“3·17”史上最嚴房地產調控政策實施至今快9個月了，北京二手房市場經歷了從火爆到低迷的過程，自5月以來，成交量連續6個月低于萬套，成交價格也連續6個月領跌全國。為進一步了解北京二手房市場的現狀及未來走勢，證券時報記者日前以購房者身份走訪了北京多家中介門店，并對多位業內人士進行了采訪。
接受記者采訪的業內人士認為，“3·17”新政后，北京二手房價累計跌幅超過一成，部分房源累計跌幅接近20%，雖然當前市場成交量有所回升，但仍在低位徘徊，預計未來成交量將延續緩慢增長，價格仍將穩中有降。
熱門小區成交量回升
北京市東城區某小區附近一房產中介告訴證券時報記者，現在是買方市場，“3·17”之后觀望的多，今年2月份該小區朝北的開間成交單價在9萬元/平米，現在報到78000元/平米都沒有客戶。他認為，當前市場并沒有回暖，雖然看房的客戶多了點，但能否成交還取決于價格。
昌平區某小區二手房價也下降了不少，某三居室戶型今年3月成交總價在500萬元左右，現在同戶型報價近400萬元仍無人問津。附近一中介稱，該戶型因為在頂層不太好賣，其他戶型近期看房的人還是比較多的。“現在價格已經回到去年底的水平，很多人認為降的差不多了，價格也能接受，而且現在房源也比較多，有的挑選，所以近期看房人的多了點。”她說。
不過，證券時報記者從鏈家網上的成交數據了解到，上述東城區和昌平區的兩個小區11月份分別成交零套和一套房。如果說北京城區內關注度不高的普通住宅小區成交寥寥，那么關注度較高的所謂“學區房”，受前期調控打壓價格持續下跌后，成交量有所回升。如西城區德勝片區某關注度較高的小區，11月份共成交了10套房，比10月份多了4套。
西城區德勝片區的某中介告訴證券時報記者，今年“3·17”新政以來到9月底是市場最冷的階段，四季度以來客戶明顯增加，成交周期也縮短了，客戶看房看差不多就買，不像之前觀望的多。“這邊學區房單價從3月份的15萬多元降到12萬多元，基本降幅在15%-20%，基本回到了去年9、10月份的價格。”該中介說，現在掛牌的業主換房的比較多，都是誠意賣房，報價也不會像3月那樣高，他們認為市場價格比較穩定了。
“今年3月份以來，和平里片區二手房成交均價下降了20%-25%，某戶型兩居室3月份報價850萬元，現在600萬元就能成交。因近期沒出什么政策，前期觀望半年的客戶現在開始出手了，最近看房成交明顯增加。”東城區和平里片區的某中介說。
麥田房產報告指出，當前市場低迷期，小區之間的不均衡態勢進一步加劇，成交向體量較大的小區集中，而一些體量相對較小、知名度較低的小區，往往成交寥寥。比如在望京區域，望京新城、西園三區這些大型社區，成交就相對會比較活躍一些。
買方議價空間加大
證券時報記者從走訪的幾個中介處了解到，近期成交的二手房，部分業主的底價會比掛牌價低10-30萬元左右，而實際成交價又會比業主的底價低5-10萬元不等。近期新成交的房源會成為同一小區的“風向標”，已掛牌業主也會參照最新成交價下調掛牌價。不過，個別不著急賣的業主議價空間則有限。
麥田房產報告認為，在賣方價格預期不斷下調的同時，買方群體在購房談判中話語權增加，買方市場已經確立。麥田房產統計顯示，11月份買方整體議價幅度（買方議價=成交價/最后一次報價-1）達到-6.6%，也為今年以來的高位。
據麥田房產統計，“3·17新政”實施以來，北京二手房市場的買家議價幅度持續拉大，4月份的議價幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說，一套掛牌價1000萬元的房子，經過買家議價，在4月份平均能以982萬元成交，而11月份則平均能以934萬元成交；相比較之下，買家“砍價”平均從18萬元上升到66萬元。
鏈家研究院也指出，從月度數據來看，調控后新增掛牌均價累計跌幅為12.9%，大于成交均價跌幅12.1%，表明業主預期松動，報價更趨理性。新增需求于低位企穩，調控后投資投機漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時表示，“3·17新政”后，購房需求的減少，看房量下降，房屋出售速度放緩，使得業主和購房人的心理預期發生重大變化，購房人普遍由新政前的恐慌搶購，變為觀望等待，充分議價后才理性出手購房；業主的心態普遍由新政前的坐地起價，變為理性報價，甚至主動降價尋求可靠買家。這也使得從5月份開始，北京二手房成交均價已連續7個月出現回落。也正是由于房價的實質性回落，使得部分購房人開始逐步結束觀望，出手購房。
“在當下政策持續從緊從嚴的大背景下，北京二手房市場需求將逐步小幅釋放，交易量有望緩慢回升，對剛需一族而言，目前市場偏向買方，房價連續走低，房源供應充足，現在入市也是不錯的時機。”胡景暉說。
未來房價將穩中有降
據偉業我愛我家市場研究院數據統計，11月北京全市二手住宅共網簽8483套，環比上漲37.7%，同比下滑56.2%。價格方面，11月北京二手住宅成交均價環比下降了0.9%，雖然降幅有所收窄，但跌勢還在繼續。
胡景暉指出，雖然近幾個月市場交易量有所回升，但入市的基本都是剛需人群，市場基本面也沒有改變，購房者的心態依然是審慎、冷靜，交易需求的緩慢平穩釋放，使得交易量緩慢理性回升，同時房價依舊保持了穩中有降的勢頭。與“3·17新政”前相比，目前北京二手房價累計跌幅已達11%左右。
鏈家研究院的最新數據也顯示，11月，北京鏈家二手房成交量在10月的成交低位上有所回升，但僅是3月成交水平的30%。調控后上升的首付比例和提高的貸款成本及門檻極大地抑制了需求的返場，市場成交于低位徘徊。成交均價自調控后逐月下跌，11月末累計跌幅達12.1%。
“當前北京二手房市場成交量處于月均1萬套以下的低位水平，鏈家數據顯示成交量在經過二季度的低點后開始企穩，目前在小幅增長，但是速度緩慢，價格依舊以下跌為主，鏈家的業主報價和調價數據顯示賣方態度持續緩和，客戶價格談判能力較強。”鏈家研究院院長楊現領接受證券時報記者采訪時說。
對于未來北京二手房市場的量價走勢，楊現領表示，預計后期成交量依舊延續緩慢增長的態勢，未來短期內行政調控及信貸政策均不會放松，預計均價仍有進一步下行空間。明年的月均成交量會較調控后有所增長，預計全年15萬套左右，量逐漸向合理區間靠攏，不會對價格形成大的上漲壓力，2018年價格以平穩為主。
胡景暉則認為，由于政策的穩定，市場預期的穩定，刺激了購房需求的緩慢釋放，預計未來北京二手房市場的交易量將持續小幅理性回升；房價方面，由于杠桿變小，首付比例增加，所以購房人的議價意愿更強，業主端則報價更理性，為了盡快出售套現或騰出購房指標也愿意主動降價，因此房價未來仍然會保持穩中有降的趨勢。預計2017年全年北京二手房交易量在13萬套左右，與去年全年27萬套的網簽量相比，跌幅超過50%；年底的房價將回到3月份房價大幅上漲前1月份的水平。2018年北京二手房成交量會有所回升，達到20萬套左右，價格將整體維持平穩，原來一些過高區域或叫價過高戶型價格會有所下降。
中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，過去一年，北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史記錄，一年內發布了近50次各種調控措施，隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊。北京二手房價格從4月開始到現在累計跌幅超過15%，部分區域房源價格累計跌幅接近20%，北京二手房價格已經接近2016年四季度。預計2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套暴跌51%，這一成交量也是2015年來這一輪最低值。預計2018年北京二手房市場成交量將繼續低迷。
