2015年和2016年出現(xiàn)的30宗高價地中，除北京與上海個別項目入市較早外，普遍面臨入市難題。有房企人士認(rèn)為，調(diào)控政策的常態(tài)化傾向，將從根本上改變房地產(chǎn)項目的核算模式。土地投入產(chǎn)出比下降，加之房企融資難度增大，將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”局面。
進入四季度，土地交易明顯冷卻，但早前成交的高價地，已經(jīng)進入開工階段，最快將在明年入市。這些高價地的命運如何，可從此前的項目中找到參照。
近日，中原地產(chǎn)對最近三年產(chǎn)生的50宗高總價地塊進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)變動，多數(shù)變動是為引進合作方，分擔(dān)資金風(fēng)險。其中，2015年和2016年的30宗高價地，入市部分甚少，銷售規(guī)模僅相當(dāng)于總地價款的11%；與潛在貨值相比不足一成。
易居克而瑞此前的一份報告也得出類似結(jié)論，該機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，去年成交的50宗“高價地”，到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤；已開盤的7個項目受困于限價政策，去化表現(xiàn)平平。
雖然“高價地”項目的操作難度本就大于普通地塊，但在歷史“大年”仍然入市艱難，似乎是一種不好的預(yù)示。上述兩機構(gòu)都認(rèn)為，從目前的政策指向來看，今年新出爐的這批高價地前景難言樂觀。
有房企人士認(rèn)為，調(diào)控政策的常態(tài)化傾向，將從根本上改變房地產(chǎn)項目的核算模式。土地投入產(chǎn)出比下降，加之房企融資難度增大，將使這些高價地項目面臨“夾縫中求生”的局面。
高價地得主“獨木難支”
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，最近三年來，單宗地塊成交金額超過65億的地塊合計有50宗。其中有20宗是2017年成交，2016年也成交了20宗，另外有10宗成交在2015年。
高總價地塊因體量龐大，往往會給企業(yè)帶來資金壓力，加之熱點城市的嚴(yán)厲調(diào)控，這種壓力尤其明顯。對此，企業(yè)往往通過引入合作方來緩解。
上述機構(gòu)分析顯示，有32宗地塊的產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比高達64%。其中，引入更多資金分擔(dān)市場風(fēng)險成為市場主流，主要表現(xiàn)為，由拿地時的單體操盤變成聯(lián)合體操盤。
2016年8月，福建房企融信以110億元的總價拿下上海中興地塊，可售部分實際樓板價達到14.59萬元/平方米，刷新全國紀(jì)錄。就在外界猜測融信如何操作這一天價“高價地”時，萬科宣布以54億元的代價獲得項目49%股權(quán)，時間是當(dāng)年12月。
類似的案例，還有信達引入泰禾，共同開發(fā)以72.99億元奪得的上海新江灣城地塊。保利和首開以64.83億獲得的北京孫河地塊，此后也引入龍湖、平安集團共同開發(fā)，“后來者”龍湖還成為最終操盤者。
部分項目的股權(quán)經(jīng)歷了多次變更，原得主甚至最終放棄。2015年10月，華僑城、華潤、招商以83.4億元的價格競得北京豐臺區(qū)槐房A地塊。但華潤和招商很快退出，理由是“地塊最終成交價格超出授權(quán)價格”。今年8月，華僑城將該項目49%的股權(quán)出讓給泰禾。11月，華僑城又宣布掛牌出讓項目剩余51%股權(quán)，意欲全盤退出。
“高價地”項目的操作難度通常大于一般項目，因此部分得主會引入實力強勁的合作方進行開發(fā)。近年來，合作開發(fā)的現(xiàn)象越來越多，在一線城市，“強強聯(lián)合”的局面也屢見不鮮。有分析認(rèn)為，這主要是出于分擔(dān)資金風(fēng)險的考量。
華僑城在8月的一則出讓公告中道出其中原委：“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于公司快速回收現(xiàn)金流”。
但即使引入合作方，“高價地”項目的進展仍然難如人意。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，過去兩年（2015年和2016年）30宗高價地的土地成本為2576.8億（貨值在4000億以上），截至目前獲得的網(wǎng)簽銷售額僅277.5億。按照總貨值計算，銷售規(guī)模不足一成。除北京與上海個別項目入市較早外，高總價地塊目前普遍面臨入市難題。
易居克而瑞統(tǒng)計了2016年的50個典型“高價地”（既有高總價地塊，又有高單價地塊）。截至今年11月中旬，有14宗尚未開工（其中2宗土地閑置超過一年）、29宗已開工未開盤。已開盤的7個項目受困于限價政策，去化表現(xiàn)平平。
去年和今年將是有史以來銷售規(guī)模最大的年份，為何這些“高價地”項目難以入市？
中原地產(chǎn)表示，一些企業(yè)拿地時過度樂觀，但此后調(diào)控力度明顯加強，市場降溫，導(dǎo)致“踏空”現(xiàn)象的出現(xiàn)。“2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價地，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個核心熱點城市。”
易居克而瑞認(rèn)為，“限價令”極大擠壓了項目的利潤空間，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)觀望心態(tài)，從而延緩了入市步伐。部分項目在拿地時，已經(jīng)出現(xiàn)“面粉貴于面包”現(xiàn)象，入市難度可想而知。
此外，調(diào)控政策使得房企資金回籠速度受到影響，尤其對于部分區(qū)域性中小企業(yè)；而“高價地”項目開發(fā)無疑需要高成本投入，資金不到位也造成工期拖延。
“土地紅利已消失”
這種情況也昭示了“高價地”未來的命運。
在采取了多項抑制地價的措施之后，下半年熱點城市的土地溢價率已明顯降低。但大部分分析人士認(rèn)為，由于限價政策仍然嚴(yán)厲，且短期內(nèi)幾乎沒有放松的可能，因此這些項目的利潤空間仍然很小。
“很多地方在土地出讓中設(shè)置最高限價，但同時又要求競拍配建保障房面積。一旦出價突破上限，配建保障房面積越大，商品房部分受到的擠壓也越大，商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，今年前三季度，高單價的地塊仍然大量存在。到第四季度，很多土拍已經(jīng)觸及不到價格上限，土地單價才有所控制。
易居克而瑞也表示，雖然今年以來“高價地”已不常見，但三四線城市已經(jīng)成為新的戰(zhàn)場，300城平均地價相比年初增長105%。這既預(yù)示著房價存在上漲動力，也暗含了土地入市的風(fēng)險。
上述房企人士表示，歷史上的大部分“高價地”，都很少在短期內(nèi)解套，相反卻經(jīng)常成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因為“‘高價地’主要在市場高點出現(xiàn)，要想解套，往往需要等到下一個高點。”
實際上，調(diào)控政策的常態(tài)化傾向，正在從根本上改變這些項目的核算模式。
綠城中國總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時表示，在房地產(chǎn)黃金時代，土地款投入與銷售貨值之間產(chǎn)生的配比關(guān)系是1：3。如果是好地，配比關(guān)系是1：2。但如今北京有些地塊的配比關(guān)系已經(jīng)降至1：1.3或者1：1.4。
他表示，這意味著在地產(chǎn)黃金時代，10億元買來的土地可產(chǎn)生30億元銷售貨值的量，10億元買來的優(yōu)質(zhì)土地可以產(chǎn)生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市，10億元買的地只能產(chǎn)生13億元左右的銷售貨值，“土地紅利已經(jīng)消失”。
即便如此，這并不能阻止房企對土地的熱情。其中，優(yōu)質(zhì)地塊仍然能贏得更為激烈的爭搶。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年至2016年，房企購置土地面積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%，連續(xù)三年負(fù)增長。今年以來，房企購地面積首度轉(zhuǎn)正，前10月該數(shù)據(jù)增幅為12.9%。機構(gòu)普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷兩個銷售“大年”后，房企的補倉需求仍然存在。
上述房企人士還表示，在房地產(chǎn)市場進入優(yōu)勝劣汰階段時，企業(yè)對規(guī)模的追求更甚。規(guī)模不僅意味著市場占有率，而且有利于估值的提升和融資成本的下降。
他認(rèn)為，對于優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)仍會冒著高負(fù)債率的風(fēng)險來競爭。但在拿地方式上，會更依賴股權(quán)并購，因為并購拿地的成本通常要低于招拍掛方式。
今年以來，陽光城因拿地規(guī)模較大而出現(xiàn)短期負(fù)債上升的情況。針對這一問題，陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌上月向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，只有擁有了土地才有核心競爭力，買到好的土地才有未來的增長。吳建斌還強調(diào)，負(fù)債增加的同時，資產(chǎn)規(guī)模也在增加。因此，相對資產(chǎn)負(fù)債率并沒增加多少。
吳建斌表示，陽光城的土地大多集中在一線和二線城市。在這些地方，隨時都可以找到合作伙伴，因此，這些地塊屬于松動資產(chǎn)。“需要的話，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現(xiàn)金。”
這或許能反映出房企的普遍心態(tài)，也預(yù)示著未來趨勢。中原地產(chǎn)認(rèn)為，隨著房企融資難度越來越大，過去兩年拿地過于激進的企業(yè)將可能選擇賣股求生。其中，不排除高價地項目納入股權(quán)交易的范圍。
