一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)
1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動(dòng)產(chǎn)）。
2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產(chǎn)的特征：
a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）；
b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）；
c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；
d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；
4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。
5、房屋分類：
a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉(cāng)庫(kù)）、商業(yè)用房（門面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；
b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；
c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。
7、土地分類：
a、開發(fā)利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；
8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：
a、土地開發(fā)；
b、房屋建設(shè)、維修、管理；
c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；
d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；
e、房地產(chǎn)抵押貸款；
f、房地產(chǎn)市場(chǎng)；
9、土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利（指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國(guó)家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。
土地使用獲得的方式：
劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程；
出讓：從國(guó)家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬(wàn)/畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得）；
10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：
a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；
b、二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；
c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；
房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：
|
市場(chǎng)稱謂 |
一級(jí)市場(chǎng) |
二級(jí)市場(chǎng) |
三級(jí)市場(chǎng) |
|
稱謂 |
土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) |
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、增量商品房市場(chǎng)、住房一級(jí)市場(chǎng)等 |
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)等 |
|
市場(chǎng)主體 |
政府、開發(fā)企業(yè)（投資者） |
開發(fā)企業(yè)、業(yè)主 |
業(yè)主 |
|
市場(chǎng)客體 |
國(guó)有土地使用權(quán) |
增量商品房 |
存量商品房、已售舊公房、私房 |
|
交易方式 |
拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 |
出售、出租等 |
買賣、租賃、交換等 |
11、土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。
12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。
地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)；
地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；
抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；
租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；
13、土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用權(quán)出讓年限：
a、居住用地70年；
b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；
c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；
（ps：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行；）
2）土地使用年限到期后如何處理：
a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地；
b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；
c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。
（ps：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回；）
14、商品房：開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。
商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。
15、商品房的預(yù)售制度：五證二書
五證：〈國(guó)有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉
二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說(shuō)明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，非常建設(shè)等。
17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。
18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房）
19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）
20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大）
21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買。長(zhǎng)沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購(gòu)買，65㎡以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。
22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。
24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。
25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。
26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。
27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。
28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。
29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。
30、商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。
31、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）
32、SHOPPINGMALL：一站式購(gòu)物，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）
33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為
34、物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇
35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式
36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織
37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生
38、一次性付款：指購(gòu)房戶在購(gòu)買商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式
39、分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清
40、銀行按揭：指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）
41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；
42、個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購(gòu)買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款
43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）
44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅：2%；電梯房、門面：3%）
45、生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地
46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元）
47、基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同）
48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）
49、成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測(cè)定的價(jià)格
包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； C、建安工程費(fèi)；D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；E、管理費(fèi)；F、貸款利息；G、稅金；
二、建筑基礎(chǔ)知識(shí)
1、三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整
2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Α⒌缆吠ê屯恋仄秸?/p>
3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積
4、建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等
5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有建筑面積之和
6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格）
7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。
8、實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額
9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算
10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)
11、容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）
12、建筑密度：基底面積之和/總占地面積*100%
13、綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比
公式：植被垂直面積/占地面積*100%
14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）
綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率
15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾取＿M(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度
17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位
18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離
19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方米的土地
20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封
21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高
22、錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離
23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng)）
24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等
25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)
鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下
26、土地計(jì)量單位：
1平方公里=100萬(wàn)平方米（km2) ;1公頃=1萬(wàn)平方米（hm2）
1公頃=15畝;1畝=667平方米
27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：
低層住宅為：1-3層 ; 多層住宅為：4-6層 ; 中高層住宅：7-9層
高層住宅為：10-30層 ; 超高層住宅為：40層以上
三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)
1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成
2、土地開發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地
3、房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施
4、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租，由買地者去建造房屋
5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成
6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施
7、給水、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程
8、土地國(guó)家所有權(quán)：指作為土地所有者的國(guó)家，對(duì)自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利
9、土地集體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)自己所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利
10、房屋的所有權(quán)：對(duì)房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)
11、土地所有權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。
法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、擁有對(duì)土地支配的權(quán)利
經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。
四、其它內(nèi)容須知：
1、辦理銀行按揭合同需出示：
1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流動(dòng)人口未婚證明；
2）首期購(gòu)房款（不低于30%，二次購(gòu)房者首付不低于40%）購(gòu)房人已付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；
3）購(gòu)房者或配偶單位的工資收入證明；
4）與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同；
5）開戶銀行開戶的活期存折并含有3個(gè)月的按揭款；
6）個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；
7）委托銀行扣收購(gòu)房房款協(xié)議書；
8）住房抵押承諾書；
9）貸款申請(qǐng)書。
2、辦理銀行按揭需交的費(fèi)用：
1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；
2）抵押費(fèi)，貸款額3‰（交房地產(chǎn)局）；
3）律師見(jiàn)證費(fèi)，貸款額1.8‰（交律師事務(wù)所）；
4）備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同20元（交房地產(chǎn)局）；
5）印花稅，每份合同10元（交房地產(chǎn)局）；
6）按揭資料費(fèi)，每份合同40元（交銀行）；
3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
1）職工購(gòu)買、建造、翻修、大修自住住房；
2）職工離、退休時(shí)；
3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；
4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；
5）償還購(gòu)房貸款本息的；
6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。
4、公積金貸款是有限額規(guī)定的：
1）貸款額不能超過(guò)25萬(wàn)元的最高上限；
2）貸款額不能超出你住房公積帳戶儲(chǔ)存余額的5倍；
3）貸款額不能超出總房款的70%；
5、預(yù)售房的條件：
1）土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；
2）取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
3）投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上（不含土地出讓金）；
4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；
5）竣工驗(yàn)收前；
五、房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)
1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：
它是一個(gè)精彩、特殊的、無(wú)處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)
2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀---信念---期望---態(tài)度---行動(dòng)目標(biāo)
3、行動(dòng)過(guò)程：執(zhí)行---核心價(jià)值---中程目標(biāo)---短期目標(biāo)---每日工作計(jì)劃
4、忌語(yǔ)：大概不能肯定的語(yǔ)言
五聲四語(yǔ)：迎客聲---稱呼聲---致謝聲---送客聲
反對(duì)四語(yǔ)：蔑視語(yǔ)---煩躁聲---否定語(yǔ)---斗氣語(yǔ)
5、建筑面積必須高于2.2米（低于2.2米的車庫(kù)，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫(kù)等不算面積）；
6、朝向：一般以客廳陽(yáng)臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)
7、商圈：稱之購(gòu)買圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。
分為：核心商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占60-80%，價(jià)格高；次級(jí)商圈：擁有客戶占20%；
邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。
8、商業(yè)飽和度：是測(cè)量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。
IRS：商業(yè)飽和度
C：主要客戶指數(shù)
RE：每一個(gè)顧客平均購(gòu)買量
RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積
IRS=（C*RE）/RF
9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素：
1）價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤(rùn)+管理費(fèi)用（國(guó)民生產(chǎn)總值，DTP指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；
2）影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制；
3）影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；
4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀越好；
5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。
10、遞名片技巧：
1）當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對(duì)你印象深，認(rèn)知度；
2）當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；
11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間：
1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解；
2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；
3）如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；
12、市場(chǎng)調(diào)查目的，其實(shí)反映市場(chǎng)現(xiàn)狀：
1）了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤；
2）了解消費(fèi)需求；
3）了解消費(fèi)行情；
4）為策劃、銷售提供依據(jù)
具體調(diào)查內(nèi)容：
a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；
b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；
c）價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)格）；
具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧怼⒔衷L（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場(chǎng)客戶訪談；
具體調(diào)查對(duì)象：市場(chǎng)、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)
具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、長(zhǎng)途車）
13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、日照時(shí)間長(zhǎng)、不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。
風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽(yáng)取舍。
陰：山之南、水之北；
陽(yáng)：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；
中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）
14、建筑顏色：紅色---象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪
15、使用率=實(shí)用面積/建筑面積
小高層的使用率小于多層：60-70%
高層的使用率小于小高層：80%以上
寫字樓的使用率小于高層：50-60%
16、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）
17、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面
環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向
18、價(jià)格：昂貴、便宜
1）加權(quán)比較法：在價(jià)格上及對(duì)手比較加X(jué)%或減X%，不超過(guò)1；如對(duì)方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈虧平衡法
3）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)（作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對(duì)于大型樓盤、而小規(guī)模樓盤不宜采用低開高走）、最高價(jià)（最好的樓層肯定是最高價(jià)）、垂直價(jià)格（一般金三銀四銅五鐵六，超過(guò)27米空氣質(zhì)量越差）、價(jià)格的可塑性（有品牌價(jià)值的空間）、目標(biāo)價(jià)格（自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格）
19、價(jià)格構(gòu)成：
1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)）；
2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括營(yíng)銷預(yù)算成本）；
5）融資成本（利息）；
6）稅收費(fèi)用；
7）利潤(rùn)；
20、銷控：
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：
二八理論：好5%、次15%、差80%；
三七理論：好10%、次20%、差70%；
公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。
包括：強(qiáng)銷期（尋找熱銷勢(shì)頭）、持銷期（也叫調(diào)整期，合理安排）、沖刺期、掃尾期。
21、建筑品質(zhì)：
1）施工方的資質(zhì)；
2）圖紙：設(shè)計(jì)方案，采光通風(fēng)是否符合國(guó)家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計(jì)院進(jìn)行調(diào)查，研究；
3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？
22、金字塔型：
小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；
營(yíng)銷手法：營(yíng)銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場(chǎng)所。如俱樂(lè)部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過(guò)派人進(jìn)入上述場(chǎng)所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營(yíng)銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。
23、項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體---再了解消費(fèi)型態(tài)---得出需求---市場(chǎng)產(chǎn)品
24、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)容積率：
1）別墅1-0.8，一般是0.8;
2）高檔小區(qū)2-2.5;
3）中檔小區(qū)3；
4）低檔小區(qū)4；
一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個(gè)環(huán)境良好；
二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好；
