當前決策層強調搭建房市長效機制，提出租售同權，及啟動房地產稅立法等，很大程度上旨在為房價理性回歸、房市去杠桿營造制度和市場環境。
國家統計局最新公布的全國70個大中城市房價數據顯示，北京、上海、深圳等11個熱點城市的新建商品住宅價格，同比出現了0.2至3.2個百分點的降幅，其中深圳同比跌幅為3.2%，預示著這些城市新建住房價格已低于去年同期水平。
數據回落，究竟是房價進入理性回歸軌道的先兆，還是樓市調控下的中場休整？
對比房市近20年走勢，當前房價上漲受制于樓市調控具有明顯現實依據。2016年以來，各地房市突然啟動一輪“漲價去庫存”行情，出乎很多人預料，受過去房市走勢慣性使然，大多數人認為，房市的價跌量縮更多是限購、限價、限貸等樓市調控所致，一旦政策松動、房價上漲就易再次爆發。
這種判斷不無道理，國內房市無法單純用經濟邏輯、市場邏輯分析，房地產作為一個迂回生產較深的領域，承擔了決策層調控經濟走勢的重要任務，在經濟下行壓力較大時，房地產和基建方便拿來做應急。
從經濟金融體系看，房價理性回歸是市場潛在的矯枉訴求。一方面，目前很多地方的房價收入比和收入償債比等，已到危險邊際值，在現有以投資為主的經濟增長動力機制，以及經濟轉型和技術變革導致人力資本供需結構面臨應對式調整等大背景下，以前人們根據勞動者的成長周期可以有效測算其收入增長周期，如今人們的預期收入水平、或收入現金流，存在明顯的不確定性和難以預見性，用未來按揭貸款者的收入流測算其風險可承載能力變得越來越困難。
另一方面，隨著租售同權的提出，長租市場正在迅速成為新的居住市場增長點，住房需求結構發生顯著變化，單純的購房需求逐漸轉向租售并舉，提高人們的居住選擇權，客觀上將為房市定價引入虛擬租金的基準曲線、類房地產信托等金融衍生品的試點，也為市場和政府豐富著房市風險管控的工具。
此外，新一輪財稅體制改革，決策層醞釀推出房地產稅，為地方政府走出土地財政提供一個相對穩定的財政來源等，進一步在房地產領域厘清政府與市場邊界等，客觀上將降低房地產在經濟穩增長中的應急作用等。這些變化因素，尤其是房市長效機制的搭建，正在為房價理性回歸構筑安全防護墊。
筆者期待房價進入理性回歸軌道能詮釋接下來的房市走勢。
目前，過高的房價正不斷抬高國內經濟內生運行成本，增加整個經濟金融體系防風險難度，這使得肅整資管亂象、促進金融脫虛入實和經濟金融體系的去杠桿，及培育國內經濟體系的新增長極等，都離不開房市去杠桿和房價理性回歸。如目前許多金融產品背后的安全墊是杠桿化的不動產，這些不動產通過抵押、質押和資產證券化等方式，從基礎層支撐著風險資產的市值和公允價值，因此房市不能有效清除過度金融杠桿問題，經濟金融體系的整體去杠桿和打破剛性兌付等將會知易行難。
至于房價理性回歸帶來的風險沖擊，關鍵在于如何緩釋和管理，單純強調風險沖擊容易夸大影響。當前中國在TMT、裝備制造業和人工智能等領域，正在形成國際比較優勢，這些領域也受到資本追捧，并逐漸成長為中國經濟新增長點，更重要的是，這些領域的茁壯成長很大程度上源自完全市場化的風險配置環境；現在以杠桿化不動產為防護墊的風險資產處境相對艱辛，一個重要原因就是缺乏一個有效的市場化風險緩釋和資源配置環境。
所謂不破不立。當前決策層明確“房子是用來住的，而不是炒的”，并強調搭建房市長效機制，提出租售同權，以及啟動房地產稅立法等，很大程度上旨在走出樓市調控對房市“護短”式影響，為房價理性回歸、房市去杠桿營造制度和市場環境。因此，打破越調越漲的宿命，用制度化、法治化的手段規制房市，客觀上需要在房市去杠桿上堅持不破不立的決心。
