本周，錢江晚報聯(lián)合中國指數(shù)研究院推出省內(nèi)城市樓市巡禮第二站——溫州。
溫州投資客，在浙江甚至全國樓市，都曾經(jīng)是一個如雷貫耳的名詞。他們嗅覺敏銳，他們行動迅速，他們抱團作戰(zhàn)，他們曾經(jīng)在樓市賺得盆滿缽滿，也曾經(jīng)在上一輪樓市調(diào)控期遭遇“腰斬”，折戟沉沙。
2017年，在“房住不炒”的大背景下，溫州樓市新政貫穿全年：地價、房價限價新政出臺，禁止審批類住宅，房票制等輪番上陣，整體市場呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，市場秩序得到進一步規(guī)范。
如此調(diào)控之下，原本活躍的溫州投資客最近又瞄向何方？他們的心態(tài)又如何？
全市三年平穩(wěn)增長
樂清市成交量領(lǐng)跑
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，溫州商品住宅銷量延續(xù)近三年平穩(wěn)增長態(tài)勢。2017年，溫州市共銷售商品住宅624.8萬m2，較上一年增長11%。從全年走勢來看，第一季度各月銷量較為冷清，二、三季度開始回暖，四季度前兩月成交回落，投資客開始謹慎對待后市，12月銷量實現(xiàn)年度最高。
住宅均價小步走高，2017年溫州市銷售均價為15770元/m2，同比增長僅4.1%。
從全年來看，溫州全市全年商品住宅供應(yīng)略低于需求，需求量穩(wěn)步超過前兩年，供應(yīng)量與去年基本持平。“主要是舊城改造帶動一大波拆遷剛需，以及投資帶來的需求置業(yè)，加上政府大力推動貨幣安置，很大程度上助推了需求量；另外一方面新盤供應(yīng)驟降，也使供應(yīng)量有所下降。”當?shù)匾晃环慨a(chǎn)投資顧問告訴錢報記者。
分區(qū)域來看，去年溫州樓市最大的亮點是樂清市。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，樂清市商品住宅銷售131.63萬m2，面積位列第一，幾乎是第二名蒼南縣的近一倍。泰順縣、洞頭區(qū)、文成縣成交量均低于20萬m2，表現(xiàn)偏弱。“主要還是前幾年的供應(yīng)量，集中在2017年釋放了，之后要想延續(xù)這樣的勢頭，可能性不是很大。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。
成交價格上，郊縣市之間量價分化明顯。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，鹿城區(qū)遙遙領(lǐng)先，均價為25405元/m2，緊接著是甌海區(qū)、龍灣區(qū)和瑞安市。而洞頭區(qū)和泰順縣2017年的成交均價還未破萬。
“限低”新鮮出爐
進入溫州門檻不低
過去一年，溫州的土地市場幾乎是政策唱主角。
2017年6月，溫州市住建委、市國土局聯(lián)合發(fā)文，各地要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例或地價達到一定水平后轉(zhuǎn)為競保障性住房、現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況。
2017年下半年，溫州多宗地塊的出讓公告中顯示，地塊的建筑高度需大于等于40米且小于等于80米。“限低”意味著過去開發(fā)商通過玩“高低配”賺取差價利潤將成為歷史。
值得注意的是，溫州所出臺的這一系列土地新規(guī)(限價、競配建、帶安置出讓、土拍限低)并不是“一刀切”，而是因地制宜、差別化試行。這些地塊大多位于主城區(qū)或郊縣市的熱點板塊，以出讓公告的形式告知。
面對高總價、高保證金、高體量的門檻，溫州市拿地量排名前十的房企，很多是實力雄厚的外來品牌房企。萬科、新希望、碧桂園、德信、祥生、恒大等外來品牌房企在溫州頻頻拿地補倉，快速擴張版圖。拿地金額TOP10房企成交總金額占全市宅地出讓金總額69.8%。
“現(xiàn)在一線城市的土地不敢拿，而像杭州這樣的準一線城市，土地又拿不到，反倒是一些二線城市或者三四線城市，有一些進入的機會，甚至一些項目利潤還不錯。所以才來試一試。”剛進入溫州市場的一位開發(fā)商坦言。
政策頻出的一年
溫州投資客更理性了
2017年是溫州政策頻出的一年。
為遏制“炒號”現(xiàn)象，溫州市從2017年7月1日開始啟用網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)“認購定位單”功能。監(jiān)管措施主要有“購房實名制”，“開盤啟動認購定位單”，“不準辦理退購手續(xù)”等幾點。
“有時候網(wǎng)上銷售信息與開發(fā)商銷售情況不一致，給房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員捂盤惜售等違規(guī)行為提供空間。這也是進一步規(guī)范市場的行為。”當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴錢報記者。
對類住宅項目，溫州市也祭出“狠招”。為防范開發(fā)商利用政策漏洞擅自改變功能，自2017年8月1日起，市區(qū)停止審批酒店式公寓、LOFT、SOHO等“類住宅”。而這一塊，直接把原來可以將寫字樓改成小戶型公寓的擦邊球，徹底封殺。
如此政策頻出的一年，原來非常活躍的溫州投資客又將瞄準哪里？錢報記者從當?shù)貛孜粯I(yè)內(nèi)人士處了解到，這撥投資客現(xiàn)在更理性了，甚至比一般投資客還要謹慎。
“2012年以前，在溫州本地市場的投資客還是不少，但之后幾年，由于市場原因和連續(xù)調(diào)控政策，溫州市場幾乎腰斬，不少投資客深陷其中，所以對于本地市場，他們幾乎不輕易出手，除非有很可觀的回報；而之前活躍在杭州市場的投資客，雖然依舊關(guān)注樓市，但他們也不會盲目殺入。據(jù)我了解，很多被限購的溫州投資客目前看好桐廬，認為那里是價格洼地，配套潛力大，買入持有1~2年后賣掉，然后就可以來杭州市區(qū)置業(yè)。調(diào)控大趨勢下，溫州投資客還是以觀望為主，大規(guī)模的炒房團估計很難看到了。”一位當?shù)囟址恐薪橘Y深人士告訴錢報記者。
