2018年的第一個月，杭州樓市的新房成交量依舊保持在高位，但值得注意的是，一些熱門板塊的樓盤，其首付比例開始松動，還有一些項目開始動用中介等營銷手段攬客，為之后的銷售做好準(zhǔn)備。
隨著年關(guān)將近，二手房市場本身就已進(jìn)入淡季，從成交量上來看二手房明顯趨冷，許多房源的掛牌價都有明顯下滑。
新房成交量雖保持高位
但首付比例松動，中介開始拉客
“今年春節(jié)和往年相比要晚一些，剛開年任務(wù)又重，因此一月份大家都沒有松懈。”某樓盤營銷總監(jiān)告訴記者，不少房企二月上旬就將進(jìn)入休假階段，再加上春節(jié)假期，整個二月份的推盤量不會太高，“為了完成一季度的銷售指標(biāo)，很多樓盤選擇在一月份加推或開盤。”
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日16點，一月杭州市區(qū)(含富陽)新房成交量為16309套，雖然環(huán)比下降5.9%，但依舊處于成交高位，成交量要高于2017年9月份。考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，這些成交中還有不少是2017年年底房企沖量的剩余未簽約部分。
上個月，本報記者多次到各個板塊的售樓部實地探訪，相比2017年10~11月份逐漸趨冷的新房市場，明顯感覺到人氣有所回升。但是，在高成交和高人氣背后，我們也注意到不少熱門板塊樓盤的首付比例有明顯讓步。
比如此前“一房難求”的未來科技城，2017年幾乎沒有什么新增的土地供應(yīng)，目前整個區(qū)域的新房可選余地也不大，要買到這里的房子之前幾乎是全款。而近期即將開盤的幾個項目，置業(yè)顧問都表示可以接受三成首付。
這樣的情況也發(fā)生在申花、蕭山市北等幾個熱門板塊。某中高端改善紅盤的置業(yè)顧問明確表示：“三成首付都接受，最好能交四成，這樣銀行按揭比較容易批下來。”盡管還有一些熱盤依舊有不少全款客戶，但動輒什么樓盤都開出全款價碼的現(xiàn)象，已經(jīng)時過境遷。
同時，中介攬客、“小蜜蜂”派單等營銷手段再次被啟動，成為樓盤蓄客的關(guān)鍵。上周末這樣的雨雪天里，記者依舊看到陽光城·未來悅的派單人員在室外派單拉客。在走訪申花板塊時，記者從某樓盤售樓部剛出來，就被周邊競品樓盤雇傭的中介人員攔下，詢問是否有興趣去看看其它樓盤。而在去年行情火熱的時候，新房中介經(jīng)紀(jì)人甚至閑得一周都不用上班，因為幾乎每個樓盤都很好賣，沒有與他們合作的需求。
對此，某樓盤營銷總監(jiān)表示：“后市如何不好說，尤其是下半年，動用這些手段，先為后面的房源蓄好客。”
二手房月成交量5連降
不少客戶趁年前淡季出手
截至1月31日16點，杭州市區(qū)(含富陽)二手房成交僅5519套，創(chuàng)下12月以來新低。與2017年1月相比，成交量并無太大變化，但考慮到去年一月底是春節(jié)，可見今年開年二手房市場明顯趨冷。
數(shù)據(jù)顯示，從2017年9月開始，不論是市區(qū)還是主城區(qū)的二手房單月成交量，都已經(jīng)連續(xù)五個月下降。“和即將過年、二手房市場轉(zhuǎn)入淡季有一定關(guān)聯(lián)，但是確實整個行情冷下來了。”下沙區(qū)域某中介門店經(jīng)理表示。
二手房行情轉(zhuǎn)冷另一直觀體現(xiàn)是，在成交量下滑的同時，許多房源的掛牌價也在下調(diào)。西湖文化廣場旁某中高端小區(qū)的一套140多m2的大戶型房源，此前掛牌價一直在600萬元以上，上個月剛剛以570萬元的總價成交，相當(dāng)于單價下跌了2000元/m2以上。市中心一帶的“老破小”掛牌價也有所下滑，徐女士一直關(guān)注新華路沿線的二手房源：“之前我看這一片90m2的房子，都能掛410萬~420萬元，最近我看到最高的房源才掛400萬元。”
同時，中介反映，類似深藍(lán)廣場、武林府等大戶型房源，有些小區(qū)幾個月都沒有二手房成交，如今價格上的談判空間變得更大。“與2017年年中時的行情相比，變化很明顯，像很多房東掛著的價格一兩個月都無人問津，只得下調(diào)掛牌價。”一位中介經(jīng)紀(jì)人表示，年關(guān)將近，不論是房東還是購房者都不那么著急了，尤其是購房者的心態(tài)變得理性多了，成交周期明顯拉長。
不過在總體趨冷的行情中，1月下旬，二手房的日成交量有了小幅回彈，基本穩(wěn)定在日成交量200套以上，上周主城區(qū)周成交量達(dá)到近8周來最高。杭州我愛我家市場研究部經(jīng)理徐宏輝說，過年前這段時間是樓市傳統(tǒng)淡季，有些房東會急需用錢周轉(zhuǎn)，價格上讓渡的可能性會大一點，而開年后樓市往往會迎來一波小陽春，因此一些今年有買房計劃的購房者選擇在年前的樓市淡季出手，導(dǎo)致最近一周二手房成交量有階段性回暖。
在付款方式上，上周的二手房成交中，三成首付比例客戶占比回升了3%。此外，2017年不少板塊出現(xiàn)了新房與二手房價格倒掛的情況，近段時間來，有些區(qū)域的二手房成交價正在理性回調(diào)。
酒店式公寓價格微漲
商業(yè)占比維持在三成
新房高成交量中，商業(yè)項目的占比一直比較平穩(wěn)，維持在30%左右，與2017年春季40%~50%相比，有明顯下滑。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一月杭州市區(qū)(含富陽)酒店式公寓共成交3000余套，與此前幾個月基本持平。而酒店式公寓的整體均價則有一定上漲，從2017年9月至今，已經(jīng)上漲了3500元/m2左右。
價格上漲，也導(dǎo)致一些商業(yè)項目銷售逐漸遇到阻力。“2017年商業(yè)項目的價格漲幅還是比較大的，年底樓市逐漸趨冷，商業(yè)項目也受到影響。尤其是如今價格上來了，變得不那么好賣了。”某酒店式公寓項目營銷總監(jiān)告訴記者，他們已經(jīng)啟用中介渠道為項目帶客有一段時間了，想在上半年爭取把剩余的房源全部銷售完。
熱門如奧體、錢江世紀(jì)城等板塊，也有在售的酒店式公寓項目，每天都安排派單人員進(jìn)行推廣，并到周邊的住宅項目門口截客。
一位業(yè)內(nèi)人士這樣分析：“對不少投資客來說，如今買酒店式公寓的投資回報率并不高，因為酒店式公寓的總價越來越高，而租金漲幅并沒有那么高，再加上接下去大量的長租公寓入市，可能對租賃這一塊也有沖擊。”
金隅·空港公館的營銷負(fù)責(zé)人表示：“如今很多購買酒店式公寓的人群都是為了自住，對一些暫時沒有房票，或者承價能力有限的購房者來說，先買一套酒店式公寓自住留在杭州，成了不少人的選擇。”
