據(jù)了解，雖然國土部最初劃定的檢查范圍為“70個大中城市和熱點城市蘇州市”，但很多地方在執(zhí)行中，將檢查范圍擴大至省內(nèi)的非熱點城市。針對存在違反出讓合同執(zhí)行情況的宗地，主要通過限期(延期)開工、收回土地使用權(quán)、解除合同等途徑處置。
國土部于9月下旬啟動的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，目前正進入收官階段。此次檢查中傳遞出的信號，或?qū)Q定今后的土地政策走向。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，雖然國土部最初劃定的檢查范圍為“70個大中城市和熱點城市蘇州市”，但很多地方在執(zhí)行中，將檢查范圍擴大至省內(nèi)的非熱點城市。福建還將檢查范圍擴充至全省。
在檢查內(nèi)容方面，除國土部重點要求的“按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況”外，一些城市還將改變?nèi)莘e率、改變土地用途等納入檢查范圍。
這些細節(jié)都說明，此次檢查的力度和廣度應(yīng)是超出預(yù)期的。
事實上，對于閑置土地的處置，目前已有明確的文件依據(jù)。但分析人士認為，由于此次檢查并非例行動作，結(jié)合當下的政策環(huán)境，其督促作用將十分明顯。一些地方國土部門還明確表示，將加強土地出讓、批后監(jiān)管等環(huán)節(jié)的管理，預(yù)示著未來土地管理政策存在強化的預(yù)期。
擴圍至部分非熱點城市
此次檢查于9月下旬開始啟動，按照國土資源部的部署，檢查范圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。檢查目的是促進已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。
按照要求，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。
除71個重點城市外，國土部還明確表示，省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查范圍。
在實際檢查中，部分非熱點城市也被納入檢查范圍。四川廣安、黑龍江鶴崗、湖北仙桃、湖南邵陽、河南開封等地均發(fā)布了參與此次檢查的消息，而這些城市并不在統(tǒng)計局口徑中的“70個大中城市”之列。
部分城市在執(zhí)行中，劃定重點城市進行檢查。如湖南省的檢查范圍為“長沙市、常德市、邵陽市包括所轄縣(市、區(qū))”。有些則將檢查范圍擴充至全省。按照福建省國土資源廳發(fā)布的通知，檢查范圍為省內(nèi)“各城市”。
從執(zhí)行情況看，大部分城市按照國土部確定的重點來檢查，部分城市則更為細化。如鶴崗市將“住宅用地合同執(zhí)行情況”細化為：是否存在改變?nèi)莘e率、改變土地用途、合同約定開竣工時間執(zhí)行情況、價款繳納、棚改項目商品住宅、欠繳出讓金或滯納金、圈占閑置等。
河南某縣的做法為，對2013年1月1日以來的住宅用地列出清單，并列出臺帳，通過分組的方式，對每宗地的利用狀況進行現(xiàn)場查看，從而獲得第一手材料。
執(zhí)行中的嚴苛，與此次檢查的性質(zhì)和所處的政策環(huán)境有關(guān)。
上述檢查的部署，被認為是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的一種延續(xù)和補充。今年4月，住建部、國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期在6-12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
該文件的目的在于強化“供地”環(huán)節(jié)的管理，而此次檢查的目的，則被認為是強化“后供地階段”的監(jiān)管。這樣一來，政策才覆蓋了供應(yīng)端的整個鏈條。
從性質(zhì)上看，“此次檢查不屬于例行檢查，而是專項檢查”。國土部下屬某機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道表示，“專項檢查的內(nèi)容比較集中，目的性強，檢查力度也較大。與此同時，專項檢查結(jié)束后，通常會形成書面報告，并可能據(jù)此對相關(guān)政策作出調(diào)整。”
上述人士還表示，此次檢查在9月下旬啟動，當時部分熱點城市已經(jīng)依據(jù)監(jiān)管層的要求，對調(diào)控政策進行加碼。當檢查深入到縣市一級時，十九大報告已經(jīng)出臺，繼續(xù)強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。這期間的政策基調(diào)趨向從緊，會對檢查起到一定的影響。
土地供后環(huán)節(jié)監(jiān)管強化
上周，河南省某縣公布了關(guān)于此次檢查的報告，從中可窺見土地合同執(zhí)行環(huán)節(jié)的一些問題。
根據(jù)報告，該縣2013年1月1日以來出讓住宅宗地共103宗，土地面積237.4492公頃，合同價款金額22億元。通過排查，檢查出問題的宗地數(shù)量20宗，占19.4%；問題宗地面積32.2237公頃，占13.57%。
報告稱，存在問題的原因主要有以下幾種類型：一是由于政府原因致使企業(yè)無法按期開工的，有15宗地，占問題宗地面積的75.2%；二是由于原宗地上有建筑物未拆除造成企業(yè)未按期開工的，共3宗，土地面積占11.6%；三是涉法涉訴2宗，土地面積占13.2%。
這20宗土地中，除涉法涉訴外，有10宗地已經(jīng)整改。
四川省廣安市廣安區(qū)國土資源局表示，2013年以來共拍賣出讓住宅用地34宗，截至目前僅有一宗未按時繳納土地出讓金，其余宗地均按照合同約定執(zhí)行。
2013年，國土部曾在全國范圍內(nèi)大規(guī)模處理閑置用地，并曝光1457宗閑置土地。國土部曾表示，土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，由于規(guī)劃變更等政府原因造成的占54%。
若前后進行簡單對比，政府原因仍是土地閑置的主要因素。但最終結(jié)論如何，仍需官方的報告來說明。
上述國土部下屬單位人士認為，無論最終結(jié)論如何，這類專項檢查通常會在短期內(nèi)起到一定的效果，如土地批后監(jiān)管環(huán)節(jié)會有所強化，開工和供應(yīng)情況也將被督促。
隸屬于鄭州的滎陽市國土資源局表示，會以本次檢查為契機，結(jié)合檢查發(fā)現(xiàn)的問題，認真總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，建立完善我市住宅用地供后監(jiān)管機制。
安徽某縣國土部門表示，針對存在違反出讓合同執(zhí)行情況的宗地，主要通過限期(延期)開工、收回土地使用權(quán)、解除合同等途徑依法處置，積極完善國有建設(shè)用地使用權(quán)供后監(jiān)管。
事實上，考慮到現(xiàn)階段的政策環(huán)境，未來土地調(diào)控政策很難放松，甚至有可能繼續(xù)強化。
從10月30日開始，發(fā)改委、住建部開展針對商品房銷售價格行為的專項檢查，重點檢查未明碼實價、價格欺詐、捂盤惜售、炒賣房號等行為。這次檢查的結(jié)束時間節(jié)點同樣在11月30日。兩部委還首次采用了“交叉檢查”的方式，凸顯出重視程度。
11月21日，住建部、國土部和央行在武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大精神，部署近期房地產(chǎn)工作。該會議強調(diào)，“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，不能有任何‘喘口氣、歇歇腳’的念頭。”
對于土地市場的相關(guān)政策，該會議強調(diào)，“完善土地供應(yīng)管理，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例，防止高價地推漲房價。”
上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，土地調(diào)控政策強化將成為大概率事件，監(jiān)管層會繼續(xù)鼓勵供應(yīng)，但交易規(guī)則將會調(diào)整，從而抑制地價上漲過快。他表示，目前熱點城市土地市場有所降溫，但部分三四線城市的地價仍明顯上漲。
