地價迅速膨脹，新拍土地價格反超過房價的現(xiàn)象，在過去上海的土地拍賣市場司空見慣，但這是3.25新政后已經(jīng)45天沒有經(jīng)營性土地供應的上海。
一位老農(nóng)扛著鋤頭，步履緩慢地走過上海松江泗涇外婆涇河東邊的一片菜地。夕陽西下，綠油油的植物在風中左右搖晃。
這是2016年5月11日的下午6點。就在三個小時前，這里的兩塊“雙子星”宅地相繼拍出了近4萬元/平方米的樓板價，一舉打破了去年10月由同濟地產(chǎn)以20531元/平方米的樓板價所創(chuàng)造的松江區(qū)域宅地樓面單價地王紀錄。
其中，北邊的10-05地塊(以下簡稱“05地塊”)被格力地產(chǎn)以37675元/平方米的樓板價收入囊中，溢價108.6%。緊緊挨著的12-01地塊(以下簡稱“01地塊”)被融創(chuàng)以38291元/平方米的樓板價競得，溢價率111.62%。而與地塊毗鄰的金地自在城、建發(fā)玖瓏灣等項目售價每平方米則在3萬元左右。
“瘋了。”拍地失敗后，一走出土地交易中心的開發(fā)商心有不甘，他向時代周報記者甩下一句話，“不需要買地了，現(xiàn)在直接買周邊的房子更便宜。”
和市中心的繁華喧囂不同，這里不少路在地圖上甚至都還找不到標注。郊區(qū)或者近郊，是外界給的主觀印象。但和上海大多待開發(fā)的區(qū)域一樣，這里被冠以“價值洼地”之稱。而在過去兩年時間里，區(qū)域內(nèi)所成交的土地數(shù)量只有兩塊。
地價迅速膨脹，新拍土地價格反超過房價的現(xiàn)象，在過去上海的土地拍賣市場司空見慣，但這是3.25新政后已經(jīng)45天沒有經(jīng)營性土地供應的上海。這樣的結果難免讓外界產(chǎn)生了一種荒誕感—為什么越調(diào)控價格會越高？
在地價推高房價與房價拉動地價不斷的聯(lián)動循環(huán)下，調(diào)控或?qū)呦驈婂笾?。新政后?5天里發(fā)生了什么？隨之而來的疑惑是，地產(chǎn)商們是在豪賭明天透支未來，還是對未來房價的走勢作出先知先覺的預估？作為房產(chǎn)開發(fā)的成本之一，地價被一再推高，是否意味著已大幅飆升的房價未來將無懼調(diào)控而再次升高？
隨著拍賣會上槌子的落定，這些疑問再次撲面而來。
3·25之后的第一拍
夾雜著各種情緒，上海新地王時代的序幕在5月11日緩緩拉開。
當天下午3點半左右，走出上海土地交易中心12-01地塊拍賣現(xiàn)場的楊科(化名)感覺自己剛從一個巨大的漩渦里逃脫出來。雖然沒有拍到地，但卻如釋重負，“不過這只是暫時的。因為地還是要拿的”。
從3·25新政后，有的開發(fā)商等待了45天，有的至少“餓了”一年，有的甚至更久。還有一個事實加劇了楊科的不安。按照上海市規(guī)土局2016年年初發(fā)布的《上海市城市總體規(guī)劃(2015-2040)綱要概要》，上海2020年之后不再新增建設用地。
聞到了“地”的味道，大家沒有理由不猛撲上去。
按照公開信息顯示，01地塊有31家競買人，05號地塊則為33家，從場外交易大廳的實時直播電子屏上看，土拍現(xiàn)場人頭攢動，黑壓壓的一片。據(jù)時代周報記者確定，旭輝的投資發(fā)展部、金地的投資拓展部、中國鐵建運營中心總監(jiān)和融信華東區(qū)的總經(jīng)理都參與了當日的土拍。
這一天共有四塊土地出讓，上午下午各兩塊。早上，以22625元/平方米樓板價成交的上海遠郊奉賢南橋新城地塊，已經(jīng)讓外界大為驚嘆。而這只是預熱，當天的開發(fā)商都知道，高潮是下午松江泗涇兩塊宅地的出讓。
如預想那般，雖然土拍在13點30分正式開始，但12點剛過，上海房地大廈一樓的緊張氣氛已經(jīng)開始蔓延開來：有的緊緊抱著裝著各類資質(zhì)證書的公文袋，有的不斷地以深呼吸來平復心情，有的則不停地向周圍張望側耳聆聽。到了13點，前往五樓土拍大廳的電梯口已經(jīng)圍滿了人，大家生怕被搶了位置，錯失了這通往五樓的通道，繼而錯失土拍資格。
兩塊地分兩個場地同時競拍，這讓好幾家開發(fā)商猝不及防。快進入閘門的時候，現(xiàn)場有的開發(fā)商忽然停住了腳步，猶豫著到底應該做怎樣的人員安排。“把藍牙打開，咱們實時對話，盡量兩塊地都拿下。”楊科對他的團隊成員說，和金地、龍湖、新城、金茂等競買人一樣，他們選擇了雙線操作。
土地拍賣現(xiàn)場的各種景象和數(shù)據(jù)記錄著5月11日下午的一切。
一次次的舉牌。下午兩點半左右，05地塊的競拍接近尾聲，撕咬在30號格力地產(chǎn)、20號融創(chuàng)和27號同濟之間展開。在報價進行到18.85億時，主持人不得不提醒道，“競價過程相當激烈，大家謹慎出價，也讓主持人喝口水。”現(xiàn)場笑了，不多久，隨即笑聲就被掌聲掩蓋，14時34分，19.65億元，格力地產(chǎn)最后成交。
一輪輪的上漲。05地塊結束后，01地塊的拍賣還在繼續(xù)，但價格已經(jīng)飆至28億元。23號同濟地產(chǎn)和28號融創(chuàng)的舉牌進入白熱化，你追我趕不相讓。15時，30.05億的總價，01地塊成為融創(chuàng)的盤中餐。
一次次的絕望。楊科事后向時代周報記者回憶說：“到了后來也只能看著融創(chuàng)和同濟在舉牌，我不知道這是不是一個健康的局面。現(xiàn)在只要有地，就會有急于補倉的開發(fā)商爭破頭的去拿。拿不到的依舊拿不到。”
而拿地的開發(fā)商也有著無奈。在被問及為什么如此高價拿地時，融創(chuàng)方面給同行的解釋是“上海項目已經(jīng)做完了，沒有辦法”。5月12日，2016城市觀點論壇現(xiàn)場，和融創(chuàng)團隊有過交流的上海大名城企業(yè)股份公司投資發(fā)展部總經(jīng)理黃一珉對外澄清道。
開發(fā)商高喊“不要沖動”
但今天的地王以后一定會是明天的樓王嗎？目前沒有肯定的答案。但對于地王周邊的項目而言，春天卻提前來了。
5月11日傍晚，時代周報記者注意到，金地自在城“別等了，人生與房價，再也回不到3字頭”的廣告語已經(jīng)在微信朋友圈刷屏。“格力花了19億元，而全世界都在恭喜國貿(mào)”的文章也陸續(xù)出現(xiàn)。對于這些項目而言，融創(chuàng)和格力更像是“接盤俠”的形象。
按照慣例，地王的出現(xiàn)往往被視為房價上漲的信號，隨即而來的是普遍買漲的心態(tài)。業(yè)內(nèi)人士對此的分析是，不排除有項目近期會加快入市換取現(xiàn)金流。當然，推遲開盤從而換取更高的價格也不無可能。
面粉貴了后，想吃面包的老百姓也在擔心面包會繼續(xù)變貴。不難發(fā)現(xiàn)，在痛斥高房價的同時，只要手上還有資金，人們還是在琢磨著是不是要買套房子，“不買房子，不然你告訴我到底買什么？”5月12日，地塊周邊的綠地香緹項目售樓處一購房者這樣反問時代周報記者，因為所剩房源不多，他被銷售告知項目下個月就要提前清盤，而價格也漲了3000-5000元/平方米。
至于二手房方面，截至上周周末，時代周報記者從區(qū)域中介機構了解的情況看，目前尚未出現(xiàn)明顯的漲價，但已經(jīng)出現(xiàn)有業(yè)主態(tài)度從原先的著急出手變?yōu)椴恢绷恕?/div>
事實上，土地熱了，開發(fā)商和地方政府對政策放松的幻想，也逐漸被打破。不少開發(fā)商已經(jīng)相信，未來價格會越來越高。
在新城控股集團高級副總裁歐陽捷看來，政策的核心訴求是冷卻房價，“但冷卻是暫時的，房價只是在上臺階中歇歇腳，天熱了，房價還是會起來的。”他形容道。依據(jù)有三點，一是尚未被有效解決的供求關系，二是M2超發(fā)后貨幣的廉價，三是投機避險的存在。
但他覺得可怕的是，當中國樓市成為一個永不降價的投資傳奇之后，引來的新一輪調(diào)控。一旦這樣，調(diào)控和房價之間奇怪的賽跑，沒有盡頭。5月9日，《人民日報》曾發(fā)了一篇題為《開局首季問大勢—權威人士談當前中國經(jīng)濟》的萬字長文中權威人士強調(diào)，漲幅過快的城市有下調(diào)壓力，需要微調(diào)。
“不要沖動，不要沖動，” 5月12日，歐陽捷對包括時代周報記者在內(nèi)的諸多媒體和開發(fā)商人士反復呼吁，“如果我們太沖動，把房價推得太高，那一定會引起新一輪的調(diào)控。這樣對于上海來講，所有的企業(yè)都會受傷。”
在旭輝董事長林中看來，“一線城市土地市場泡沫，高價拿地風險很大。每一輪市場都會出現(xiàn)讓你看不懂的東西，對風險的判斷是非常重要的。我判斷，未來一線城市大企業(yè)一定會深耕，而還沒有進來的中小企業(yè)進來的難度是很大的”。
扭曲的預售證發(fā)放
眼下，如何踩準節(jié)奏，是業(yè)內(nèi)對5月11日地王們的忠告。對于地王項目而言，未來市場是否真的能接受這樣的價格依舊未解。但在這之前，企業(yè)必須要熬下去，現(xiàn)金流更不能斷。
對于地王而言，眼下有著更“好玩”的情況等著它。
按照楊科對時代周報記者的形容，“仿佛在一夜之間，上海樓市重回計劃經(jīng)濟”。他所指的是上海市政府對高端項目預售證的發(fā)放，以調(diào)節(jié)樓市的供應和成交。
這在時代周報記者采訪的諸多業(yè)內(nèi)人士口中“人為扭曲了商品房市場的供需關系”。所以反映在數(shù)據(jù)上有了和上海土地熱潮迥異的成交數(shù)據(jù)。按照上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：4月上海市商品住宅成交量為97.2萬平方米，環(huán)比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交價格較前月繼續(xù)下滑，跌破3.3萬元/平方米，為近7個月新低。成交量和成交價格均有下降。
實際的情況是，4月20日之前，凡能夠拿到預售證的大都是位于外環(huán)以外的項目。20日之后，不少內(nèi)環(huán)的項目才進行了預售證的集中發(fā)放。
這就意味著，在3·25調(diào)控之后，在大量項目推遲開盤的背景下，這些拿到預售證的項目成為市場的搶跑者。而不少拿到預售證的項目也部分失去了對項目的定價權，按照楊科的形容“政府能接受的價格是低于市場價格的。但這樣其實沒有解決供求關系的矛盾，只是延后需求的爆發(fā)”。
如何辦理預售證，已經(jīng)是不少房企的一道難題。一位拿到預售證的營銷負責人王夢對時代周報記者稱，春節(jié)前企業(yè)已經(jīng)預感到政策會發(fā)生變化，但即便慶幸于加快辦理了預售證，現(xiàn)在更頭疼的是項目第二批的預售證愈發(fā)難以辦理了，“長此以往，肯定會逼著開發(fā)商想出各種變通的歪招”。
但這并不能阻礙開發(fā)商對土地的執(zhí)著，地價和房價上漲的氣息已經(jīng)開始被聞到。5月18日，上海周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊已經(jīng)進入公眾的視野，而截至目前，報名競拍的房企已經(jīng)有40家。
