隆冬季節(jié)，位于唐山豐南新區(qū)國(guó)豐大街與鐵西路十字西北角的惠豐尚景地產(chǎn)項(xiàng)目，在凜冽的寒風(fēng)中一片死寂，并未因數(shù)百位業(yè)主的維權(quán)施壓和逐級(jí)信訪而換來(lái)開工建設(shè)的希望，他們“壓房”以期投資增值的愿望在寒風(fēng)中飄零。
2017年2月份，在北京工作的李女士，輕信代銷人員8月份就能網(wǎng)簽的口頭承諾，草率與開發(fā)商唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了10萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，現(xiàn)在換來(lái)的卻是一紙空文。
她說(shuō)：“今年初，銷售人員在北京推介該項(xiàng)目已取得四個(gè)證，7月份就能開工建設(shè)并取得預(yù)售許可證，8月份就能網(wǎng)簽，所以我簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并繳費(fèi)，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目只有土地證，開發(fā)商唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“銘仟地產(chǎn)”）并不是土地摘牌人，（據(jù)查證唐山開成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下稱開成地產(chǎn)，為土地摘牌者，銘仟地產(chǎn)與其存在項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)糾紛）。”
“數(shù)百位購(gòu)房者想退款，開發(fā)商一直拖延推諉，政府部門不予受理，法院不予立案，后來(lái)豐南區(qū)經(jīng)偵大隊(duì)迫于壓力才出面解決，也只退了部分首付款，電商費(fèi)等其他款項(xiàng)一概不予受理。”另一位有同樣遭遇的購(gòu)房者毛先生說(shuō)。
與他們同為受害者的數(shù)百位購(gòu)房者，多來(lái)自北京及周邊地區(qū)限購(gòu)政策影響下的外溢投資群體，他們與銘仟地產(chǎn)簽訂有《“惠豐尚景”項(xiàng)目壓房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書》兩個(gè)版本，交納費(fèi)用從10萬(wàn)元訂金到數(shù)十萬(wàn)元首付款不等，另有不少購(gòu)房者是加價(jià)從先前認(rèn)購(gòu)者或者中介手中購(gòu)買。
也就是這些具有投資、投機(jī)意味的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，讓他們的維權(quán)之路變得異常艱難。
豐南區(qū)國(guó)土資源分局工作人員接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“土地是通過(guò)摘牌獲得的，但不是銘仟地產(chǎn)，而是開成地產(chǎn)，其他審批情況不清楚。”
豐南區(qū)住建局則表示：“該項(xiàng)目確實(shí)存在非法銷售的情況，但是未取得規(guī)劃和建設(shè)許可證等審批文件，不屬于住建局監(jiān)管范圍，購(gòu)房者已舉報(bào)至豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊(duì)。”
豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示拒絕接受采訪。據(jù)接近豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊(duì)的消息人士透露：“目前經(jīng)經(jīng)偵大隊(duì)協(xié)調(diào)，已退還270位購(gòu)房者的購(gòu)房款，至于其余電商費(fèi)用會(huì)協(xié)助解決，加價(jià)購(gòu)房費(fèi)用，不予受理。”
銘仟地產(chǎn)則深藏不露，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者幾經(jīng)努力未能與該公司取得聯(lián)系，據(jù)留守項(xiàng)目工地的工作人員介紹，項(xiàng)目將于明年3月份啟動(dòng)。在多數(shù)購(gòu)房者看來(lái)，這是銘仟公司多次延期后的又一次托辭。
土地摘牌者開成地產(chǎn)面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪，明確表示無(wú)可奉告。
紙上房屋
房地產(chǎn)投資抄底，選取價(jià)格洼地，是多數(shù)投資者的不二法則。銘仟地產(chǎn)與購(gòu)房者簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議正是放大了這一投資痛點(diǎn)，極大地迎合了投資者的心理。
據(jù)受訪業(yè)主追述，2017年1月起，多數(shù)購(gòu)房者陸續(xù)在銘仟地產(chǎn)設(shè)在唐山、北京通州等地的銷售點(diǎn)，以支付認(rèn)購(gòu)訂金或首付款等形式簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
李女士說(shuō)：“購(gòu)房者依協(xié)議約定通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得購(gòu)房預(yù)約預(yù)售資格或依開發(fā)商要求直接交首付款認(rèn)購(gòu)。存在三種協(xié)議，分別是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議、內(nèi)部壓房認(rèn)購(gòu)協(xié)議、首付款認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定于2017年7月簽訂商品房預(yù)售合同。”
從購(gòu)房者提供的《壓房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書》中顯示，具體支付認(rèn)購(gòu)定金形式：10萬(wàn)元定金+以電商形式支付的6萬(wàn)抵10萬(wàn)房款的購(gòu)房預(yù)付款，或30%首付款+以電商形式支付的7萬(wàn)抵10萬(wàn)房款的購(gòu)房預(yù)付款，存在其他金額電商，部分業(yè)主有金額不等的加價(jià)。分別與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，并蓋有銘仟公司公章，卻無(wú)簽名。
其中，《壓房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中付款方式約定：“自簽訂本壓房協(xié)議起，允許客戶2017年8月30日前（預(yù)售許可證辦理下來(lái)時(shí)）對(duì)所壓房屋免費(fèi)更名一次，如2017年7月份時(shí)（即預(yù)售許可證下來(lái)可網(wǎng)簽時(shí)）所壓該房產(chǎn)未出售給第三人，此壓房款項(xiàng)如數(shù)退還，并向乙方支付1萬(wàn)元作為所壓該房款項(xiàng)的利息，該套房源原路退回甲方另行銷售，或按甲方規(guī)定支付首付款或全款，并與甲方簽訂《商品房買賣合同》，按揭客戶按銀行要求備齊按揭所需相關(guān)資料。”
《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意向書》則約定，乙方同意在簽訂本協(xié)議的同時(shí)，向甲方支付（不少于10萬(wàn)元的定金，不足者在3日內(nèi)補(bǔ)齊，）否則此房源按客戶自動(dòng)退房處理，甲方有權(quán)開封此房號(hào)另行處理，此房一經(jīng)封房不退不換不更名。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，有購(gòu)房者繳納了20余萬(wàn)元的購(gòu)房款簽署內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該套房總價(jià)70余萬(wàn)元，相當(dāng)于交納了30%的首付款。
當(dāng)時(shí)，唐山樓市受輿論裹挾和中介代銷機(jī)構(gòu)推波助瀾的升值預(yù)期渲染，加之該項(xiàng)目30萬(wàn)-40萬(wàn)元超低總價(jià)帶來(lái)的升值預(yù)期誘惑，讓眾多購(gòu)房者趨之若鶩，選擇性忽略了這些協(xié)議背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。但是購(gòu)房投資者更傾向于認(rèn)為開發(fā)商純屬詐騙，政府職能部門監(jiān)管缺位。
黃粱一夢(mèng)
“當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目工作人員及銷售人員承諾，項(xiàng)目已取得五證中的四證，并將在2017年7月份取得銷售預(yù)售證。認(rèn)購(gòu)協(xié)議中對(duì)建房時(shí)間和客戶辦理貸款時(shí)間給出了明確規(guī)定并規(guī)定了違約處理，同時(shí)在協(xié)議中明確暗示了開工時(shí)間，并且多次口頭承諾將在8月份前進(jìn)行網(wǎng)簽。”李女士說(shuō)。
豈料，“銘仟地產(chǎn)一再違背協(xié)議意志與約定，以各種理由無(wú)限期推后開工時(shí)間、取得預(yù)售證時(shí)間及網(wǎng)簽時(shí)間，對(duì)1000余名認(rèn)購(gòu)人嚴(yán)重違約。”她說(shuō)。
在與部分1月份簽署壓房協(xié)議的購(gòu)房者約定期滿（6月30日前辦理好預(yù)售許可證）后，銘仟地產(chǎn)因無(wú)法取得預(yù)售許可證，并與各業(yè)主簽訂商品房預(yù)售合同。
在部分業(yè)主的質(zhì)詢下，5月份銘仟公司發(fā)出《承諾書》、《合同證明書》通知業(yè)主“簽訂商品房預(yù)售合同的條件不成熟，簽訂日期順延至條件成熟后。若不同意預(yù)約合同約定的簽定商品房預(yù)售合同的時(shí)間變更，開發(fā)商返還認(rèn)購(gòu)定金10萬(wàn)元并依預(yù)約合同約定支付1萬(wàn)元利息或已付房款的20%進(jìn)行補(bǔ)償。另6萬(wàn)元電商為中介收取的費(fèi)用，開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)助返還。”
大部分業(yè)主則是后續(xù)簽署的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在約定的2017年7月份，他們沒(méi)有收到任何通知網(wǎng)簽或其它關(guān)于此房產(chǎn)的信息。購(gòu)房者被告知網(wǎng)簽要延遲到10月。
一再地拖延網(wǎng)簽時(shí)間，引起了部分購(gòu)房者的警覺(jué)，他們到惠豐尚景項(xiàng)目地查看，才發(fā)現(xiàn)工地并未動(dòng)工，在與開發(fā)商項(xiàng)目工作人員質(zhì)詢時(shí)他們發(fā)現(xiàn)，土地證所有權(quán)屬于開成地產(chǎn)。唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與開成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在土地產(chǎn)權(quán)糾紛。
8月31日，開成地產(chǎn)及其控股股東北京開成匯昌投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“開成匯昌投資”）聯(lián)合發(fā)表聲明：開成公司是豐南區(qū)勞動(dòng)技校地塊(惠豐尚景地皮)的唯一權(quán)利人，從未發(fā)生任何改變，勞動(dòng)技校地塊及其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，與唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無(wú)關(guān)。
“在得知此事后，幾百名受害業(yè)主與銘仟地產(chǎn)溝通無(wú)果，之后銘仟地產(chǎn)辦公地點(diǎn)人去樓空，老板失聯(lián)，僅僅留下客服電話，承諾將退還所謂房款定金或首付款，團(tuán)購(gòu)費(fèi)等其它費(fèi)用概不退還。并將責(zé)任推諉給與其合作的銷售公司。”李女士說(shuō)。
期間有部分業(yè)主得到了開發(fā)商返還的10萬(wàn)元定金，其余大部分購(gòu)房者至今未得到任何返還。
經(jīng)多次與開發(fā)商協(xié)商未果，業(yè)主被迫以多種方式進(jìn)行維權(quán)。
2017年8月1日，購(gòu)房者以王X巧為代表向豐南區(qū)信訪局上訪，豐南區(qū)信訪辦告知應(yīng)以訴訟方式解決糾紛，并出具《不予受理告知書》。
購(gòu)房者遂向豐南區(qū)人民法院申請(qǐng)立案，法院不予立案并拒絕出具不予立案裁定。業(yè)主被迫逐級(jí)上訪至唐山市信訪局、河北省信訪局。
2017年11月21日，業(yè)主代表至河北省信訪局上訪申訴，未給出明確處理方案。
在業(yè)主多方求助無(wú)果情況下，只得請(qǐng)求公安局協(xié)助解決。“2017年11月25日(周六)，由唐山市豐南區(qū)公安局經(jīng)偵隊(duì)一田姓隊(duì)長(zhǎng)以豐南區(qū)代表的身份承諾，在接下來(lái)的2個(gè)工日內(nèi)核實(shí)電商提交資料，并在5個(gè)工作日內(nèi)完成電商退款。但在要求業(yè)主填寫的電商核實(shí)資料上，保護(hù)甲方權(quán)益，給乙方退回?zé)o效回執(zhí)。該代表在處理此事件期間，未著工作制服，在非辦公地點(diǎn)、非辦公時(shí)間辦公。”一位業(yè)主代表說(shuō)。
截至12月3日，也就是田姓代表承諾的第7個(gè)工作日，沒(méi)有進(jìn)行任何退款。對(duì)此豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊(duì)并未回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪，解決前景不明。
權(quán)屬爭(zhēng)議
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致惠豐尚景項(xiàng)目遲遲不能動(dòng)工背后緣由，是銘仟公司與開成公司之間各執(zhí)一詞的股權(quán)糾紛。
12月11日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在項(xiàng)目地看到，項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)有兩處臨建項(xiàng)目辦公場(chǎng)所，一處標(biāo)為銘仟地產(chǎn)，另一處標(biāo)為開成地產(chǎn)。
銘仟地產(chǎn)辦公室門前，張貼有落款日期為7月28日的《聲明》稱，銘仟公司于2013年與北京開成匯昌簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購(gòu)名下全資子公司開成地產(chǎn)，且對(duì)開成地產(chǎn)土地所有權(quán)擁有相應(yīng)行使權(quán)。2016年3月15日，開成地產(chǎn)即已確認(rèn)銘仟地產(chǎn)為該項(xiàng)目的合作方，達(dá)成共同開發(fā)項(xiàng)目共識(shí)，由我公司對(duì)項(xiàng)目地行使開發(fā)權(quán)利，進(jìn)行勘探、圍擋臨建等工作，但因開成地產(chǎn)法人頻繁變更，負(fù)責(zé)人頻繁調(diào)換，以及與唐山市豐南區(qū)惠宇文化旅游投資管理有限公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系，遲遲未能配合辦理相關(guān)手續(xù)，目前尚在商談辦理開發(fā)推進(jìn)事宜。
對(duì)于銘仟地產(chǎn)的聲明，開成公司并不認(rèn)同，并于8月30日發(fā)出聲明就雙方間股權(quán)合作情況予以辯解。
據(jù)業(yè)主提供的一份北京開成匯昌和開成地產(chǎn)分別簽章的共同《聲明》文件贅述稱，2012年6月7日開成地產(chǎn)公開競(jìng)拍獲得惠豐尚景項(xiàng)目地塊，并于8月17日，繳付土地出讓金1.5297億元，2013年繳付土地契稅611.88萬(wàn)元后，取得《國(guó)有土地使用證》，編號(hào)豐國(guó)用（2013）第2199號(hào)。開成地產(chǎn)是該地塊唯一權(quán)利人，從未發(fā)生變更，該地塊與銘仟地產(chǎn)無(wú)關(guān)。
對(duì)于雙方股權(quán)轉(zhuǎn)讓一事，該聲明表示，曾經(jīng)唯一股權(quán)轉(zhuǎn)讓，開成地產(chǎn)股東北京開成匯昌與銘仟地產(chǎn)于2013年9月29日簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定在2013年10月4日前，銘仟公司支付700萬(wàn)元定金，逾期超過(guò)5日開成匯昌有權(quán)解除《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，截至當(dāng)年10月31日，銘仟公司分文未付。
當(dāng)年11月1日，開成匯昌與開成地產(chǎn)共同向銘仟地產(chǎn)發(fā)出《解約通知》，解除《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。當(dāng)日，銘仟地產(chǎn)支付定金700萬(wàn)元，此700萬(wàn)元為銘仟地產(chǎn)就上述項(xiàng)目地塊股權(quán)轉(zhuǎn)讓合作所支付的全部費(fèi)用。
此后，銘仟公司請(qǐng)求繼續(xù)履行已經(jīng)被解除的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，開成匯昌與開成地產(chǎn)未予接受。
至此，“曾經(jīng)唯一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，銘仟公司根本未履約，涉及金額2億元的合作，銘仟公司在承諾簽約即付定金的情況下，一直拖延付款，而且是不足5%的項(xiàng)目定金。”
在此之后，直至2017年7月26日銘仟公司多次報(bào)價(jià)，開成匯昌與開成地產(chǎn)均未接受。
至于惠豐尚景項(xiàng)目，“屬于銘仟公司惡意虛構(gòu)、非法強(qiáng)占、非法銷售，因?yàn)殚_成公司從未委托拖任何人就勞動(dòng)技校地塊申報(bào)任何房地產(chǎn)項(xiàng)目。銘仟公司進(jìn)入上述地塊既無(wú)土地權(quán)屬方同意，也無(wú)任何審批文件。銘仟公司非開發(fā)主體，其委托中介機(jī)構(gòu)銷售惠豐尚景屬于非法銷售”。
此外，該《聲明書》特別申明的是：“銘仟地產(chǎn)妄圖以700萬(wàn)元違約定金為據(jù)，而主張享有市值3億元的土地及其項(xiàng)目權(quán)益行為于理不容、于情不容，開成匯昌與開成公司近2億元的實(shí)際投入，方彰顯勞動(dòng)技校地塊及項(xiàng)目權(quán)屬的合法性、正當(dāng)性、唯一性。”
實(shí)時(shí)狀況，開成匯昌與開成公司已向豐南區(qū)住建局、唐山市行政執(zhí)法局遞交舉報(bào)材料，舉報(bào)銘仟公司非法預(yù)售和無(wú)審批的情況下施工臨時(shí)建筑，請(qǐng)求查處。
并于2017年7月26日后，雙方再無(wú)任何人員來(lái)往，亦無(wú)任何合作事宜的溝通和達(dá)成合作事宜。
據(jù)工商登記資料顯示，銘仟地產(chǎn)注冊(cè)于2013年，注冊(cè)地唐山，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，企業(yè)原法人為梁樹奎，于2016年變更為劉艷玲，股東為自然人股東梁樹奎出資1100萬(wàn)元、劉艷玲900萬(wàn)元，變更后劉艷玲出資2000萬(wàn)元。
開成地產(chǎn)注冊(cè)于2012年，注冊(cè)地唐山，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，企業(yè)原法人代表為曹雄，股東為法人股東北京市開成匯昌投資有限公司。
北京開成匯昌注冊(cè)于2012年，注冊(cè)地北京，注冊(cè)資金1億元，法人為倪佳，企業(yè)股東為自然人股東。
由此可見，銘仟地產(chǎn)與開成地產(chǎn)之間的股權(quán)合作并未有實(shí)際的變更，至于雙方之間的糾紛，購(gòu)房者認(rèn)為多是禍起蕭墻，內(nèi)部協(xié)商未能合拍所致。
土地有恙
惠豐尚景項(xiàng)目的土地糾紛問(wèn)題至此遠(yuǎn)未結(jié)束，公開出讓地塊還涉嫌征地補(bǔ)償不到位情況。
2016年3月15日，在一份開成地產(chǎn)給唐山市國(guó)土資源局豐南分局的《宗地閑置原因說(shuō)明》中更是提及，該塊面積67984.7平方米的土地，在開成地產(chǎn)摘牌后，與銘仟地產(chǎn)研究決定共同開發(fā)后，并委托專業(yè)人士對(duì)土地進(jìn)行勘探及前期準(zhǔn)備。2015年初，合作方銘仟地產(chǎn)在勘驗(yàn)該地塊時(shí)，當(dāng)?shù)匕资f村民提出其中約39畝土地政府并未補(bǔ)償，導(dǎo)致施工未能進(jìn)行。
2015年4月16日，白石莊村民強(qiáng)行扣留了銘仟公司施工車輛，并為此出具了《村委會(huì)證明》，開成地產(chǎn)才發(fā)現(xiàn)豐南區(qū)政府在土地出讓前未對(duì)白石莊村民的39畝土地進(jìn)行補(bǔ)償，導(dǎo)致村民阻撓施工。
