受新增供應減少、觀望氛圍較重的影響，春節后東莞樓市成交量整體上相對低迷。不過，在過去的一周，東莞樓市新增供應量開始抬頭，節后成交逐步回暖。
今年節后多數樓盤的新推房源備案價維持穩定，甚至部分樓盤還略有下降。業內人士認為，在如今的市場環境下，開發商合理定價才能順利出貨。
石碣鎮新房成交量一枝獨秀
近日，東莞各鎮街樓盤銷售現場人氣有所回升。記者在東莞望牛墩的一個樓盤看到，該樓盤正在出售40—95平方米復式公寓，前來看房的人不少，有的還是乘坐大巴趕過來的。
合富研究院統計數據顯示，上周東莞一手住宅新增供應僅102套，連續3周新增供應萎靡后首次有少量提升，市場整體以消化庫存為主，市場出現觀望氛圍，預計中下旬開始新增供應將增加。
上周成交量呈現平穩回升，根據來訪信息顯示，年后隨著各行各業全面復工，購房者置業心態較年前積極。
陳先生在南城鴻福路附近上班，春節回來后，每逢周末他就會去看房。“現在雖然新推出的房源不是很多，但是也有一些項目現在的價格合適。石碣現在的項目不錯，距離我上班的地點也不算遠，如果看中的話會考慮在現在出手。”
和陳先生有同樣想法的人不少。據合富研究院介紹，上周東莞一手住宅網簽約909套，環比增加五成，是過去7周以來最高。但僅石碣、虎門、黃江和大嶺山4個鎮街周成交量超過50套，超過2/3的區域成交量在30套/周以內，市場整體處于低迷狀態。
農歷新年后石碣鎮的市場活躍度最高，連續兩周表現一枝獨秀。上周，石碣鎮以209套成交遙遙領先，占全市成交達23%，均價13700元/平方米，玖頌江灣簽約最猛，摘得全市簽約第一名，洋房熱簽192套，拉低了全市整體均價。
住宅庫存量大，住宅庫存的消化周期仍較長，是今年東莞樓市仍然要面對的問題，特別是別墅產品消化周期長達29個月。
東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，2月底東莞全市住宅庫存587萬平方米（含商業公寓），其中洋房存量398萬平方米，別墅存量113萬平方米，公寓存量76萬平方米，洋房庫存再創新高。
開發商推出少量房源“探市”
一方面由于市場依然處于觀望狀態，因此開發商推新的熱情不高；另一方面，由于整體庫存量較為充裕，農歷新年后新增供應速度恢復緩慢。
據不完全統計，上周東莞迎來6個項目加推入市，住宅項目開始推售少量房源“探市”，分別有保利格外松湖、玖頌江灣、星際灣等，碧桂園蘋果和卓越中寰則推售商業公寓，體量分別為382套和190套，體現開發商對市場信心較足。下一階段成交有望進一步提升。
據東莞中原戰略研究中心不完全統計，3月中下旬萬科將有4個樓盤推出新貨，保利也有兩個樓盤新增供應。另外，橫瀝、鳳崗、大朗、黃江也有樓盤推出。
而從新增供應的戶型面積來看，主要集中在70—143平方米之間，主要戶型為三房、四房產品，這也是目前東莞市場比較受歡迎的戶型。
東莞中原戰略研究中心介紹，從東莞項目的上市情況來看，70—90平方米的小三房、90—125平方米的三房、125—144平方米的四房仍然是供應主力，小三房、大三房和四房的需求量仍然龐大，市場供應也以這些戶型為主。
新推房源備案價格保持穩定
此外，記者獲悉，目前已有保利·海棠、海倫堡·松湖灣、四季松湖、恒大·御景半島、新城市花園等多個樓盤備案房價。按照慣例，春節后很多樓盤的新推房源價格往往會有不同程度的上漲。而今年多數樓盤的新推房源備案價維持穩定，甚至部分樓盤還略有下降。
記者梳理了多個樓盤的備案情況，保利·海棠春節前4棟88—119平方米三房價格區間為15000—16000元/平方米，春節后保利·海棠5—6棟90—119平方米三房首次備案價格區間為15000—17500元/平方米，前后價位區間差別并不是很大。
恒大·御景半島，春節前其10幢104—126平方米三至四房價格區間為18500—21000元/平方米，春節后該項目14幢78—118平方米二至三房首次備案價格區間為18000—20000元/平方米，15幢107—130平方米三房首次備案價格區間為19000—21000元/平方米，前后對比基本沒有什么變化。
部分樓盤的新推房源備案價與春節前同類產品售價相比還略有下降。如四季松湖，春節前其10幢93—116平方米三至四房價格區間為15000—16000元/平方米；春節后，四季松湖9幢93—116平方米三至四房首次備案價格區間為14000—15000元/平方米，節后備案價略有下降。
合富研究院高級分析師李興旺認為，今年樓市調控政策不放松，開發商壓力很大。對開發商來說，合理定價才能順利出貨。
業內人士認為，東莞房價迅速上漲主要依靠深圳客，如今限購政策將深圳客擋在了門外，東莞樓市消費力以本土客群為主，本土消費力雖已有所釋放，但基數并不是很大。
優房超·瑞城搜東莞總經理李玲玲說，如今銀行房貸收緊，利率上浮，增加了購房者的購房成本，這使得東莞開發商壓力大增，不得不采取保守的定價策略。
“每年3月份、5月份都是開發商沖擊上半年業績的重要節點，今年這兩個節點更加重要，開發商不能不抓住這兩個節點快速出貨。”她說。
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東莞房屋租賃市場
開始走旺
隨著返莞打工的人逐漸增多，東莞的房屋租賃市場開始走旺。記者近日走訪了解到，熱門片區的房源一般一周內就可以消化。租金方面，部分區域租金約漲200—300元/月。
“節后返工再加上接下來畢業季求職的疊加效應，預計3月都將是租房的高峰期。租房需求上升，租金也有穩步向上趨勢。”位于莞城街道香港街小區附近的中介楊小姐告訴記者。樂有家數據顯示，今年春節后東莞的房租，相較于年前上漲了3%—5%。
合富置業南城江南世家分行主管李海文告訴記者，春節后3月初開始租房會相對旺一些，租賃盤源消化速度大約需要半個月時間。
“我在莞城的一套38平方米單間公寓，3月初剛剛和上一位租客交接，還沒來得及清潔衛生，房子就租出去了。”業主黃先生告訴記者，今年他在去年的基礎上上調了100元/月的租金，但看房的人還是很多。
據合富大數據顯示，東莞整體的租賃均價，呈現穩步上升的趨勢。2017年東莞租房市場的平均租金約30.3元/平方米/月，與2016年相比出現約7%的增幅。
記者了解到，南城街道配套成熟，有較多的高素質樓盤，整體的租賃均價也屬熱門區域中最高，均價達到了31.62元/平方米/月，同比上漲了7.2%。東城街道的租金僅次于南城，大約為28.93元/平方米/月，同比也有7.9%的漲幅。虎門則是近幾年發展較快的鎮區之一，2017年的平均租金約為28.85元/平方米/月。
根據合富大數據的統計，東莞的租賃市場以1500—3000元/月的物業成交占比最多，接近六成的成交個案來自于這個價格范圍。尤其是在東城街道，有66%的租賃成交個案在此租金范圍。
而南城街道同樣是以1500—3000元/月的成交為主，但其占比則不足五成，有超過三成都是來自于3000—4500元/月這個范圍，區域內的租客對價格的承受力更高。虎門的狀況與南城有點類似，1500—3000元/月的單位，占比大約有五成。值得關注的是，在虎門4500—6000元/月的這些中高端物業，其成交占比也高達15%，是幾個區域中最高的。
從房源戶型喜好來看，租賃兩房和三房的人較多，適合一家人居住，也可以三兩好友合租分攤房租負擔，因此最受市場歡迎。
“不過，隨著近兩年單身公寓產品大熱，裝修、設計不斷創新，加上‘90后’年輕一族逐漸成為租房主力，小公寓成交明顯增長，消化速度加快。”楊小姐告訴記者。
