家超過了其中的兩條紅線，60家超過了其中的一條紅線。只有68家劃入綠色安全檔。
齊魯晚報稱，目前全國有9.6萬家房企，絕大部分是中小房企，超高杠桿運營是常態，保守估計至少2/3的超過了一條或多條紅線。
超過三條紅線的房企，2019年債務平均增長7%，超過兩條紅線的房企，這一增速為12%；超過一條紅線的房企，平均增速為14%；安全區的，這一增速為15%。因此，除了安全區的，絕大部分房企未來融資將受限，想高舉高打、摧城拔寨、高價拿地等等，都要歇一歇了。
當然，也非一棍子打死。內外部形勢嚴峻，地產對于支撐地方財政，支撐減稅降費，支持新老基建布局，支持老舊小區改造，還有很重要的意義。特別是，配合“一城一策”，地產金融投放也要“有保有壓”。
解讀
“三道紅線”補充了房地產長效機制
易德資本團隊認為，現在房地產的金融屬性漸強，“三道紅線”等措施能有效促進中國房地產行業良性發展。
補充房地產供給端的長效機制
一般情況下，長效機制包括“限購、限貸、限價、限售”等行政手段，但這基本都是在需求端的，即控制購買能力的。但對房產市場供給端的房地產企業基本沒有相應的措施。“三道紅線”的提出，形成了房地產企業的資金監測和融資管理規則。從供給端補充完善了房地產長效機制。
“三道紅線”限制房企的過速發展
如果房企融資無度，產生不切實際拿地的意愿和需求，在土地市場上激烈競爭，進而推高地價，則對人們的預期產生不當的引導。這不符合三穩中“穩預期”的政策要求。
“三道紅線”對各檔房企有息負債的增長都有控制，就算是三條指標都符合的房企，有息負債也僅能增長15%，整體上限制了房企的過速發展。
“三道紅線”對房地產影響
影響無外乎房企梯隊和階層將趨于固化，大房企市場占有率只會繼續增加，中小房企今后跨越階層向上爬升的難度越來越大了。未來一段時間甩賣項目的情況應該會比較多見，甚至可能有大魚吃大魚的情況發生。未來生存在地產之林里的企業一定是全科良好的優等生。
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