2017年,隨著各地房地產調控政策的密集出臺,房價結束快速上漲,房地產開發投資進一步放緩。在“房住不炒”精神的指引下,2018年的房地產市場將何去何從?在鏈家研究院近日舉辦的2018年房地產市場展望暨RealData數據產品發布會上,鏈家研究院院長楊現領表示,2017年成為“超級繁榮期”的尾巴,中國房地產市場在調控壓力下預計總體將保持穩定的態勢,回歸價值將是2018年房地產市場的核心標志。
“2018年新房投資增速將進一步下滑。”楊現領認為,除了貨幣信貸政策的收緊之外,新房投資增速的進一步下滑還在于棚改貨幣化的支撐力量弱化以及房地產企業融資渠道嚴格受限,融資成本上升等方面。棚改由過去年均600萬套減少到500萬套,對銷售的拉動作用逐步減弱。
具體來看,2018年,不同城市的走勢會產生明顯的差異。其中,一線城市的成交量可能會有所上升,原因在于調控后需求被明顯壓制,市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例,調控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位,明顯低于2015年的正常水平。隨著調控效果的消化和前期累積需求尤其是換房需求的增多,市場會小幅回暖,2018年的月均成交量將高于現有水平,向正常水平恢復,但房價總體將保持平穩。
二線城市內部市場表現將會繼續分化。2017年弱二線城市(大連、長沙、西安等)和調控政策雖嚴厲但“補漲”的城市(杭州、成都等)表現較好,但是近兩個月的數據顯示其市場也開始出現回調,預計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調;2017年政策嚴厲的強二線城市(廈門、天津、南京等)調控后市場出現大幅降溫,其2018年市場走向和一線城市類似,預計2018年成交量將在低位小幅反彈,價格以平穩為主。
過去一年,在一線城市房價受嚴控之時,三四線城市房價的大漲成為樓市的新焦點。鏈家研究院年度市場報告《2018年房地產市場和行業展望》認為,2017年三四線城市市場的“繁榮”部分原因,是一二線城市的調控溢出,大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題,其支撐房地產市場的長期動力不足。另外,隨著調控的深入和信貸的全國性收緊,三四線的成交難以持續,2018年三四線城市市場將會迎來降溫。
“在沒有加杠桿的情況下,房地產的驅動力將回歸基本面。”楊現領表示,經濟增長較快、產業結構合理、基礎設施完善的城市價值將會更加凸顯,在整體降溫的環境中仍然能夠保持較好的市場。而一些人口流出、經濟增長放緩、依靠加杠桿漲起來的城市將會迎來下跌。真正宜居的地段或區域房價仍然得到強有力的支撐。
以北京為例,在經歷了2017年嚴厲的“317調控”后,在房價下跌中仍有一些區域房價逆勢上漲,而這些區域多位于交通、產業、商業等配套完善的中心城區,市中心發展起步早,教育、醫療、交通等配套完備。
目前,我國商品房在住房供應體系里占絕對主體地位,房價基本由市場決定。十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這實際上是要增加非市場化供給,主要是有限產權的共有產權房、“兩限房”等。
“共有產權房是‘雙軌制’的一個嘗試,共有產權房較低的價格有利于保障剛需,同時后期的交易是制度內的封閉運行,也可以降低共有產權房的投資屬性,其價格和商品房價格是兩條線。這一制度一方面有利于緩解政府供地缺乏激勵的問題,形成有效供給,滿足居住需求,另一方面對于穩定市場預期也有積極作用。”楊現領說。
