經過2016年樓市的火熱,隨著政策調控不斷加碼,北京2017年房地產市場趨于穩定。
國家統計局發布的數據顯示,11月70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩。熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩,多數城市已低于去年同期價格水平。北京二手房跌幅連續六個月居全國第一。有北京房產中介向新京報記者介紹稱,其負責的區域房價已回落到2015年8月、9月水平。
從成交量上看,根據中原地產研究中心統計的數據,截至12月24日,北京新建商品房合計簽約量僅26253套,預計全年在2.65萬套左右,創下北京樓市自統計網簽數據以來的歷史最低值,且同比下調45%。
未來走勢如何,專家稱若政策層面不發生顛覆性的變化,預計2018年房地產市場走勢和今年一樣。
【現狀】
部分區域二手房價降20%
“北京房價基本上普降了10%到20%,有的均價甚至降了30%。”一直在看房子的北京市民謝女士告訴新京報記者。
國家統計局12月18日數據顯示,11月北京二手住宅價格指數環比下降0.5個百分點,與南京并列,同比下跌0.9個百分點。
中原地產首席分析師張大偉表示,北京二手房價格調整非常明顯,從今年4月份開始到現在累計跌幅超過15%,部分區域房源價格跌幅接近20%,北京二手房價格已經接近2016年第四季度。
房產中介對房價有著更直觀的感受。豐臺區我愛我家一網點房產中介張林(化名)告訴記者,其所在區域房價已經跌到2015年8月、9月的水平,“除了學區房依然堅挺,基本上各個區域價格都在下降。我負責的區域房價在年初為每平8萬,現在為每平6萬多,下降了20%左右。”
豐臺區鏈家一網點中介徐鵬(化名)也表示,目前北京地區房價已跌到2015年后半年的水平。“年初方莊地區房價為每平7萬到7.2萬,目前每平6萬左右。”徐鵬介紹,此前其負責的芳群園小區的一房子去年年底價格為378萬,近日該房子以322萬的價位出手。
記者查詢鏈家成交記錄,3·17新政前,方莊地區房價多在每平7萬-8萬元,個別價格為每平9萬以上,也有成交價格為每平6萬左右的。
【調查】
周邊市場:燕郊房價幾乎腰斬
嚴調控之下,北京周邊區域的房地產市場也受到影響,呈現出加速下跌的態勢。
安居客數據顯示,燕郊11月二手房均價為23733 元/m2,環比10月大跌 4.00%,創今年以來最大跌幅,連續7個月暴跌。燕郊11月新房均價為25100元/m2,大跌將近1萬元每平方米,環比10月大跌28.29%。
而此前,燕郊房價一路不斷創新高。“我買的小區首爾甜城和通州僅一橋之隔,挨著北京地鐵22線,在今年年初的時候這一小區房價一度飆升到每平4萬多,現在每平2萬左右。”一購房者表示。
一負責環北京區域房產銷售員孫陽(化名)向記者直言,燕郊地區平均房價由年初的每平3萬以上降到2萬左右,但目前燕郊房地產市場處于“有價無市”的局面。
孫陽解釋,在調控政策出來前,不少涌入燕郊的購房者為投資客,在每平3萬到4萬的高位價格入手多套房子,因此不會在“腰斬”時刻出售。另一方面,燕郊的調控政策之下,外地戶籍購房者必須滿足繳納三年社保的要求,這一條件將不少外地購房者擋在了市場之外。多數投資者認為,房地產有周期,目前處于“拋物線”低谷,未來會反彈,因此持觀望態度。
“外地戶籍購房者不符合購房條件,本地人購買力有限,因此,燕郊房價幾乎被‘腰斬’,降了四到五成。”燕郊一房產中介劉星表示。“現在燕郊市場上可出售的二手房很少,只有一些當初用信用貸、高利貸、消費貸等方式借款炒房人現在因為資金周轉不開,在撐不下去的情況下選擇拋售房子。”
在價格下跌的同時,燕郊房地產市場成交量銳減。“在上半年的調控政策出來之前,我賣出了兩套房,新政策后,一套房都沒有賣出去。”劉星說。
【調控】
今年樓市調控30余次 房貸利率多次上調
樓市降溫,與房地產市場調控政策是分不開的。據中原地產統計數據,截至12月13日,北京市發布房地產調控政策超過30次。
3月17日,北京市宣布提高二套房最低首付比例,普通住宅被提至60%,首套房認定標準恢復“認房又認貸”,房貸期限降為25年。隨后一周內,北京又采取了包括上調房貸利率、個稅要求從嚴、嚴查首付資金、離婚一年內房貸算二套等規定。3月26日,針對商辦市場的調控政策出臺,除實施限購外,還要求商辦項目不得分割銷售等。
“限貸”是這一輪調控的重要手段,除了提升首付比例之外,房貸利率也不斷上調。據新京報統計,從去年9·30新政至今年9月,北京地區多家銀行的首套房房貸利率經過共計6次調整。
2016年9月30日之前,首套房貸利率8.5折為主流。自2017年1月1日起,所有銀行貸款利率折扣實行最低九折。3月21日,16家銀行北京分行一致決定,銀行貸款利率上調為不低于貸款基準利率的0.95倍。
4月30日晚間,新京報記者獨家獲悉,自5月1日起,各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率,二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。民生銀行首套房貸利率6月5日起,執行在基準利率基礎上最低上浮10%。9月中旬,北京多家銀行宣布上調首套房房貸利率。彼時新京報記者從浦發銀行北京分行獲悉,該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮20%。
四大行于9月14日、15日、16日將首套房房貸利率調升到基準利率的1.05倍。北京地區首套房貸利率多為在基準利率基礎上上浮5%到10%。
昨日,浦發銀行北京分行首套房房貸利率由此前的上浮20%下調到15%,二套房房貸利率依舊上浮20%。除此之外,多家銀行回復新京報的數據顯示,目前房貸利率并無調整。
【未來】
房地產稅“沒有三五年根本不可能完成”
2017年即將過去,2018年樓市的走勢成為大眾關注話題。
12月20日,中央經濟工作會議對2018年樓市調控指明了方向。會上提出,要完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。
緊接著,12月23日,住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設會議上也,指出調控力度不放松,保持政策的連續性,實行差別化調控政策,支持改善需求,遏制炒房,去庫存工作下沉,并首提縣城樓市去庫存。
“我不想去對明年的房地產市場做預判,因為不知道2018年北京房地產市場有哪些確定因素和不確定因素。假如,2018年北京市的金融貨幣政策不發生變化、北京市改革思路沒有發生顛覆性變化,預計2018年房地產市場走勢和今年一樣。”對于2018年北京市房地產市場走勢,北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志持有謹慎的態度。
但他表示,按照目前中央的相關要求,明年房地產調控不動搖,保持政策連續性。
對于最近引起熱議的“房地產稅”,陳志認為,現在討論房地產稅為時過早,房地產稅推出的條件并不成熟。
“我個人覺得,大家對財政部提的‘房地產稅’存在誤讀,財政部只是表示說研究討論此事,講的是體制改革的事情。而且,財政部沒有權力立法,需要人大授權。”陳志表示,房地產稅本身復雜,在推出之前多個問題需要厘清:立法目的是什么、如何調整稅制結構、技術問題如何解決等。“人大立法程序復雜,沒有三五年根本不可能完成。”
此外,在陳志看來,房地產稅和降房價并無直接關系。
■ 聲音
中介
“從業五年來最艱難一年”
市場火熱局面不再,成交量在低位徘徊。與2016年相比,今年房產中介的收入落差很大。
到2018年1月23日,房地產中介張林(化名)即將迎來從業的第五個整年,“這是我做中介五年來最艱難的一年。”
張林介紹稱其去年賣出23套房子,提成收入達40多萬元,在老家湖北買了一套房子。但今年的銷售成績很不理想,“3月17號之前,我共賣出五套房,其后至今,共賣出去4套房,還都是小面積的房子。”其業績在他們公司算是較高水平,今年有同事最多也就賣出十多套。
銷量下降成為行業常態。豐臺區方莊區域鏈家的銷售員徐鵬介紹,元旦到3月17日前,其一共賣出五套房,3·17至其離職的7月底,才賣出去一套房。而在2016年,他則保持著每個月至少賣出去一套房的紀錄。
市場慘淡導致行業從業人數萎縮。據張林介紹,2015年,我愛我家的銷售員有無業績,都可領取3000元左右的底薪。2016年初,按照公司新規,房產中介有業績才能拿到底薪。但如今“當月沒有業績,就沒有薪水。一些老中介還能依靠積蓄堅持,一些剛入行不久的中介,完全沒法堅持。”
張林稱,“業績不佳,不少同事選擇離職。去年我們門店最多時有50多人,現在只有20多個人還在堅持。”
徐鵬所在門店中介人員也在流失,今年離職6人,還剩16人,“除了市場影響下的主動離職,公司也在調整業務,解散了新房渠道業務員團隊。此外,公司將中介的銷售提成降低了5個點,變相裁員。”
徐鵬表示自己從業來也經歷過房地產調控,但沒想到今年力度這么大。“從限貸限購到堵上‘假離婚’漏洞,基本上政策把所有投機的漏洞都堵上了。”張林和徐鵬均表示,今年印象較深的體驗是,房地產市場投資者的身影鮮有再見。
購房者
“市場趨穩 可從容選房”
最近這半年,趙莉(化名)終于可以從容看房、選房了。
2016年下半年開始,北京房地產市場和全國市場一樣“高歌猛進”,房價不斷升高。彼時,畢業兩年多、擁有北京戶口的趙莉的心理隨著房價的波動而起伏不安。
“我來自外地,畢業后拿到北京戶口,加上一直在北京讀書,所以打算留在北京,而買房也是必須克服的困難。”甫一畢業,趙莉一邊關注北京房價,一邊攢首付。但2016年不斷高漲的房價讓她幾乎知難而退,萌發了回老家的打算。“看中的一套通州的房子,半年漲了70萬。”
從去年9月30日開始,北京連續出臺多項調控政策,北京房價止漲。“現在看,北京房價有所回落,降到了去年年底的價位。”趙莉最近去亦莊地區看了多套房,價格較年初降了每平一萬元左右。
“除了價格回落,市場穩定,也有了更多看房的時間和可供選擇的房源,現在看房從容很多。”趙莉認為,北京房價依舊有上漲壓力,計劃在明年年底前入手一套房子。
不過,趙莉對銀行多次上浮首套房房貸利率的做法提出質疑。“首套房基本是剛需人群,為什么還要上浮房貸利率,這是不是另一種變相的‘薅羊毛’?”趙莉認為,政策也應該考慮到不要誤傷剛需人群。(記者 侯潤芳)
