房產稅和城鎮土地使用稅(簡稱房土兩稅)是地稅機關征收的兩個基礎性稅種。其中，房產稅是以營業性房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財產稅；城鎮土地使用稅是對擁有營業性土地使用權或營業性房屋的土地使用權的單位和個人征收的一種財產稅。
納稅人在擁有房產和城鎮土地使用權期間，按年計征，分期繳納。我市規定，企業按房產原值計征房產稅和土地使用稅的，按季申報。下月是房土兩稅按季申報期，本期稅務專版整理了部分熱點問題，幫助廣大納稅人更好地理解房土兩稅相關政策。
繳納土地使用稅
起始時間要弄清
近期，江寧地稅工作人員在輔導某電力科技有限公司進行城鎮土地使用稅納稅自查時發現，其國有土地出讓合同上約定的土地交付時間為2015年9月，但企業因種種原因2016年6月才辦理好土地使用證，財務人員誤以為只有等到辦好了證，才需要繳納土地使用稅。
為了幫助財務人員弄清楚城鎮土地使用稅的準確納稅義務發生時間，減少企業的涉稅風險，稅務人員向其詳細解讀了相關政策：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。因此，城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間不以是否辦理、何時辦理土地使用證為依據，而是根據國有土地出讓合同中的具體條款約定。因此，該電力科技有限公司應從2015年10月起繳納城鎮土地使用稅，而不是從2016年7月起繳納。
此外，對城鎮土地使用稅納稅義務截止時間如何確定，稅務人員也對企業財務人員進行了輔導與提醒：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)的規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
地下停車場應當繳納房產稅
秦淮區一家房地產開發公司，2016年自建自用了一處帶地下停車場的樓宇。因為地下停車場既不是房屋，也沒有單獨的產權證，財務經理高先生對其投入使用后是否需要繳納房產稅產生了困惑。
秦淮區地稅局工作人員向高先生解釋：根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)第一條的規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。顯然，地下停車場是具備房屋功能的，因此是需要繳納房產稅的。該文件的第二條第三款更是明確指出：對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。因此，該地下停車場的原值應當計入地上房屋的原值，視為一個整體一并繳納房產稅。
不征房產稅的“臨時性建筑物”需符合條件
南京某房地產開發公司的售樓處臨時占用了公司四期項目用地，四期項目開工時該售樓處將被拆除。企業會計不知道該售樓處能否作為臨時性建筑，不計入固定資產，免征房產稅。
對此，稅務人員解釋，根據《財政部 稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕8號)第二十一條的規定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。同時根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條的規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
根據上述規定，不征房產稅的“臨時性建筑物”必須同時滿足兩個條件：其一必須是為基建工地服務，其二必須處于施工期間。而該房地產開發企業的售樓部雖然今后要拆除，但并不是為基建工地服務，而是為售樓服務，因此不滿足不征稅的條件。所以該公司應從售樓處使用的次月起繳納房產稅。與此同時，臨時售樓處啟用后就需要繳納房產稅，房產原值還應包含地價。
自建商品房轉出租經營需繳納房產稅
南京一家小型地產開發公司看準出租房市場的廣闊前景，想要逐步轉型經營房屋租賃。于是公司調整了發展戰略，把公司建造的商品房辦理產權證到公司名下，轉入投資性房地產用于出租經營。但是，公司的唐會計在是否需要繳納房產稅上犯了難，這事關下一年的公司財務預算，唐會計便向稅務人員求助。
聽了唐會計的情況，稅務人員指出，根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)的規定，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。所以房地產開發企業將本企業建造的商品房辦理產權證到企業名下，如果仍然用于銷售，則不征房產稅；如果用于自用(包括抵押)、出租或者出借就要自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
