剛剛舉行的中央政治局會(huì)議傳遞了2018年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的清晰走向，其中就包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。會(huì)議提到，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制”是明年的重點(diǎn)工作之一。
中泰證券李迅雷團(tuán)隊(duì)在最新的報(bào)告中預(yù)測(cè)，明年隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降的走勢(shì)，租賃住房制度將進(jìn)一步推進(jìn)。
房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降
李迅雷預(yù)計(jì)，2018年樓市將相對(duì)疲軟，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率仍不大。
預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
不過(guò)他同時(shí)也指出，一二線城市的剛需、三四線城市的棚改，以及人口流動(dòng)，都能適當(dāng)拉動(dòng)需求。
一二線仍有大量住房剛需尚未滿足， 三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求， 在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。
在談到樓市調(diào)控思路時(shí)，李迅雷團(tuán)隊(duì)則指出，現(xiàn)在整體房地產(chǎn)調(diào)控的思路已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，從需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給端，平穩(wěn)房?jī)r(jià)和提高供給是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)。
租賃住房拉動(dòng)一二線 棚改支撐三四線
今年7月住建部等九部門聯(lián)合發(fā)文，選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)城市。
李迅雷團(tuán)隊(duì)指出，租賃住房政策的推出會(huì)從兩個(gè)方面共同影響房地產(chǎn)市場(chǎng)：一方面租賃住房擠占了很大一部分普通商品供給，另一方面租賃住房政策會(huì)改變地產(chǎn)需求的結(jié)構(gòu)。
在這一背景下，總體住宅工地面積有望提升。
隨著決策層開(kāi)始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待。
對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，棚改貨幣化安置為商品房去庫(kù)存做出了較大貢獻(xiàn)，未來(lái)這一趨勢(shì)還將延續(xù)。
李迅雷預(yù)測(cè)，按照今年5月國(guó)常會(huì)提出的未來(lái)三年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套的目標(biāo)來(lái)計(jì)算，這將每年帶來(lái)2.3億平米的去庫(kù)存規(guī)模，為三四線樓市帶來(lái)有效支撐。
圖片來(lái)源：中泰證券
看好珠三角、長(zhǎng)三角，不看好京津冀
人口流動(dòng)對(duì)城市或區(qū)域十分關(guān)鍵，也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
李迅雷從人口流動(dòng)角度來(lái)看，并不看好京津冀地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失，其中天津并未有效吸納從北京流出的人口。
圖片來(lái)源：中泰證券
與此相對(duì)的，長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn)了人口從核心城市向周邊的擴(kuò)散，珠三角廣州和深圳等核心城市人口集聚力不斷強(qiáng)化。過(guò)去五年，浙江、福建、四川、安徽三四線的人口凈流入更為明顯。
李迅雷團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，這些地區(qū)將迎來(lái)“人口繁榮”。
華東、西南、中部的三四線城市或迎來(lái)中期的“人口繁榮”。
具體來(lái)看，比如浙江的湖州、金華等；附件的泉州、漳州；四川的綿陽(yáng)、廣元、安徽的蚌埠等。
