在經過去年狂飆突進的價格飛漲之后,2017年3月17日開始,我國房地產史上調控最為嚴厲政策蔓延全國,隨后房價得以平穩控制。在調控政策密集出臺的同時,國家不斷規范房地產市場管理,發行了首單央企租賃住房REITs,房地產稅征收原則亦首次披露,房地產長效機制開始建立。
史上最密集調控政策出臺
新聞事件:3月17日,北京發布樓市調控新政《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。隨后3月26日,北京市接連出臺多個延續性政策,無論是對“商住限購”、二套房貸認定、首付比例、對“假離婚”的監控、對貸款發放的限制等,每一項政策嚴厲程度都是全國罕見。
此后,環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等地不同程度的跟進政策。更多的地方城市也在隨后時間內陸續跟進,2017年新一輪調控政策蔓延全國,密集程度前所未有。截至12月底,年內累計超過100個城市以及相關部門(縣級以上)發布房地產調控政策,業內統計的政策發布次數超過250次。僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次,此外上海、廣州、深圳、杭州、成都等其他城市發布政策密集程度超過歷年。因此,2017年房地產行業的調控政策被稱為“史上最密集”。
記者點評:綜合來看,各地方程式積極探索建立地方性政策機制,在相關部門對各地住房、土地和金融市場監測的基礎上,分別做出風險提示或啟動調控加碼措施。調控范圍從一線、二線擴展到三四線,參與城市超過百個;調控的手段有限購、限貸、限價、限售、限商等等,層出不窮;調控的對象也從開發商延伸到了中介機構,二手房業主;其他諸如離婚買房、商改住等眾人皆知的擦邊球也迎來了整頓。全年調控力度大,時間長,可謂空前。
“萬寶之爭”落幕
新聞事件:6月9日,萬科發布公告稱,恒大將持有的14.07%萬科股權以292億元的價格轉讓給深鐵集團,萬科股票將于6月12日復牌。至此,深鐵持股比例升至29.38%,全面超越寶能,成為萬科第一大股東地位。6月30日,萬科在深圳舉行年度股東大會,寶能方并未派人到現場參加萬科股東會。隨后,寶能首次就萬科董事會換屆公開表態:從大局出發,支持萬科換屆方案,支持萬科持續發展。從2015年7月份寶能首次舉牌萬科,到萬科董事會改選落定,歷時整整兩年的“寶萬之爭”在多方力量博弈之下,由國企深圳地鐵集團出面終結。
記者點評:業內人士分析認為,這可能是自中國股市誕生以來最為波瀾壯闊、情節曲折的一個資本故事。這個案例將來一定會寫進各種財經教科書,被人反復分析研究。事實上,隨著萬科股權之爭的走向逐漸明朗,已有不少專家學者開始對此進行復盤與反思。此后,銀監會、保監會、證監會連續出臺一系列政策,加強對混業經營的監管、彌補現有分業監管模式漏洞。
阿里、京東雙雙進軍房地產
新聞事件:8月9日,在杭州主導下,杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作,杭州市將借助阿里的技術能力、生態資源,打造全國首個“智慧住房租賃平臺”,把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。10月10日,支付寶宣布,租房全部免押金。據悉,有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。
記者點評:知名電商品牌布局房地產市場,意味著國內購房新模式出現了,租賃行業也將掀起一番熱潮。分析人士指出,在國家有力監管下,對租房者來說并非壞事。特別是在國家大力推進住房租賃市場的背景下,隨著大量機構的加入,意味著將有大量的資金和資源進入租賃市場。預計到2025年,中國的房屋租賃市場規模將增長到2.9萬億,到2030年將會超過4.6萬億。
融創、富力聯合并購萬達旗下資產
新聞事件:7月19日,萬達商業、融創集團、富力地產發布聯合公告,萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店,以199.06億元的價格轉讓給富力地產,同時將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%的股權,以438.44億元的價格轉讓給了融創集團。兩項交易合計總額637.5億元,成為目前中國地產史上最大規模的并購案。
記者點評:萬達通過這次轉讓將大幅減少負債,收回巨額現金。本次協議簽訂還意味著,不僅萬達商業已走上“輕資產”品牌經營,萬達文化旅游也走上“輕資產”品牌經營之路。萬達與融創同意交割后文旅項目在品牌、規劃內容、項目建設、運營管理等方面維持現有狀態不變。融創集團、富力地產考慮今后投資開發的商業中心及影城全部委托萬達商業和萬達電影管理。三方同意今后繼續在文旅項目、電影等多個領域全面戰略合作。業內人士分析認為,這是中國房地產行業產業整合的經典案例,相互成就,共贏互利。融創中國可能借此機會成為中國最大、世界最大的地產公司;而萬達借此完成集團的戰略轉型。至于交易對價和交易結構的安排,是因為雙方都愿意促成。
住房租賃市場試點
新聞事件:7月18日,住建部等九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃市場,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,建設政府住房租賃交易服務平臺,并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中,以廣州為例,廣州市政府辦公廳出臺16條租賃新政,從入學、稅收、水電等多方面對住房租賃加以扶持,“符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”引發公眾熱議。
記者點評:專家認為,該政策既為房地產行業的發展指明了方向,也為社會勾畫出了“居者有其屋”的美好藍圖。“租購并舉”凸顯了租賃市場的重要性,多主體供給、多渠道保障的途徑也認可了不同市場主體的價值。隨著租購并舉戰略的實施,未來樓市將向解決民生需求的方向傾斜。
房地產違規檢查風暴
新聞事件:今年8月份開始,多地陸續掀起房地產違規檢查風暴,對于誤導、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規銷售行為,輕則公開通報、處罰,列入各地失信黑名單,重則追究刑事責任,限制拍地甚至禁止市場準入。11月份,住建部、發改委聯合發布《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》,將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、海口、三亞、西安進行交叉檢查。據有關人士介紹,此次檢查不再由地方自行檢查,而是由其他省份相關檢查人員進行檢查。例如北京由浙江帶隊檢查,浙江則由廣東相關部門負責。
記者點評:權威人士指出,此次檢查是首次進行跨省大檢查,跨省檢查是為了減少包庇違規行為,避免檢查受到不必要的影響或干預。目的是為了促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給,改善住房供求關系,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。尤其是,價格是反映房地產市場冷熱程度的重要指標,此次價格檢查的目的是為了保證價格反映的是市場真實狀況,同時實現調控目的與價格的內在統一。
首單央企租賃住房REITs發行
新聞事件:10月份,保利房地產(集團)股份有限公司發行國內首單央企租賃住房房地產投資信托基金(REITs),發行總額不超過50億元。據上交所公司債券項目信息平臺顯示,保利集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司(中聯基金)共同實施的保利租賃住房REITs已通過審批。產品總規模達50億元,并以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產,采取儲架、分期發行機制,優先級、次級占比為9:1,優先級證券評級為AAA。
記者點評:該產品的落地,為國內租賃住房資產證券化再添新樣本。據了解,推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。近年來,國務院及相關部委多次印發意見鼓勵加快培育和發展住房租賃市場建設,推進REITs試點亦被多次提及。對于保利租賃住房REITs的落地,市場認為,其作為國內首單以房地產企業自持租賃住房作為基礎資產的REITs,將具有很好的市場示范效應,對國內REITs的進一步發展,乃至公募REITs的推出將發揮積極的推動作用。
房地產稅征收原則首次披露
新聞事件:11月份,財政部部長肖捷公開表示,未來將對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅。具體而言,要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。這意味著明確了未來房地產稅的計稅依據,即“評估值”。這也是官方首次明確地產稅的計稅依據,但目前房地產稅的征收細節還沒有透露。
記者點評:分析人士指出,短期來看,房地產稅落地的可能性不大,但預計最近房地產稅的推進速度將加快,對房地產市場也將產生比較明顯的影響。專家表示,房產稅的推出目前還存在法理缺陷,其中還存在權屬關系復雜、許多住房沒有登記、全國不能聯網、征收難等技術性問題。如果把老百姓的住宅放到房地產中一起推行房產稅,難度會非常大,至少短期內是難以成形的。
房地產長效機制建立
新聞事件:12月初,中央政治局會議分析研究2018年經濟工作指出,2018年要引導和穩定預期,加強和改善民生,要加快住房制度改革和長效機制建設。12月下旬,中央經濟工作會議再次提出,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。
記者點評:房地產長效機制是指有利于房地產市場持續、穩定、健康發展的政策組合。專家指出,促進房地產健康發展的長效機制很重要,住房制度也很重要。未來,要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租賃房、公租房等。現在很多地方的住房供應主體是唯一的,今后應該是多主體、多渠道供應的。住房市場中不應只有售賣市場,而是租賃市場和售賣市場并行,在特大城市租賃市場的增長速度可能會更快一些。
樓市成交量普遍下滑
新聞事件:截至11月,在調控政策持續作用下,國內大中城市房地產市場成交量普遍下滑。據中國指數研究院統計,2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米,同比下降24.2%,絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看,一線代表城市成交規模下降最為明顯,絕對水平與2011年相當。二線代表城市成交量降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落,但絕對規模居相對高位。
記者點評:市場機構預測,我國房地產市場尚未形成自身周期規律,但2017年樓市長短期調控齊發,今年勢必會成為我國房地產市場歷史上一個非常重要的轉折點。本輪下行周期將持續5年或更長時間,預計2018年市場整體維持下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響,將出現回調,全年降幅將達到9.3%-11.3%。
